Serviced Apartments – ein Asset setzt sich durch

Wie entwickelt sich der Markt für Serviced Apartments nach Corona und wann ist ein Investment interessant? Matthias Rincón, geschäftsführender Gesellschafter des Betreibers ipartment, zieht Resümee.

Serviced Apartments sind eine Spezialform des Micro-Living. Als temporär genutzte Apartments mit hotelähnlichen Services haben sie sich zu einem breit gefächerten Angebot entwickelt, das ganz unterschiedliche Nutzergruppen anspricht, von den ‚Young Professionals‘ über Projektmitarbeiter, Geschäftsreisende oder Interimsmanager. Die Objekte gelten wie Hotels als gewerbliche Immobilien, erlauben aber Aufenthaltszeiten von bis zu 6 Monaten. Im Assetmanagement werden Serviced Apartments häufig zur Diversifizierung und Renditesteigerung von Wohnportfolios eingesetzt. Oder sie werden als Spezial-AIF für institutionelle Investoren geführt, wie zuletzt das Projekt ProReal Kapstadtring der One Group aus Hamburg. Erträge zwischen ca. 4-7 % können mit dem Asset erzielt werden. Gearbeitet wird mit Pacht- oder Managementverträgen.

Krisenresilienz gezeigt

Nach der Corona-Krise haben die Belegungszahlen der Serviced-Apartment-Häuser 2022 wieder deutlich zugenommen. So erreichten die Anbieter laut einer Befragung von Apartmentservice im vergangenen Jahr nicht nur die erforderliche Mindestbelegung von 75 bis 80 %, sondern lagen teils weit darüber. Ipartment verzeichnet etwa mit insgesamt 93 % Buchungsquote eine Vollbelegung, die höher liegt als das Vor-Corona-Niveau mit regulär 90 %. Der Bedarf an temporärem Wohnraum in auf ihre Nutzer spezialisierten Häusern ist also weiterhin groß. Anders als Hotels sind Serviced Apartments zwar ein Nischenprodukt (4,9 % des Hotelmarktes/ Marktreport Apartmentservice 2022), zeigten sich aber gerade in der Corona-Zeit sehr resilient und flexibel beim Kostenmanagement.

Trotz teils starken Einbrüchen haben sich die Häuser erholt, sobald die politischen Maßgaben zurückgenommen wurden. Während der Krisenzeit konnten Anpassungen direkt vorgenommen werden: über das Pricing, mehr digitale Tools und zusätzliche Zielgruppen, wenngleich die Einbußen nur bedingt kompensieren werden konnten. Betreiber mit Investorenbeteiligung waren bei Liquidität und Marktposition im Vorteil. Heute zeigen die erneut hohen Umsätze vieler Betreiber, dass sich das Asset Serviced Apartment nach der großen Bewährungsprobe weiter etabliert.

Wachstum steigern und steuern

Gemäß aktueller Zahlen von Apartmentservice gibt es Ende 2022 in Deutschland knapp 45.000 Serviced Apartments in 800 Häusern. Bis 2030 wird trotz der wirtschaftlich schwierigen Lage am Bau mit insgesamt 80.000 bis 85.000 Einheiten gerechnet. Der Wachstumskurs des Segments soll sich mit 37 % bis 2024 nun etwas gedämpft fortsetzen, aber weiterhin auf hohem Niveau bleiben. Ähnlich wächst auch die auf Business-Klientel spezialisierte ipartment-Gruppe, die ihr Portfolio mit 14 Häusern 2023 um drei weitere Objekte mit 260 neuen Apartments erweitert. Eine Umsatzsteigerung von 18 bis 20 % ist angestrebt und darüber hinaus sind drei zusätzliche Häuser in Planung. Bei den Co-Living-Produkten setzen Anbieter wie Habyt oder Colonies ebenfalls auf Expansion.

