Erneut hat sich das Segment der Wohnimmobilien eindrucksvoll als stabiler Fels in der Brandung erwiesen und ist seinem Ruf als Betongold auch unter Corona-Bedingungen gerecht geworden. Wohnen ist und bleibt ein Grundbedürfnis. Gleichzeitig wurde in den vergangenen Jahren in den größten und beliebtesten Städten sowohl in Deutschland als auch in Österreich zu wenig Neubau geschaffen, um die steigende Nachfrage zu befriedigen.

Für Wohnprojektentwickler könnte das Umfeld daher kaum attraktiver sein. Sie entwickeln und bauen auf Hochtouren – und stehen gleichzeitig oftmals vor einem Engpass, der Privatanlegern Investmentchancen mit attraktiven Renditen und kurzen Laufzeiten eröffnet. Denn paradoxerweise haben die Entwickler von neuen Wohnimmobilien – ausgerechnet in diesem von hoher Nachfrage und großer Stabilität geprägten Umfeld – zunehmend Schwierigkeiten, Bankfinanzierungen in ausreichender Höhe und zu adäquaten Konditionen für ihre Projektentwicklungen aufzunehmen. Der Grund ist die wachsende Zurückhaltung vieler Kreditinstitute, insbesondere in der Frühphase einer Immobilienentwicklung.

Ohne passende Finanzierung kein neuer Wohnraum

Die Finanzierung von kapitalintensiven Wohnungsbauvorhaben erfolgt in der Regel zu einem Teil durch das Eigenkapital des Projektentwicklers und gegebenenfalls weiterer Investoren und zum anderen durch einen Fremdkapitalanteil, zumeist ein Darlehen durch eine Bank oder Sparkasse. Doch Kreditinstitute können nur einen begrenzten Anteil des benötigten Fremdkapitals zu adäquaten Konditionen zur Verfügung stellen. Denn sie müssen ihrerseits strenge regulatorische Vorgaben einhalten und höhere Fremdkapitaltranchen mit mehr Eigenkapital in ihren eigenen Büchern unterlegen. Nach der Finanzkrise 2008 wurden diese Regeln deutlich verschärft, und infolge der Corona-Krise werden die Banken nun noch weniger vermeintliche Risiken eingehen (können).

Verantwortlich für diese zunehmende Zurückhaltung der Banken ist das Zusammenspiel mehrerer Faktoren. So müssen die Banken zur Berechnung der geforderten Eigenkapitalhinterlegung für ihre ausgegebenen Immobilienfinanzierungen den offiziell ermittelten Beleihungswert heranziehen. Infolge der Preis- und Kostensteigerungen an den Immobilienmärkten haben sich die tatsächlichen Marktpreise aber immer weiter von diesen offiziell ermittelten Beleihungswerten entfernt. Die Folge ist eine immer weiter auseinanderklaffende Finanzierungslücke.

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