Erster Dachfonds der IMMAC group

Pflegeheim-Portfolio für private Kapitalanleger

Die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland wird allein durch die zunehmende Alterung bis 2055 um 37 % steigen. Das Statistische Bundesamt (Destatis) schätzt in seiner Pflegevorausberechnung, dass ihre Zahl von rund 5,0 Millionen Menschen Ende 2021 auf 6,8 Millionen im Jahr 2055 steigen wird. Schon 2035 werden etwa 5,6 Millionen Menschen Pflege benötigen, ein Plus von 14 %. Neue Heime sind daher unbedingt nötig.

Seit rund 25 Jahren steht der Name IMMAC für Beteiligungsmodelle mit Pflegeheimen und ähnlichen Sozialimmobilien. Und stets wussten die Anleger, an welchen Objekten sie sich beteiligen. Nun jedoch erweitert IMMAC seine Angebots-Palette, was der aktuellen Situation auf den Märkten für Pflegeheime geschuldet ist. Erstmals bietet das Unternehmen einen Dachfonds an, mit dem sich die Zeichner an einem risikogemischten Portfolio aus mehreren Immobilien beteiligen, die noch nicht feststehen.

Konzept: Das Konzept des „Immobilien Renditedachfonds Deutschland“ ist das eines typischen Blind Pools. „Vor dem Hintergrund permanent steigender Baupreise und hoher Kaufpreisfaktoren für Bestandsimmobilien ist es zu einer großen Herausforderung geworden, Investitionsobjekte zu identifizieren, die unsere Qualitätsanforderungen erfüllen und gleichzeitig eine nachhaltige Rendite für Anleger in Aussicht stellen“, begründet IMMAC in seinen Verkaufsunterlagen die Entscheidung für den ersten Dachfonds der Unternehmens-Historie.

Objekte: Der Fonds beteiligt sich nicht direkt an den Immobilien, sondern zeichnet Anteile an Zielfonds. In Frage kommen Publikums-AIF und Spezialfonds ausschließlich der IMMAC group selbst und somit Pflegeheime, Objekte des Betreuten Wohnens, Reha-Zentren, Kliniken, Therapiezentren und Hotels. Geeignete Zielfonds sind nicht nur kommende Angebote, sondern auch bereits aufgelegte Fonds.

Kalkulation: Der Dachfonds will zu Tickets ab 10.000 Euro mindestens rund 6,5 Mio. Euro einsammeln. Das maximale Volumen liegt bei 32,7 Mio. Euro. Der Dachfonds verzichtet auf Fremdkapital. Komplett ohne Darlehen geht es jedoch nicht, denn die Zielfonds sind teilweise mit Krediten finanziert. Die Zeichner profitieren von den Mieteinnahmen und dem späteren Verkaufserlös. IMMAC will die Ausschüttungen anteilig monatlich überweisen, die zwischen 3 und 5 % p. a. erreichen sollen.

Anbieter: Bislang hat IMMAC 129 Investmentvermögen aufgelegt mit insgesamt 168 Investitionsobjekten, in der Regel Pflegeheime. Davon hat IMMAC zehn Fonds mit in Summe 43,8 Mio. Euro Eigenkapital aufgelöst. Die durchschnittliche Jahresrendite der aufgelösten Fonds übertraf stets 6 %. Vor wenigen Wochen meldete die IMMAC-Gruppe den Einstieg eines Bankenkonsortiums unter der Führung der Hannoverschen Volksbank. Das Konsortium beteiligt sich mit 80 % an dem Spezialisten für Fonds mit Sozialimmobilien.