Als Betreiber von Serviced Apartments bieten sich verschiedene Instrumente, um das Wachstum am Markt zu steuern, z. B. über Pricing, Aufenthaltsdauer, Neueröffnungen und besondere Leistungen. Je nach Betriebskonzept lassen sich beispielsweise mehr Short- oder Midstay-Angebote einführen, um höherpreisige Buchungen pro Nacht zu erzielen. Bei ipartment können dabei bis zu 25 % Kurzzeit-Aufenthalte unter 29 Nächten integriert werden. Ausgewählt wurden dafür die beiden großen Standorte an den Airports Frankfurt am Main (177 Einheiten) und Berlin-Brandenburg (ab 2023 / 156 Einheiten) sowie Braunschweig (120 Einheiten). Trotzdem erlaubt es das Betriebskonzept hier, die Buchungspreise moderat zu halten.

ipartment liegt im mittleren Preissegment bei hoher Qualität, einerseits durch spezialisierte Dienstleistungen für Geschäftsleute, von Wäsche-Service und Fahrradverleih bis zum Frühstück on demand, und andererseits durch eine hochwertige Wohlfühl-Designausstattung – ein Preis-Leistungs-Verhältnis, das zur überdurchschnittlichen Auslastung sicherlich beiträgt. Generell gilt: Mit Wohnangeboten im Mid-bis Longstay-Bereich punkten Serviced Apartments gegenüber Hotels oder anderen gewerblichen Assets mit hoher Planungssicherheit, vielfältiger Gästeklientel und relativ geringen Bewirtschaftungskosten. Damit lässt sich der Betrieb bedarfsgerecht steuern. Zugleich sind Serviced Apartments als gewerbliche Angebote kaum Regularien wie Mietspiegeln oder Mietendeckeln unterworfen.

Betreiberkonzept entscheidend

Damit ein Serviced Apartmenthaus erfolgreich geführt werden kann, bedarf es einer präzisen Marktpositionierung. Das heißt, neben der Lage mit ausgezeichneten Infrastruktur wie in Großstädten oder an ausgewählten B-, manchmal C-Standorten ist das Betreiberkonzept für den Erfolg der Häuser entscheidend. Letztlich geht es darum, in einem Nischenmarkt eine lukrative Nische für das eigene Produkt zu öffnen. Einige konzentrieren sich dabei auf Coliving, Community-Konzepte für Young Professionals, mit Kontaktangeboten und Gemeinschaftsräumen.

ipartment setzt auf eine gehobene Businessklientel, die für sich selbst sorgt und Zurückhaltung schätzt. Andere forcieren eine ausschließlich digitale Vermietung mit gemischten Nutzergruppen und verzichten vollständig auf eine Rezeption mit Personal vor Ort. Auch bei ipartment war – noch vor Corona – begonnen worden, die Häuser digital aufzustellen, das Personal zu entlasten und den Gästen autonome, einfache Prozesse anzubieten. Digitalisierung wird für jedes Haus auf Dauer ein „Muss“ sein. Wichtig ist, dass es dazu ein stimmiges Hospitality-Konzept gibt, denn digitalisierte Abläufe allein garantieren noch keinen erfolgreichen Betrieb.

Hospitality-Konzepte für den dauerhaften Erfolg

Befragungen haben gemäß GSAIR 2022 (The Global Apartment Industrie Report) ergeben, dass High-Speed-WLAN bei der Gästebewertung an erster Stelle steht, gefolgt von Kochmöglichkeiten, 24-h-Service und Inhouse-Services. Außerdem zeigt sich in der Praxis, dass gerade die individuelle Gästebetreuung erheblich zum Profit der Häuser beitragen kann. Beispiel: Ein Frankfurter ipartment-Haus befindet sich in Bahnhofslage mit schwierigem Umfeld. Dem Guest-Service-Agenten gelang es durch persönliche Aufmerksamkeiten, Abholservices und kleine Stadtteilführungen die Buchungsquote innerhalb eines halben Jahres um 20 % zu steigern und auf hohem Niveau zu halten. Die starke Kundenbindung zeigt sich auch daran, dass etwa 80 % aller Buchungen über die eigene Website zustande kommen. Es zählt also vor allem ein standortgerechtes Hospitality-Konzept, um eine stabile Auslastung sicherzustellen.

Fazit

Serviced Apartments stehen als Asset auf drei zentralen Säulen: der guten Lage, der besonderen Ausstattung und dem Betriebskonzept. Die Belegung ist weitgehend planbar und sichert große Zeiträume. Am Markt gibt es eine Vielzahl interessanter und gewinnbringender Betriebskonzepte mit unterschiedlichen Stärken und Schwächen. Am Ende kommt es auf den Betreiber an, wie er das Betriebskonzept aufsetzt und die Performance seiner Häuser zu steuern versteht.

Gastbeitrag von Matthias Rincón, geschäftsführender Gesellschafter der IPARTMENT GMBH