Renditen für Logistikimmobilien auf dem Sinkflug

Die Renditen für Logistikimmobilien tendieren wegen anhaltend starker Nachfrage weiter gen Süden. Das geht aus einer aktuellen Markterhebung der LIP Invest hervor. 

Neben einem Rückblick auf das dritte Quartal 2021 gibt der Bericht auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das Abschlussquartal 2021. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen sowie zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit.

Marktüberblick

Auch im dritten Quartal 2021 setzt der deutsche Logistikimmobilienmarkt seine Erfolgsgeschichte fort: Nun mit einer neuen Höchstmarke des Flächenumsatzes im Zeitraum der ersten neun Monate. Zurückzuführen ist die hohe Flächennachfrage vor allem auf den weiterhin wachsenden E-Commerce, aber auch auf die Aufstockung von Pufferbeständen angesichts immer neuer Materialengpässe und Lieferschwierigkeiten. Diese haben zu einer erhöhten Aufmerksamkeit für die Logistikbranche in Deutschland geführt. Erneut gesunken sind die Renditen für Logistikimmobilien über alle Altersklassen und Objektqualitäten hinweg. Die Bruttospitzenrendite für Neubauten liegt nunmehr bei 3,50 Prozent. Für Bestandsgebäude und Objekte in peripheren Standorten sind die Renditen ebenfalls gefallen.

„Sogar die Renditen für Immobilien mit Baujahr vor 1990 rücken mittlerweile nah an die 5 Prozent-Grenze. Dabei ist nicht jede Bestandsimmobilie die Spitzenrendite wert. Verkäufer sehen sich bei der hohen Nachfrage nach Logistikimmobilien aktuell in einer guten Verhandlungsposition, um hohe Verkaufspreise auszuhandeln. Ein gewisser Renditeunterschied zwischen Neubauten und Bestandsobjekten sollte dennoch vorhanden sein. Umso wichtiger ist es auch, ganz genau auf Lage und Objektqualität zu achten“, sagt Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer bei LIP Invest. Voraussichtlich werden die Renditen sowohl für Neubauten als auch Bestandsobjekte bis Jahresende weiter leicht sinken.

Investmentmarkt

Das Transaktionsvolumen von 1,9 Milliarden Euro sorgt für ein starkes Quartalsergebnis am deutschen Investmentmarkt für Logistikimmobilien. Mit einem Gesamtvolumen von 6,2 Milliarden Euro innerhalb der ersten neun Monate liegt das Transaktionsvolumen bisher nur leicht unter dem bisherigen Bestwert aus 2017. Dabei überwiegt der Anteil der Einzeldeals; etwa zwei Drittel des Volumens gehen auf Einzeltransaktionen zurück.

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. Im dritten Quartal 2021 wurden LIP Objekte mit einem Volumen von rund 1,04 Milliarden Euro zum Kauf angeboten. Für das erfahrungsgemäß starke Jahresabschlussquartal fällt das prognostizierte Volumen damit wieder relativ hoch aus. Mit einem Anteil von 60 Prozent dominierte die Nutzergruppe Logistikdienstleister deutlich die am Markt verfügbaren Logistikimmobilien. Im Gegenteil dazu waren Industrieunternehmen als Nutzer mit einem Anteil von 8 Prozent kaum am Markt vertreten. Die Neubautätigkeiten war in den ersten neun Monaten insgesamt sehr rege und kumulierte ein Volumen von 3,8 Millionen Quadratmetern. Auf das dritte Quartal entfielen davon 1,4 Millionen Quadratmeter. Im August wurde beispielsweise der Spatenstich für ein neues DHL Freight Frachtzentrum in Erlensee bei Frankfurt gefeiert. Das 83.000 Quadratmeter große Logistikzentrum soll die Kapazitäten des DHL Freight Netzes erhöhen und ist eine Antwort auf die steigende Nachfrage nach Logistikdienstleistungen.

Flächenumsatz

In den ersten drei Quartalen wurden 5,8 Millionen Quadratmeter umgesetzt – ein neuer Höchstwert! Der Anteil des dritten Quartals fällt mit 2,3 Millionen Quadratmeter ausgesprochen hoch aus. Zu beobachten war dabei, dass das Wachstum sich geografisch über zahlreiche Ballungsräume verteilt. Zu den bedeutenden Mietvertragsabschlüssen des dritten Quartals zählt unter anderem die Vermietung des rund 20.000 Quadratmeter großen Panattoni Logistikzentrums in Speyer an die Hornbach Baumarkt AG. LIP rechnet bis Jahresende mit einer Fortsetzung der hohen Flächennachfrage und starker Resonanz seitens der Investoren.

Ausblick

Das Jahr 2020 hat das Konsumverhalten in Deutschland nachhaltig verändert. Anstatt im Supermarkt oder in Einzelhandelsgeschäften einzukaufen, nahmen immer mehr Menschen die Angebote von Onlineshops und Lieferdiensten in Anspruch. Das verhalf dem E-Commerce zu einem kräftigen Wachstumsschub. Gleichzeig hat sich zu dem E ein Q gesellt: Der Quick-Commerce. Mehrere Start-Ups garantieren die Zustellung von Lebensmitteln und Drogerieartikeln in unter einer Stunde. Um diese Lieferversprechen einhalten zu können, bedarf es eines flächendeckenden Netzes an Micro-Hubs, kleinflächigen Lagern in Innenstadtnähe – die Geburt einer neuen Assetklasse? Diese Frage wird in der Branche sehr unterschiedlich bewertet: Aufgrund der Kleinteiligkeit und der teilweise gemischten Nutzung der Flächen fallen Micro-Hubs nicht unter die klassischen Anlageprodukte der Assetklasse Logistikimmobilien. (ah)