ESG-Vorgaben bei Immobilieninvestments umsetzen

Die Klimaschutzbemühungen wirken sich auf den Immobilienmarkt und entsprechende Investitionen aus. Die neue EU-Gebäuderichtlinie wird den Rahmen für die energetische Sanierung des Gebäudebestands mit dem Ziel des klimaneutralen Gebäudebestands in Deutschland im Jahr 2045 vorgeben.

Man kann es nicht anders sagen: Ohne die Immobilienwirtschaft und den Gebäudebestand in die Klimaschutzbemühungen einzubeziehen, wird echte Nachhaltigkeit kaum möglich sein. Der Hintergrund: Immobilien haben bekanntlich einen hohen Anteil an den allgemeinen CO2-Emissionen und verursachen fast 40 % der weltweiten Treibhausgasemissionen. In Europa sollen diese Emissionen bis 2050 auf null gesenkt werden, um die weitere globale Erwärmung auf maximal 1,5 Grad gegenüber dem vorindustriellen Niveau zu begrenzen.

Daher zielen politische Entscheidungen darauf ab, energieeffiziente Neubauten und Sanierungen zu fördern und schnellstmöglich die Umweltbelastung von Wohn- und Geschäftsgebäuden zu reduzieren. Deutschland geht mit aller Macht voran, beispielsweise mit den Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden als Sofortprogramm gemäß Klimaschutzgesetz (13. Juli 2022). Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) soll bis 2030 zu einer zusätzlichen Einsparung von 43,8 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent führen.

Alle neuen Gebäude spätestens 2030 Nullemissionsgebäude

Ein wesentlicher Bereich der Novellierung ist die Umsetzung der neuen EU-Gebäuderichtlinie im GEG. Sie gibt den Rahmen für die nationale Gesetzgebung vor und soll maßgeblich dazu beitragen, den Energiebedarf der Mitgliedsländer und den Umfang ihrer CO₂-Emissionen zu senken sowie ihre Abhängigkeit von Energieimporten zu reduzieren. Die Hauptziele der EU-Gebäuderichtlinie bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 Nullemissionsgebäude sein und dass bestehende Gebäude bis 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden sollten.

Nach den Vorstellungen des EU-Rates soll der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands bis 2033 mindestens dem Niveau der Gesamtenergieeffizienzklasse D und bis 2040 mindestens einem national bestimmten Wert entsprechen, der sich aus einer schrittweisen Verringerung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs von 2033 bis 2050 entsprechend dem Umbau des Wohngebäudebestands in einen Nullemissionsgebäudebestand ergibt. Die EU-Mitgliedstaaten verständigten sich im Rat zudem darauf, alle Nichtwohngebäude wie Büro- oder Einzelhandelsgebäude bis 2030 unter dem Schwellenwert des Primärenergieverbrauchs von 15 % und bis 2034 unter dem Schwellenwert von 25 % zu bringen. Im Rahmen des europäischen Gesetzgebungsprozesses muss sich der Rat nun noch mit dem EU-Parlament einigen. Dann tritt die neue EU-Gebäuderichtlinie in Kraft.

Nachhaltiges Bauen ist ein verantwortungsvoller Schritt in Richtung Zukunft

Es ist wichtig für Immobilieninvestoren, diese Entwicklungen im Blick zu behalten und sich über die Nachhaltigkeitsqualität ihrer Immobilienportfolios Gedanken zu machen, um sich auf die Zukunft vorzubereiten und weiterhin steigenden Anforderungen gerecht zu werden. Eigentümer von Immobilien sollten sich darauf gefasst machen, dass in Abhängigkeit von der Energieeffizienzklasse ihres Gebäudes zeitnah verbindliche Auflagen zur Verbesserung der Energieeffizienz auf sie zukommen werden.

Nachhaltiges Bauen und Wohnen ist ein verantwortungsvoller Schritt in Richtung Zukunft, da umweltfreundliche Immobilien weniger Ressourcen verbrauchen und auf regenerative Energiequellen zurückgreifen. Im Rahmen einer Bestandsaufnahme werden unter anderem Qualität und Ausführung der Bauteile der Gebäudehülle, die Heizungsanlage, die Warmwassererzeugung und die Heizwärmeverteilung überprüft und dokumentiert. Anschließend wird ein Entwicklungsplan für die Immobilie erstellt.

Viele ältere Immobilien weisen niedrige Energieeffizienzklassen auf

Im Fokus steht Fragen wie: Wie soll die Immobilie nach der energetischen Sanierung aussehen? Welche Maßnahmen sind zur Erreichung dieses Zieles erforderlich und in welcher Reihenfolge sollen sie ausgeführt werden? Können auf dem Grundstück regenerative Energien gewonnen werden (Photovoltaikanlagen, Solarthermie, Erdwärme) und zur Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes dienen? Welche Förderzuschüsse oder verbilligten Kredite können über die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA in die Finanzierung der Maßnahmen einbezogen werden?

Das alles kann und wird viel Geld kosten, sei es bei Neubauprojekten, aber vor allem auch bei der Sanierung des Bestands. Viele ältere Immobilien weisen niedrige Energieeffizienzklassen auf und müssen demnach in den kommenden Jahren zwingend modernisiert werden. Wer bereits Immobilien besitzt, sollte zügig die Planung der Maßnahmen mit einem Fachmann in Angriff nehmen und die dafür notwendigen Kosten kalkulieren. Gegebenenfalls kann es Sinn ergeben, ein Objekt zu veräußern, um das frische Kapitel in die energetische Sanierung zu investieren. Das führt zu einer besseren Zukunftsfähigkeit und sichert Werte und Mieteinnahmen.

Energieeffizienzklasse in Renditeberechnung einbeziehen

Aber was ist mit den Menschen, die erstmals eine Investmentimmobilie erwerben wollen? Der wichtigste Rat: Sie sollten dringend die Energieeffizienzklasse und die energetische Situation der Immobilie in die Preis- und Renditekalkulation einbeziehen. Wer eine Immobilie mit der Energieeffizienzklasse F oder G erwirbt, kommt um die zügige Sanierung nicht herum. Besser ist, dies in die Finanzierungsplanung und Amortisationsberechnungen einzubeziehen, um keine böse Überraschung zu erleben. Denn abgesehen von  den gesetzlichen Verpflichtungen zur Modernisierung erwarten auch Mieter in immer stärkerem Maße eine adäquate Energieeffizienz der von Ihnen angemieteten Flächen.

Daher sind auch Finanzberater und Vermittler aufgerufen, nicht mehr blindlings jede Immobilie als potenziell interessantes Investment zu veräußern, sondern alle Objekte vor dem Verkauf einem energetischen Check durch einen Fachmann unterziehen zu lassen. Dieser kann auch gleich einen Sanierungsfahrplan aufstellen und die Maßnahmen technisch begleiten. Das gibt die notwendige Planungssicherheit und schafft Raum für begründet Entscheidungen. Zudem zeigen sie ihren Kunden damit die tatsächlichen Potenziale der Immobilie auf und positionieren sich als Trusted Advisor für alle Situationen.

Gastbeitrag von Dieter Eimermacher,
Diplom-Architekt und Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH),
Geschäftsführer der EIMERMACHER Immobilienbewertungen GmbH
und Fachbuchautor