Überschwappende Preise

Für Normalverdiener wird es immer schwieriger, bezahlbare Wohnungen oder Häuser in Hamburg zu finden. Das Interesse von Investoren dagegen steigt. Wie sind die Renditeaussichten?

„Das Wohnen im Großraum Hamburg wird immer teurer!“ Mit dieser Schlagzeile wartete im März eine Studie der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein/Hamburg in Zusammenarbeit mit dem Forschungsinstitut F+B auf. Demnach haben sich Wohnimmobilien in der Hansestadt im Jahr 2011 gegenüber dem Vorjahr um bis zu 13,5 % verteuert. Bestehende Häuser weisen die höchste Preissteigerung auf, aber auch gebrauchte Eigentumswohnungen wurden teurer, die Preise stiegen um 13,1 %. Laut Studie kosteten neue Häuser 10,5 % mehr als vor einem Jahr, während neue Eigentumswohnungen um 5,1 % teurer wurden. Die Ursachen sieht Peter Magel, Vorstandsvorsitzender LBS, in der positiven Bevölkerungsentwicklung und der wachsenden Zahl der Haushalte: „Die derzeitigen Wohnraum-Fertigstellungen reichen nicht aus, um die steigende Nachfrage aufzufangen.“ Die Baufertigstellungszahlen bewegten sich 2011 mit rund 3.300 Wohneinheiten deutlich unterhalb des Bedarfs, den der Hamburger Senat auf jährlich rund 6.000 neue Wohnungen schätzt.

Die Folge: Normalverdiener finden immer weniger erschwingliche Eigenheime in Hamburg, und das Interesse der Investoren dagegen steigt. „Nach unseren Kenntnissen ist das Verhältnis von Kapitalanlegern zu Eigennutzern in Hamburg deutlich höher als an anderen Standorten. Gemäß unserer Einschätzung wird dies auch so bleiben“, sagt Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter PROJECT Investment Gruppe. Der fränkische Projektentwickler ist auch in Hamburg aktiv und hat im Dezember ein rund 1.500 m² großes Grundstück im Stadtteil Alsterdorf erworben. Dort soll eine Stadtvilla mit mehreren Eigentumswohnungen entstehen. Die Renditen, die Investoren winken, sind derzeit allerdings überschaubar. „Hamburg zählt unter den deutschen Städten zu einem der teuersten Investmentmärkte mit teilweise sehr niedrigen Renditen, die sich mit 4 % in guten Lagen bereits Münchener Verhältnissen annähern“, sagt Roman Heidrich, Analyst Jones Lang LaSalle (JLL). Laut Heidrich gibt es jedoch noch gewisse Unterschiede zur bayerischen Landeshauptstadt: Während München für professionelle Investoren nur noch wenige interessante Anlagemöglichkeiten außerhalb von Projektentwicklungen biete, sei der Hamburger Markt in Teilen durchaus noch gefragt. „Hohe Renditen werden dabei nicht mehr erzielt, aber der Markt gilt als stabil und sicher, was ihn gerade für Versicherungen und Pensionskassen interessant macht“, so Heidrich. Der Marktanteil internationaler Investoren liegt mit rund 15 % zwar etwas höher als in anderen deutschen Städten, mit Ausnahme von Berlin. Laut Alexander Lampert, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Hamburg, ist das Angebot an Alster und Elbe aber nicht so groß, dass es für sie sonderlich attraktiv wäre. „Zwar investieren skandinavische Investoren aufgrund der räumlichen Nähe gelegentlich in Hamburg, aber auch sie verhalten sich eher zurückhaltend“, sagt er.

Fraglich ist, ob sich die Lage auf dem Hamburger Wohnimmobilienmarkt in den kommenden Jahren entspannen wird. Die Zahl der Baugenehmigungen deutet zunächst darauf hin: Sie stieg im Jahr 2011 auf rund 4.750, im vergangenen Jahr erhöhte sie sich nochmals auf über 8.700. „Inwieweit diese Zahlen Einmaleffekte vorgezogener Baugenehmigungen umfassen und sich die Genehmigungen mittelfristig in Baufertigstellungen niederschlagen werden, bleibt abzuwarten“, heißt es allerdings in einer JLL-Untersuchung zum Hamburger Wohnimmobilienmarkt. Heidrich sieht in den Zahlen denn auch keine Trendwende. Er erwartet vielmehr, dass sich der Wohnungsmarkt besonders in den urbanen, inneren Stadtteilen weiter verteuern wird. Der Nachfragedruck durch hohe Zuzugszahlen sei nach wie vor hoch und werde die Preise weiter hochtreiben. „Das Fertigstellungsziel des Senats von 6.000 Wohnungen gilt es nicht nur für drei Jahre, sondern voraussichtlich bis 2030 zu halten, um der Nachfrage zu begegnen und den dann prognostizierten 1,9 Mio. Hamburgern ein Zuhause zu bieten“, so Heidrich. Lampert ist optimistischer: „Die Preisspirale nach oben wird sich nicht weiter entwickeln, da mehr neue Wohnungen auf den Markt kommen.“ Tatsächlich sind derzeit mehrere Bauvorhaben mit jeweils über 500 Wohnungen in Planung. So entwickeln die Quantum Immobilien AG und AIG Global Real Estate Investment auf dem früheren Areal des Güterbahnhofs Barmbek rund 850 Wohnungen auf elf Baufeldern mit einer Gesamtfläche von rund 100.000 m². Die ersten Wohnungen sollen voraussichtlich ab Mitte des Jahres 2014 vermietet werden.

Obwohl er weiter steigende Preise erwartet, sieht Heidrich keine Gefahr einer Immobilienblase in der Hansestadt. Der Preisanstieg sei durch eine steigende Nachfrage und das zu geringe Bauvolumen der Vorjahre begründet. Die Wohnkostenquote liegt laut Heidrich trotz des deutlichen Mietpreisanstiegs der letzten Jahre unterhalb der anderen Großstädte wie München oder Frankfurt am Main. „Die Einkommen haben sich in Hamburg in den letzten Jahren zudem spürbar erhöht, so dass der Mietpreisanstieg auch durch die Einkommensseite gedeckt ist“, sagt er. Dippold erwartet, dass sich das Angebot in nächster Zeit nicht deutlich verändern wird, von daher sieht auch er keine Preisblase: „Allein die laufend höheren Anforderungen an Schallschutz und Energieeinsparungen bedingen deutlich steigende Preise. Korrigiert um diese Faktoren, liegen die Steigerungen immer noch in einem vertretbaren Rahmen. “Mit dieser Perspektive befindet sich Hamburg in guter Gesellschaft: Auch in Berlin („Bär ohne Blase“, finanzwelt-Ausgabe 01/2013) und München („In München wird’s eng“, finanzwelt-Ausgabe 02/2013) ist nach Expertenmeinung nicht mit einer Immobilienblase zu rechnen – trotz auch dort deutlich steigender Preise.

**Kurz und bündig

**Wohnimmobilien in Hamburg gelten als stabile und sichere Anlage. Die Voraussetzungen für Investoren scheinen günstig: Immobilienexperten erwarten, dass sich Wohnraum in der Hansestadt weiter verteuern wird, ohne dass eine Preisblase droht. Hohe Renditen lassen sich aber nicht erzielen, denn Hamburg zählt unter den deutschen Städten zu einem der teuersten Investmentmärkte.

(Kim Brodtmann)

Hamburg - Printausgabe 03/2013