München verfehlt erneut Millionen-Marke

In keiner anderen deutschen Stadt wird mehr Bürofläche umgesetzt als in München. Dabei trotzt die Isarmetropole einem Trend. Die Marke von 1 Mio-qm² wurde jedoch erneut verfehlt. Trend. Im Investmentmarkt wird ein ungewohnter Platz erreicht.

Auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt wurden im vergangenen Jahr 975.000 m² Fläche umgesetzt und bleibt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt und ein Drittel über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahr. Dass die Millionen-Marke erneut angegriffen wurde, liegt besonders an einem starken Schlussquartal, im dem 290.000 m² umgesetzt wurden. Das starke Ergebnis kam auch durch 15 Anmietungen zustande, bei denen mehr als 10.000 m² Bürofläche einen neuen Nutzer fanden.

„Die Stadt hat trotz massiver Produktknappheit eine beeindruckende Bilanz für 2018 geliefert und ist damit ihrer Rolle als drittgrößter Bürostandort Europas gerecht geworden. Denn trotz historisch niedriger Renditen ist die Nachfrage der Investoren ungebrochen hoch. Sie vertrauen auf Stabilität und weiter steigende Mieten, so dass sich ihr Investment darüber bezahlt macht. Diese Annahme ist realistisch, denn München ist mit seiner Wirtschaftskraft, Innovation sowie der hohen Lebensqualität und Resilienz einer der Topstandorte Europas. Zugleich sind die Mieten im internationalen Vergleich moderat – in Paris und London wird teilweise das Drei- bis Vierfache gezahlt“, kommentiert Gunnar Gombert die Zahlen des vergangenen Jahres. Obwohl die Stadt von hoher wirtschaftlicher Diversifizierung und Stabilität profitiert, die den Standort auch gegen Krisen einzelner Branchen widerstandsfähig macht, warnt der Niederlassungsleiter JLL München jedoch davor, dass sich München nicht auf seine Attraktivität und stetige Nachfrage verlassen dürfe. „Die Bayern-Metropole muss konstant für neue Flächen oder Konzepte sorgen. Denn gerade dort, wo der Wettbewerb um die besten Köpfe auch über attraktive Büros ausgetragen wird, wie in den Teilmärkten Innenstadt, Westend und Schwabing, tendiert die Leerstandsquote gen null. München kann zudem nicht uneingeschränkt in die Breite wachsen. Perspektivisch wird München sich weiter verdichten und auch in die Höhe wachsen müssen, wobei berücksichtigt werden muss, dass es nicht viele Hochhausstandorte mit entsprechender Topographie, Erschließung oder Sichtachsen gibt, in denen das möglich ist.“

Andere A-Städte verloren stärker

Im Jahr 2017 verfehlte der Münchner Bürovermietungsmarkt mit 995.000 m² nur haarscharf die Marke von 1. Mio. m². Der Rückgang um 2 %, den der Bürovermietungsmarkt in München innerhalb eines Jahres zu verzeichnen hatte, ist jedoch deutlich geringer als die 6 %, die alle A-Städte im Schnitt zu verzeichnen hatte. Besonders Berlin hat zu dieser Entwicklung beigetragen: Mit 841.000 m² wurden in der Bundeshauptstadt nur 11 % weniger vermietet als im Vorjahr.

„Der Rückgang ist Ausdruck des deutlichen Angebotsmangels in München. Wäre auch nur annähernd genug Produkt verfügbar, um die Nachfrage zu bedienen, hätte die Stadt ein deutliches Plus verzeichnet“, ordnet Petra Bolthausen, Team Leader Office Leasing JLL München, den aktuellen Wert für München ein. „Die Attraktivität Münchens und die damit verbundene Nachfrage nach Büroflächen ist ungebrochen. Das sieht man beispielsweise daran, dass immer mehr Nutzer bereit sind, Flächen lange vor Fertigstellung des Gebäudes anzumieten – praktisch vom Bauplan weg. Allerdings wird sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage erst wieder 2021 annähern. Deshalb gehen wir für das kommende Jahr von einem Gesamtbüroflächenumsatz von 850.000 m² aus.“ Das wäre im Vergleich zum 10-Jahres-Schnitt immer noch ein starkes Jahr mit einem Plus von 16 %. Der Grund: Es wird in Neubauprojekten angemietet und auch das Umland immer stärker in Erwägung gezogen.

Nur Rang vier im Investmentmarkt

Sowohl in der Fußball-Bundesliga als auch bei Immobilienstatistiken war München in den vergangen Jahren gewohnt, an der Spitze zu stehen. Doch in beiden Bereichen war die Situation zuletzt anders. Während der FC Bayern sich bis zur Winterpause immerhin noch auf Rang zwei vorarbeiten konnte, muss sich der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien dagegen mit einem vierten Platz deutschlandweit begnügen – zum ersten Mal seit 2010. Da half es auch nichts, dass dieser Markt um 15 % zulegte und ein Volumen von 6,145 Mrd. Euro erzielte. Vom Platz ersten Platz hinter dem Siegertreppchen kann sich München auch nicht entfernt, wenn man die Nutzungsklasse „Living“ 1 (Wohn-Portfolios, Mikro-Wohnen und Pflegeimmobilien) hinzunimmt: In diesem Fall summiert sich das Transaktionsvolumen auf 6,6 Mrd. Euro. (ahu)