Markt: Der Pflegemarkt in Deutschland legte im Jahr 2020 um rund 8 % gegenüber dem Vorjahr zu. Das geht aus den Veröffentlichungen zur Gesundheitsberichterstattung des Bundes vom April 2022 hervor. Die stationäre und (teil)-ambulante Pflege verursachte Kosten in Höhe von rund 67 Mrd. Euro und damit mehr als 15 % der gesamten Gesundheitsausgaben. Die aktuelle Pflege-Statistik zählt 818.000 Menschen und damit knapp 20 % aller rund 4,1 Millionen Pflegedürftigen als Bewohner vollstationärer Pflegeeinrichtungen. Das RWI in Essen geht in seinem Basis-Szenario davon aus, dass die Zahl der Pflegebedürftigen bis zum Jahr 2040 auf 5,56 Millionen Menschen steigt. Bleibt die Quote derjenigen in stationärer Pflege unverändert, sind knapp 1,2 Millionen Heimplätze nötig. Den Bedarf an Betreutem Wohnen gibt bulwiengesa mit 4 bis 6 % der 65-Jährigen und Älteren an.

Mit speziellen Förderprogrammen will die Bundesregierung den Bau von Pflegeimmobilien ankurbeln. Die neuen KfW-Fördermittel „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ lösten im März 2023 das vorherige KfW-Förderprogramm „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ ab. Die Fördermittel sind stark nachgefragt und ermöglichen es Eigentümern, Entwicklern und Investoren, dringend benötigte Angebote im Bereich Pflege zu schaffen. „Die Nachfrage nach ambulanten und stationären Pflege- und Wohnplätzen wird auch in den kommenden zehn bis 15 Jahren stark wachsen. Es ist daher zwingend erforderlich, zusätzliche Kapazitäten zu schaffen“, sagt etwa Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare & Residential Advisory bei Cushman & Wakefield.

Aber auch der Pflegemarkt ist nicht komplett vor Fehlentwicklungen geschützt. Nicht alle Betreiber halten durch. Stellvertretend dafür steht die Pleite der Convivo Unternehmensgruppe mit Sitz in Bremen. Der Betreiber hat mit immerhin 4.800 Mitarbeitern mehr als 18.000 Menschen betreut. „Auch wir haben zehn Häuser an Convivo verpachtet. Wir haben aber die Schieflage früh erkannt und konnten Pachtrückstände vermeiden. Alle Betriebe in den von IMMAC-Fonds gepachteten Objekten sind gut belegt und schreiben schwarze Zahlen. Ist ein Haus gut belegt und wirtschaftlich, funktioniert die Weiterführung des Betriebs auch mit einem anderen Betreiber“, sagt Thomas F. Roth, gemeinsam mit Florian Bormann für den Vertrieb der IMMAC-Fonds verantwortlich.

Hotelmarkt: Über seine Tochter Deutsche Fondsvermögen DFV bietet IMMAC Kapitalanlegern außerdem die Beteiligung an Hotels an. Mit einem Anteil bis zu 35 % können Hotels ebenfalls Assets im Dachfonds darstellen. Die vergangenen Jahre waren schwierig, vor allem wegen Corona. Eine Rückkehr zum Vorkrisen-Niveau erwarten manche Experten erst im Jahr 2025 und rechnen damit, dass sich die Hotels in den Stadtzentren zügiger erholen als in der Peripherie, und die Nachfrage nach günstigen Zimmern eher anzieht als nach teuren Unterkünften.

Kosten: Die einmaligen Kosten summieren sich auf maximal 9,6 % des Eigenkapitals zuzüglich Ausgabeaufschlags. Die laufenden Gebühren betragen rund 1,4 % des Nettoinventarwerte.

Meiner Meinung nach…

Erster Dachfonds der IMMAC-Gruppe nach dem Blind-Pool-Konzept. Anleger beteiligen sich an einer Reihe von IMMAC-Zielfonds für private und institutionelle Investoren. Mit dem Konzept reagiert das Unternehmen auf die steigenden Zinsen und Baukosten, die Fonds mit einzelnen Neubauten nach Ansicht des Managements kaum noch rentabel machen. Aber auch mit dem Dachfonds-Konzept wachsen die Erträge nicht in den Himmel. Im Basis-Szenario rechnet IMMAC mit einem Plus von rund 50 % bis zur geplanten Auflösung des Fonds Ende 2038.

Markus Gotzi
Chefredakteur
„Der Fondsbrief“