Solide Grundstimmung trifft auf erschwerte Bankenrefinanzierung

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)* erhöht sich im ersten Quartal 2016 um 1,9 auf 15,0 Punkte. Damit setzt sich die im letzten Quartal eingetretene Aufwärtsbewegung fort.

(fw) Der Anstieg des Index basiert auf einer verbesserten Einschätzung der Finanzierungssituation in den vergangenen sechs Monaten: Deren Saldo aus positiven und negativen Antworten legte um 6,8 auf 31,7 Punkte zu. Unter dem Strich weniger optimistisch zeigen sich die Einschätzungen für die kommenden sechs Monate. Hier ging der Saldo um 2,9 auf -1,7 Punkte zurück.

Trotz des leicht negativen Saldos geht eine deutliche Mehrheit (70,8%) der Umfrageteilnehmer weiterhin von gleichbleibend guten Finanzierungsbedingungen im kommenden Halbjahr aus. Nach wie vor stellt sich die gesamtwirtschaftliche Lage Deutschlands als sehr solide dar. Consensus Economics nennt in seiner Februarprognose ein BIP-Wachstum in 2016 von 1,8%. „Wir sehen sicherlich auch angesichts der Turbulenzen an den Kapitalmärkten eine fortgesetzte Zurückhaltung bei der Einschätzung der Aussichten. In den zuletzt abgeschlossenen Finanzierungstransaktionen hatte sich diese Vorsicht allerdings noch nicht niedergeschlagen“, so Markus Kreuter, bei JLL Team Leader Debt Advisory Germany. Dr. Oliver Lerbs, am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) stellvertretender Bereichsleiter Finanzmärkte, ergänzt: „Auch die Finanzierung zusätzlichen Wohnungsbaus in Verbindung mit der Unterbringung von Flüchtlingen wird im Laufe des Jahres zu einer wachsenden Herausforderung für die gewerbliche Immobilienfinanzierung werden.“

Wohnimmobilien legen am deutlichsten zu

Bei der Einschätzung der Finanzierungssituation macht sich über alle Nutzungsarten hinweg eine Verbesserung um 6,8 Punkte auf 31,7 Punkte bemerkbar. Diese ist vor allem auf die äußerst positiven Rückmeldungen zum Geschäft mit Wohnimmobilienfinanzierungen zurückzuführen.

Für diese Assetklasse wurde die Finanzierungssituation nochmals deutlich besser eingeschätzt als im Vorquartal (plus 17,6 Punkte). Immerhin 75,6% antworten mit „keine Veränderung“ bei der Frage nach der Finanzierungserwartung für die nächsten sechs Monate. Gleichwohl ist beim Saldo für die Finanzierungserwartung ein Rückgang um 7,2 Punkte zu notieren. Damit bewegt sich der Saldo mit 2,2 Punkten eher wieder in Richtung der Nulllinie. „Die dynamische Entwicklung im Wohnimmobiliensektor könnte zu einer vorläufigen Spitze gekommen sein. Die nicht geglückte Übernahme der Deutsche Wohnen AG durch Vonovia unterstreicht diese Einschätzung“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany. Während sich auch für die Einzelhandels- und Logistikimmobilien die Finanzierungserwartung als weniger optimistisch darstellt (-4,6 bzw. - 4,7 Punkte), steigt die Einschätzung bei den Büroimmobilien für die kommenden sechs Monate. Hier sorgt ein Plus von 4,9 Punkten für einen verbesserten, allerdings immer noch im Negativbereich verharrenden Saldo von -2,2 Punkten Es bleibt auch in diesem Quartal dabei, dass die Mehrheit der Umfrageteilnehmer keine spürbaren Veränderungen der Finanzierungsbedingungen im kommenden halben Jahr erwartet. Bei allen vier Nutzungsarten sind mindestens zwei Drittel der Befragten der Ansicht, dass die Bedingungen konstant bleiben.

Spürbare Eintrübung an den Refinanzierungsmärkten

Der seit Anfang 2015 bei den Umfrageteilnehmern erkennbare Trend, die Refinanzierungsmärkte für Fremdkapitalgeber zunehmend pessimistisch einzuschätzen, setzt sich im ersten Quartal 2016 weiter fort. Für sämtliche Refinanzierungsinstrumente gehen die Lage- und Erwartungseinschätzungen zurück. Die Spannweite der Saldenrückgänge reicht bei der Lageeinschätzung von -0,7 Punkten bei Einlagen bis zu einem Einbruch von -30,5 Punkten bei Immobilienaktienmärkten - letzteres sicherlich eine unmittelbare Folge der jüngsten Kursturbulenzen, die sich auch niederschlagen in der Einschätzung für die kommenden sechs Monate: bei Immobilienaktienmärkten waren das immerhin -24,1 Punkte. Unbesicherte Schuldverschreibungen schneiden bei den Erwartungen der Befragten (-25,5 Punkte) noch schlechter ab. Nur für Mortgage Backed Securities gehen die Experten per Saldo noch von einer Verbesserung der Refinanzierungsmöglichkeiten im nächsten Halbjahr aus. Das zunehmend eingetrübte Stimmungsbild an den Refinanzierungsmärkten spiegelt sich auch in der Erwartung steigender Spreads von Hypothekenpfandbriefen und unbesicherten Schuldverschreibungen gegenüber öffentlichen deutschen Anleihen wider: 34,7% bzw. 57,7% der Teilnehmer gehen hier inzwischen von steigenden Refinanzierungskosten binnen sechs Monaten aus.

Welcher Finanzierungsgeber ist besonders geeignet bei regionalen Finanzierungen jenseits der Top-Standorte?

Über 80% der Umfrageteilnehmer stuften in einer Sonderfrage die Sparkassen und Volksbanken am Platz oder in der umgebenden Region als besonders geeignet ein, regionale Finanzierungen (für Transaktionen mit einem Marktwert zwischen 10 und 20 Mio. Euro und einer Loan-to-Value Ratio (LTV) von 50%) durchzuführen. Lokale und regionale Geschäftsbanken, zuständige Landesbanken, Hypothekenbanken sowie Investmentbanken folgen mit deutlichem Abstand. Andere Anbieter wie Versicherungen, Kreditfonds oder Crowdfunding-Plattformen halten nur 13% bis 4% für geeignet.

Flankiert wurde diese Frage nach dem Finanzierungsgeber mit der Frage, ob Immobilienfinanzierung in regionalen Teilmärkten jenseits der A- und B-Städte risikobehafteter seien als Finanzierungen mit einer gleichen Objektqualität in A-Städten. Das Ergebnis: Gut zwei Drittel der Teilnehmer sehen in 50% LTV-Finanzierungen von Einzeltransaktionen mit Objektwert 10-20 Mio. Euro ein größeres Risiko als in Finanzierungen mit gleicher Objektqualität in A-Städten. 40% sind der Meinung, ein angemessener Margenaufschlag für entsprechende Deals liege zwischen 11 und 25 Basispunkten. „Geschäftspolitisch kann es für die überregional ausgerichteten Kreditinstitute angesichts des Margendrucks in den Core-Finanzierungen von Interesse sein, einen Margenzuschlag bei gleichem Risiko in den weniger großen Teilmärkten zu realisieren“, so Kreuter.

Anmerkungen:

*An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 18.01. – 06.02. 2016 beteiligten sich 50 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.