Mehr Gewerbeparks braucht das Land

Bei aller öffentlich geführten Diskussion über steigende Mieten wird offenbar ein anderes immobilienwirtschaftliches Problem vollkommen vergessen: Es entstehen deutlich zu wenig Gewerbeparks.

Zu diesem Fazit kommt der erstmals erschienene Newsletter UI Insight" der "INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN". Besonders in Citynähe stünden zu wenig Gewerbeflächen zur Verfügung. „Ursache dieser Entwicklung sind politische Präferenzen für Wohnnutzungen, der Wettbewerb mit weiteren Nutzungsarten und schwieriges Baurecht. Langfristig steht die steigende Nachfrage in einem krassen Missverhältnis zu den Fertigstellungen“, meint Tobias Kassner vom Beratungshaus bulwiengesa.

Die Pipeline füllt sich zaghaft

Die im vergangen Jahr feststellbaren Rückgänge, die sowohl den Flächen- als auch den Transaktionsmarkt betrafen, seien vor allem auf das limitierte Angebot zurückzuführen. So seien die Vermietungsumsätze in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Außerdem würden sich verstärkt Investoren für die Assetklasse Gewerbeparks interessieren. Zwar sei die Fertigstellungs-Pipeline bis 2019 im Vergleich zum niedrigen Niveau seit 2010 wieder stärker gefüllt. „Die Neubauaktivitäten in dieser Kategorie sind aber höchstens als zaghaft zu bezeichnen“, gibt Kassner zu bedenken.

Urbane Gebiete als Lösung?

Im März beschloss die Bundesregierung, den neuen Baugebietstyp "Urbanes Gebiet" einzuführen, der das Nebeneinander von Gewerbe, Freizeit und Wohnen erleichtern soll. Problematisch beim neuen Gebietstyp ist allerdings, dass hier kein Gleichgewicht der verschiedenen Nutzungen vorgeschrieben ist, anders als bei Mischgebieten. Somit können urbane Gebiete rechtlich einwandfrei hauptsächlich wohnwirtschaftlich genutzt werden.

Die Produktion rückt wieder in die Stadt

War die Produktion früher vor allem mit Luftverschmutzung verbunden und rückte deshalb an die Ränder der Stadt, so ermöglichen moderne Fertigungsverfahren eine Produktion, die auch in den Randelangen der Innenstadt durchgeführt werden kann.

Moderne Logistik ist urban

Mit den Veränderungen der Produktion rückt auch die Logistik wieder in die Stadt. So könnten stadtnahe Gewerbeparkt die Funktion urbaner Logistikhubs übernehmen. Dies würde auch zugunsten der Verbraucher gehen, deren Erwartungen an die Verfügbarkeit von Waren gestiegen sind. In Citynähe ist die Logistik zudem nicht nur auf Fahrzeuge mit Verbrennungsmotor angewiesen, sondern kann auch auf alternative Mobilitätslösungen wie Lastenräder, Elektrofahrzeuge etc. einsetzen.

Kombination von Flächenarten

In Metropolregionen mit guter Anbindung an die Innenstädte sind bestehende Gewerbeparks häufig voll vermietet. Denn Unternehmen suchen sogenannten Flex Space, der sich individuell an die Nutzerbedürfnisse anpassen lässt. Sie finden ihn vor allem in Transformationsimmobilien oder Gewerbeparks mit Multi‐Tenant‐Strukturen aus unterschiedlichen Branchen. „Flex Spaces bieten die Möglichkeit, verschiedene Flächenarten für Logistik, Produktion und Büro zu kombinieren. Gleichzeitig können Mieter Flächenart und ‐größe schnell an veränderte Bedürfnisse anpassen,“ erklärt Joachim Wieland, CEO des Immobilienentwicklers und Vermieters Aurelis. „Somit sind Gewerbeparks insbesondere für Betriebe attraktiv, die diese Flexibilität als Teil ihrer Geschäftsstrategie benötigen.“

Innovative Immobilienkonzepte

Andreas Fleischer, Nordeuropa‐Direktor beim Gewerbepark-Entwickler SEGRO will den neuen Spielraum im Planungsrecht nutzen. „Die enorme Flächenknappheit bei einer gleichzeitig stark gestiegenen Nachfrage nach stadtnahen Gewerbe‐ und Logistikparks verlangt nach neuen Lösungen: Optisch ansprechendes Architekturdesign, moderne Mischkonzepte mit Kantinen, Kindertagesstätten und Freizeitangeboten sowie eine gute OPNV--‐Anbindung bringen Anwohnern, Mitarbeitern und Kommune etwas. Jetzt gilt es, im Rahmen der Möglichkeiten des Urbanen Gebiets gemeinsam innovative Immobilienkonzepte zu entwickeln.“ (ahu)