Einzelhandel und Handelsimmobilien-Investmentmarkt in Deutschland

Der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien ist auf Rekordkurs. Mit 9,8 Mrd. Euro wurde bereits im ersten Halbjahr 2015 das Volumen des gesamten Vorjahres 2014 übertroffen. Das Kaufinteresse der institutionellen Investoren bleibt auch zukünftig auf einem hohen Niveau.

(fw) Rund 55 % der befragten institutionellen Investoren wollen in den nächsten zwölf Monaten Einzelhandelsimmobilien zukaufen (Vorjahr: 53 %). Rund 30 % beabsichtigen tendenziell zu veräußern (Vorjahr:

17 %). 15 % wollen ihren Anteil stabil halten (Vorjahr: 20 %).

Noch deutlicher wird der Optimismus der Investoren bei der Renditeerwartung für die kommenden zwölf Monate. Rund 60 % der Befragten rechnen mit weiter sinkenden Renditen. Im Vorjahr lag dieser Anteil bei lediglich 40 %.

28 % rechnen mit stabilen Renditen (Vorjahr: 43 %), 12 % der Befragten erwarten steigende Renditen (Vorjahr:

16 %).

Fachmarktzentren und High Street weiterhin im Fokus von Handel und Investoren

Bei Neuinvestments bevorzugen rund 68 % der Investoren den Kauf von Fachmarktzentren, noch vor innerstädtischen Geschäftshäusern (55 %) und Shopping-Centern (41 %). Die Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels haben ähnliche Präferenzen: Auf Platz 1 der Expansionsziele stehen hier Fachmarktzentren und innerstädtische Geschäftshäuser (je 32 % der Nennungen). Dahinter folgen Shopping-Center (16 %), Stand-Alone-Objekte (11 %), Warenhäuser und FOCs (je 3 %). Der Fokus auf Fachmarktzentren überrascht nicht: Gemäß der CBRE Vermietungsstatistik waren unter den aktivsten Einzelhandelsmietern der letzten Jahre ausschließlich Mieter aus dem Lebensmittel- und Drogeriehandel zu finden, die traditionell zu den wichtigsten Mietern im großflächigen Einzelhandel zählen.

Investoren werden risikobereiter - Modernisierungsbedarf bei Handelsimmobilien eröffnet Investmentchancen

Bei der Rendite-Risiko-Neigung überwiegt bei den Investoren nach wie vor die Präferenz für Core-Investments.

60 % der befragten Investoren wollen in diese Risikoklasse investieren (Vorjahr: 60 %). Darüber hinaus ist aber zu beobachten, dass die Risikobereitschaft der Investoren tendenziell zugenommen hat. So wollen 43 % in Core-Plus investieren (Vorjahr: 40 %), 30 % interessieren sich für Value-Add (Vorjahr: 20 %) und weitere 13 % für opportunistische Investments (Vorjahr: 7 %). Aufgrund der stark angezogenen Ankaufspreise ist diese Verbreiterung des Kaufinteresses nachvollziehbar. Für eine erfolgreiche Umsetzung von Manage-to-Core-Strategien bieten gerade Einzelhandelsbestandsimmobilien wie Fachmarkzentren große Potentiale. Dementsprechend wurden in den letzten Jahren bereits viele großflächige Handelsimmobilien sehr erfolgreich einer Revitalisierung unterzogen. Der Modernisierungsbedarf und damit auch das Marktpotenzial sind in Deutschland weiterhin unverändert groß. So liegt gemäß einer Untersuchung von CBRE überschlägig bei knapp der Hälfte der größeren Fachmarktzentren die letzte größere Umbaumaßnahme bereits mehr als 15 Jahre zurück.

Stabile Umsätze und stabile Flächennachfrage im stationären Einzelhandel

Nach Angaben der GfK erwirtschaftete der stationäre Einzelhandel in 2014 einen Umsatz von rund 408 Mrd. Euro (-0,2 %). Für 2015 wird mit einem Umsatz in einer ähnlichen Größenordnung gerechnet. Die Verkaufsfläche entwickelt sich ebenfalls stabil. In der von der Hahn Gruppe und dem EHI Retail Institute erstmals zusammen durchgeführten Expertenbefragung äußerten sich die Einzelhändler überwiegend optimistisch zur Umsatzentwicklung im zweiten Halbjahr des laufenden Jahres. Gegenüber der Vorjahresbefragung ist die Zuversicht aber weniger stark ausgeprägt: 44 % der Einzelhändler rechnen mit steigenden Umsätzen (Vorjahr:

55 %), 47 % erwarten stabile Umsätze (Vorjahr: 43 %), 9 % (Vorjahr: 2 %) rechnen mit rückläufigen Umsätzen.

E-Commerce wirkt sich differenziert auf den stationären Einzelhandel aus

Der Handel der Zukunft wird weiterhin vor Ort stattfinden und nicht digital. Die GfK erwartet, dass E-Commerce ab 2021 einen gewissen Marktsättigunsgrad erreichen und dann nur noch mit Wachstumsraten von ca. 3,5 % wachsen wird. Bis 2025 wird ein Online-Anteil am Gesamtumsatz des Einzelhandels von rund 15 % erwartet. Für die einzelnen Branchen wird die Entwicklung aber sehr heterogen verlaufen. Für Lebensmittel- und Drogeriewaren wird der Online-Anteil gemäß Prognose in 2025 bei lediglich 5 % liegen. Für die Sortimente Fashion und Lifestyle bzw. Freizeit und Sport werden hingegen Online-Anteile von weit über 30 % erwartet.

Die befragten institutionellen Immobilieninvestoren haben – auch vor diesem Hintergrund – zu den einzelnen Handelsbranchen unterschiedliche Einschätzungen. Bei der Lebensmittelbranche heben sie zu 78 % die guten Zukunftsaussichten hervor (Vorjahr: 93 %). Die Branchen Drogerie und Textil werden zu jeweils 33 % genannt (Vorjahr: 37 bzw. 40 %). Bei den Bau- und Heimwerkermärkten unterstreichen 30 % der Investoren die guten Aussichten im stationären Handel (Vorjahr: 20 %). Nur 23 % erwarten gute Zukunftsaussichten für die Schuhbranche (Vorjahr: 7 %) und nur 3 % für die Unterhaltungselektronik (Vorjahr: 13 %).

Hahn Retail Real Estate Report 2015/2016

Die Hahn Gruppe veröffentlicht den jährlich erscheinenden HAHN Retail Real Estate Report 2015/2016 bereits in seiner zehnten Ausgabe. Der Marktbericht wurde wieder in Kooperation mit CBRE und GfK GeoMarketing erstellt. Der HAHN Retail Real Estate Report beschreibt die aktuellen Entwicklungen und die wichtigsten Trends im deutschen Einzelhandel und im Investmentmarkt für Handelsimmobilien. Im Rahmen der Untersuchungen führte die Hahn Gruppe eine Expertenbefragung bei 64 Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels sowie 40 Entscheidungsträgern von institutionellen Immobilieninvestoren durch. Die in diesem Jahr erstmals in Zusammenarbeit mit dem EHI Retail Institute befragten Handelsunternehmen sind führende Akteure des großflächigen Einzelhandels und verfügen zu rund 70 % über mehr als 100 Filialen in Deutschland. Bei den befragten Investoren von Handelsimmobilien handelt es sich beispielsweise um Immobilienfonds, Immobilien Aktiengesellschaften, Versicherungen und Banken. Rund die Hälfte der teilnehmenden Investoren verwaltete ein Immobilienvermögen von über 3 Mrd. Euro.

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