Mit etwas Rückenwind in die neue Saison

Die goldenen Zeiten der Sachwerteindustrie reichen weit in die Vergangenheit zurück. Doch es gibt durchaus Signale zum Positiven. Die Zinswende hat im Besonderen das Real-Estate-Segment getroffen, auch hier ist Aufhellung in Sicht. Was bewegt die Sachwerteanbieter zum Jahresbeginn? Wo sind Chancen und welchen Erwartungen werden an die politischen Entscheider in Berlin gestellt. Eine Bestandsaufnahme.

Positive Signale im Beteiligungsmarkt ermittelte die Ratingagentur Scope im vergangenen Jahr. Allein im 1. Halbjahr zeigte der Markt für geschlossene Publikums-AIF in Deutschland deutliche Anzeichen einer Erholung. Das prospektierte Angebotsvolumen stieg demnach in den ersten sechs Monaten auf rund 721 Mio. Euro, was einer Zunahme von 161 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Mehrere Fonds wurden bei der BaFin zum Vertrieb zugelassen. Und Private Equity als Assetklasse hat die arg gebeutelte Immobilienbranche beim Emissionsvolumen überholt. Laut Scope machten fünf Fonds dieser Assetklasse rund 60 % des gesamten Emissionsvolumens aus. In der Vergangenheit waren Immobilienfonds klar führend. Wie stellt sich nun das Bild zu Beginn 2025 dar?

Zinshöhenflug beendet

„Besonders im Immobilienbereich zeigt sich, dass der Zinsgipfel überschritten ist und Investoren wieder verstärkt auf reale Werte bzw. Sachwerte setzen. Hinsichtlich der über einen längeren Zeitraum hinweg gefallenen Immobilienpreise stellen wir seit dem Spätsommer 2024 eine Bodenbildung fest – eine Erholung der Preise auf das Niveau von vor vier bis fünf Jahren bleibt jedoch vorerst aus“, sagt Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG. Auch Florian M. Bormann, Geschäftsführer IMMAC Immobilienfonds GmbH, sieht den Sachwertemarkt derzeitig in einer stabilen Lage, die Opportunitäten öffnet. „Trotz der aktuellen Herausforderungen bieten insbesondere Gesundheitsimmobilien weiterhin verlässliche Ertragsmöglichkeiten, was uns auch in unserem Vertrieb bestätigt“, so Bormann. Etwas differenzierter fällt das Fazit von Jens Freudenberg, Geschäftsführer Vertrieb, BVT Unternehmensgruppe, mit Blick auf den Schwerpunkt der US-Immobilien aus. „In Bezug auf unseren Fokusmarkt USA zeigen sich Anleger und Vertriebe noch verunsichert und abwartend“, so der BVT-Experte und betont gleichzeitig, dass die USA aktuell ein attraktiver Einkaufsmarkt seien. Wie Scope ermittelte, sind Private-Equity-Fonds beim Emissionsvolumen führend. Der Bundesverband Beteiligungskapital (BVK) kommt in einem Fazit zum 1. Halbjahr zum Ergebnis, dass sich der hiesige Markt nicht lösen konnte vom herausfordernden Umfeld. „Die Investitionen blieben auf insgesamt niedrigem Niveau und summierten sich im 1. Halbjahr 2024 auf 4,15 Mrd. Euro. Das Fundraising scheint jedoch wieder Fahrt aufzunehmen“, so der BVK in einem Statement. Letztere Aussage passt zur Einlassung von Nico Auel, Vorstand Munich Private Equity: „Unser Fundraising lief 2024 im Privatkunden - wie auch im institutionellen Segment sehr gut. Im institutionellen Bereich sehen wir steigendes Interesse an unserer Anlage-Strategie, die sich ausschließlich auf den Lower Mid-Market fokussiert. Im Privatkundenbereich konnten wir beobachten, dass sich Finanzberater im Sachwertebereich breiter aufstellen und Private Equity neben Immobilien das führende Thema ist“, so Auel.

Neue Produkte im Vertrieb plus ELTIF

Die befragten Emittenten gaben alle an, dass sie neue Fonds bereits aufgelegt haben oder diese in der Produktpipeline sind. Das ist letztlich Ausdruck der Tatsache, dass sich „der Wind zum Positiven gedreht“ hat. Die Zinswende ist eingetreten. Im laufenden Jahr dürfte die EZB die Zinsen weiter senken, das macht entsprechende Produkte im Sachwertbereich wieder attraktiver. Der positive Grundtenor ist sowohl bei Private Equity als auch bei Immobilien zu spüren. Bei Letzteren mehren sich die leicht optimistischen Daten und Erhebungen in den einzelnen Sub-Segmenten. Parallel dazu gewinnt der regulatorische Rahmen des ELTIF 2.0 zunehmend an Bedeutung. Viele Häuser springen sozusagen auf diesen Zug auf und ermöglichen auf diese Art und Weise privaten Anlegern die Teilhabe an diversen Sachwerten. Ein Vorteil der Neuauflage: Die Mindestanlage von 10.000 Euro wurde ebenso wie der Nachweis eines Gesamtportfolios von 100.000 Euro gestrichen. Dadurch können Kleinanleger theoretisch ab einem Euro in ELTIFs investieren. Munich Private Equity Vorstand Auel bemerkt: „2025 erweitern wir unser Produktportfolio um einen ELTIF, der ebenfalls nach unserem bewährten Dachfondsprinzip konzipiert ist und in führende europäische Lower-Mid-Market Zielfonds investiert. Wir sehen diesen als sehr gute Ergänzung zu unseren bisherigen Publikums-AIFs.“ Bei der BVT bleibt auch 2025 die klassische Investment-KG für illiquide Assets wie Immobilien zunächst der Standard. „Wir beobachten jedoch das Thema ELTIF sehr aufmerksam“, so Experte Freudenberg.

Politik muss klaren Rahmen abstecken

In Kürze findet die Neuwahl zum Bundestag statt. In der Vergangenheit gab es viele Regularien und Vorschriften, die es einzuhalten galt. Anbieter mussten unter anderem die notwendigen Ressourcen vorhalten. Regulierungspause war ein geflügeltes Wort. Auch wurden Regularien angepasst. Das war auch beim ELTIF 2.0 der Fall. Insofern stellt sich die Frage, was sich die Sachwerteanbieter von den politischen Entscheidungsträgern erhoffen. Primus Valor Vorstand Grundler bringt es folgendermaßen auf den Punkt: „Wir wünschen uns von der Politik klare und verlässliche Rahmenbedingungen, die Investitionen in Sachwerte fördern, anstatt sie zu erschweren.“ Diese Forderung stellen alle Befragten unisono. Augen auf heißt es auch im Sachwertesegment. Die Produktpipeline ist gefüllt, die Stimmung tendenziell zumindest nicht schlecht, sondern leicht positiv. Insofern sollte man die Produktangebote durchaus näher analysieren und in Betracht ziehen. (ah)