Kaufpreise wieder auf dem Niveau von 2018

Seit der Zinswende der EZB im Sommer 2022 beobachtet Colliers einen deutlichen Umschwung am Investmentmarkt für Wohn- und  Geschäftshäuser in Deutschland. Inzwischen sind die Kaufpreise der sogenannten „Zinshäuser“ im Durchschnitt um 17 % gefallen und wieder auf dem Niveau von 2018 gelandet. 

Mit weiteren  Preisrückgängen ist insgesamt nicht zu rechnen, wenngleich in Teilsegmenten noch leichte  Korrekturen möglich sind. Das geht aus dem neuen Report hervor. 

„In Deutschland verschärft sich der Wohnungsmangel immer mehr, weil zu wenig gebaut wird.  Deshalb werden die Mieten im Bestand zwangsläufig weiter steigen und diese Aussicht auf  Mietwachstum spricht gegen ein weiteres Absinken der Kaufpreise. Die Talsohle ist vielerorts  erreicht. Kaufinteressenten können guten Gewissens wieder kaufen, wenn sie von den Qualitäten  eines Objektes überzeugt sind“, meint Felix von Saucken, Head of Residenital Germany bei Colliers. 

Kaufpreise stabilisiert, Mieten werden weiter deutlich steigen 

Indikator für das neue Preisniveau bei Wohn- und Geschäftshäusern sind auch die gestiegenen  Nettoanfangsrenditen, die sich nach der Analyse von Colliers ebenfalls stabilisieren werden.  Bezogen auf ganz Deutschland sind die Renditen für Zinshäuser von 3,9 % im Jahr 2022 auf  aktuell 4,5 % gestiegen. In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,  Köln, Stuttgart und München verlief der Renditeanstieg von 3 % im Jahr 2022 auf derzeit 3,8 % .

Allein im ersten Halbjahr 2023 haben sich die Durchschnittsmieten in den Top 50 Städten weiter um  2 Prozent im Bestand und um 4 % im Neubau verteuert. Noch deutlicher war der  Mietpreisanstieg in den Top-7-Metropolen mit 4 Prozent im Bestand und 6 % im Neubau.  Dieser Trend wird weiter anhalten, weil zu wenig gebaut wird und gleichzeitig die Anzahl der  Haushalte weiter steigen wird. Von den 400.000 Wohnungen, die laut Bundesregierung pro Jahr neu  gebaut werden sollen, wurden 2022 nur 295.000 Wohnungen erreicht, für 2023 ist mit gerade  einmal 245.000 Wohnungen zu rechnen – aufgrund des Einbruchs der Baugenehmigungen um fast  30 % im H1 könnte dieser Wert sogar noch deutlich niedriger ausfallen. Gleichzeitig  ermittelt der Report von Colliers, dass in den 50 größten Städten in Deutschland bis 2035 mehr als  500.000 neue Haushalte entstehen werden – und das trotz des demografischen Wandels. Grund ist  der anhaltende langfristige Trend, dass die Anzahl der Single-Haushalte und die gemietete Fläche  pro Person im gesellschaftlichen Durchschnitt weiter steigen werden. 

„Die Misere des Wohnungsmangels durch zu wenig Neubau wird in der Öffentlichkeit zurecht viel  beklagt. Häufig außer Acht gelassen wird dabei der demografische Megatrend der stetig steigenden  Anzahl an Haushalten. Gerade die Kombination aus zu wenigen Wohnungen und immer mehr  Haushalten sorgt allerdings für die zunehmende Dramatik am deutschen Wohnungsmarkt“, sagt  Felix von Saucken. „Es mag zynisch klingen, aber Käufer von Zinshäusern werden von dieser  Entwicklung in besonderer Weise proftieren, da eine Kehrtwende am Wohnmarkt nicht absehbar  ist.“ 

Mieten in Deutschland sind insgesamt gut bezahlbar 

Rein volkswirtschaftlich betrachtet sind die Mieten in Deutschland laut der Analyse von Colliers  insgesamt gut bezahlbar, auch in den sieben größten Städten. In den Top 7 sind die Mieten bei  Neuvermietungen in den vergangenen 10 Jahren um durchschnittlich etwa 55 % gestiegen. Im  selben Zeitraum stieg das durchschnittliche Haushaltseinkommen um rund 32 %. In der  Korrelation aus Wohnmiete und Haushaltseinkommen ergibt sich für das Jahr 2022 eine  durchschnittliche Mietbelastungsquote von etwa 30 %. Vor zehn Jahren lag diese in denselben Städten bei rund 25 %. Grundlage der Berechnung ist eine 95 m²-Wohnung bei Neuvermietung  und ohne Nebenkosten. 

„Der Standpunkt, dass Mieten im Schnitt noch bezahlbar seien, gehört nicht zu den populärsten in  Deutschland. Nüchtern betrachtet kann eine Mietbelastungsquote von 30 % aber als  zumutbar gelten. Gleichwohl müssen wir natürlich darauf achten, dass sich für Haushalte mit  niedrigem Einkommen die Situation weiter verschlechtert. Sie drohen vom Markt abgehängt zu  werden und hier müssen Immobilienbranche und Politik gemeinsam Lösungen finden. Insgesamt  haben Investoren von Zinshäusern jedoch nach wie vor sehr gute Aussichten, die passenden Mieter  für ihre Objekte zu finden“, erklärt von Saucken.
Der komplette Report inklusive der Analyse der Wohnungsmärkte in den 52 größten deutschen  Städten können Sie hier downloaden. (ml)