E-Commerce treibt Logistikimmobilien

Die Konsumgesellschaft hat sich verändert. Durch die fortschreitende Digitalisierung des Konsums, möglichst 24 Stunden am Tag und per Knopfdruck mit zugesagter zeitnaher Lieferung, ist die Logistikbranche großen Veränderungen unterworfen. Diese scheint sie zu meistern. Der Logistikmarkt boomt und Logistikimmobilien sind mehr und mehr auf dem Radar der Investoren.

Im vergangenen Jahr ist der Logistikmarkt in Deutschland erneut auf circa 226 Mrd. Euro gewachsen, gab der Vorsitzender des Vorstands der Bundesvereinigung Logistik (BVL) Prof. Raimund Klinker bekannt. Damit wurde ein Rekord markiert, nachdem bereits das Vorjahr weit über den Erwartungen lag. Die Logistik ist damit, gemessen am Umsatz, der drittgrößte Wirtschaftsbereich hierzulande.

Die positive Entwicklung in der Logistik macht sich auch am Arbeitsmarkt bemerkbar. Laut BVL sind knapp 3 Millionen Menschen in der Logistikbranche beschäftigt. Logistikimmobilien haben sich im Portfolio der nationalen und internationalen Investoren einen festen Platz gesichert. Diese Losung gaben die Teilnehmer des 2. Deutschen Logistikimmobilienkongresses jüngst in Düsseldorf aus, an dem über 80 Teilnehmer aus Handel, Immobilienwirtschaft und Kommunen teilnahmen. Leider mangele es an Core-Logistikimmobilen, stellten die Experten fest. Dies trotz des Neubaubooms, den der Online-Handel entfacht habe.

Die Nachfrage nach deutschen Logistik- und Industrieimmobilien bleibt hoch. Dem sehr starken ersten, schloss sich ein gutes zweites Quartal an, sodass in der Summe das beste Halbjahresergebnis seit 2008 zu Buche schlägt. „Ein Transaktionsvolumen von gut 1,1 Mrd. Euro bedeutet gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme um 69 % und einen über dem Schnitt der letzten Jahre liegenden Marktanteil am Transaktionsvolumen des Gesamtmarktes von 8,5 %", hebt Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International Deutschland, hervor. Mit einem Anteil von 56 % in 2012 legten deutsche Investoren sowohl prozentual als auch absolut gegenüber dem Vorjahr zu. Internationale Investoren kamen deutlich weniger zum Zuge, kommentierte Jones Lang LaSalle Anfang 2013 die Lage.

Worin liegt speziell der Reiz von Logistikimmobilien? „Logistikimmobilien haben in der Regel auch mehrere Kontrakte mit verschiedenen Kunden im Hintergrund und Portbedienen meist ganze Länder aus einem Standort heraus, somit ist auch hier eine gute Diversifizierung innerhalb des Produktes gewährleistet", meint Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE Deutschland. Darüber hinaus spreche die langfristig gesicherte hohe Vergleichsrendite zu anderen Immobilienklassen eine entscheidende Rolle und das (veränderte) Konsumverhalten der Menschen spielt der Branche zusätzlich in die Hände, betont Sönke Kewitz, Geschäftsführer der auf Logistikimmobilien spezialisierten Ixocon GmbH.

So verzeichnete beispielsweise Hermes im vergangenen Jahr zum neunten Mal in Folge ein erfolgreiches Geschäftsjahr und steigerte den Gesamtumsatz auf 1,92 Mio. Euro. Fast 500 Millionen Sendungen wurden in Europa ausgeliefert – ein Zuwachs, der maßgeblich auf den E-Commerce-Boom zurückzuführen ist. Online-Shoppen ist für die Deutschen inzwischen eine Selbstverständlichkeit geworden. Der E-Commerce hat im vergangenen Jahr eine Umsatzsteigerung um knapp 6 Mrd. auf fast 28 Mrd. Euro erfahren. Dies scheint noch nicht das Ende des Wachstumstrends zu sein. Natürlich hat dieser Trend auch seine Schattenseiten. Logistikkonzerne wie DHL oder GLS standen kürzlich in der Kritik, weil sie angeblich ihre Paketzustellung an Subunternehmer ausgliedern, die sich wenig um Tariflöhne kümmern sollen.

Sicherheitsfokussiertes Käuferspektrum. Das meiste in Logistikimmobilien investierte Geld kam von offenen Immobilienfonds und Spezialfonds. Diese vereinen einen Marktanteil von 29 % auf sich. Allerdings traten auch, so Colliers-Experte Kunz, weitere, überwiegend sicherheitsorientierte Anlegergruppen in Erscheinung. Vonseiten der Vermögensverwalter wurden rund 210 Mio. Euro investiert, 115 Mio. Euro kamen von privaten Investoren/Family Offices und Projektentwickler legten 114 Mio. Euro an.

Regionalzentren werden zunehmend attraktiver. Die Konzentration der Investoren auf Ballungsräume und etablierte Logistikstandorte ist nach wie vor gegeben. Neben den TOP 6-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart), die allesamt eine Spitzenrendite um die 7 % bieten, kommen vermehrt auch Regionalzentren in den Blick der Entwickler und Investoren. „Die Nachfrage übersteigt aber derzeit das Angebot, so dass die Nachfrage aller Investoren nicht gestillt werden kann. Logistik hat aufgrund der Multi-Tenant-Struktur eher einen defensiven Charakter, was die Mieten und Kapitalwerte anbelangt, die im Konjunkturzyklus nicht so stark schwanken wie etwa Büroimmobilien, deswegen werden diese Assets auch in die Portfolien beigemischt", sagt CBRE-Experte Oulds. Wichtig sei die Frage, ob der Auftrag des Mieters an diesen Standort passe, ergänzt Geschäftsführer Kewitz. Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien hat zwangsläufig dazu geführt, dass die Spitzenrenditen seit einigen Monaten unter Druck geraten sind. Aber Nettorenditen von 6,5 % im Core-Segment scheinen nach Branchenkennern noch möglich zu sein.

Projektentwickler, die in der Sparte Logistikimmobilien zu Hause sind, müssen institutionelle Investoren über die Spezifika von Logistikimmobilien aufklären. Die Mietflächen sind oftmals im Vergleich zu Büro- oder Wohnimmobilien riesig, der Kaufpreis im Vergleich zur Mietfläche eher gering. Gut gemanagte Logistikimmobilien werden in der Regel den Entwicklern aus der Hand gerissen, denn die Renditeerwartungen sprechen im direkten Vergleich zu Büroimmobilien für die Logistiker. In letzter Zeit ist es für Investoren sogar schwierig geworden an erstklassige Logistikimmobilien zu kommen.

Investoren, die sich im Logistik-Segment engagieren möchten, bietet sich ein überschaubares Angebot. Ende April gab der IVG Garbe Logistik Fonds bekannt, nunmehr 135 Mio. Euro Eigenkapital bei institutionellen Investoren eingeworben zu haben. Dabei handelt es sich um einen Spezialfonds, der ausschließlich in Core-Logistikimmobilien investiert und ein Zielinvestitionsvolumen von bis zu 400 Mio. Euro anpeilt, das man bis spätestens Ende 2014 erreicht haben möchte. Im vergangenen Jahr hat Henderson Global Investors zusammen mit dem Logistikimmobilienspezialisten Palmira Capital Partners den Henderson German Logistics Fund aufgelegt, der sich an institutionelle Investoren richtet und bei dem das Zielvolumen auf ca. 250 Mio. Euro veranschlagt ist.

Fazit

Die Logistikbranche ist trotz der zahlreichen Herausforderungen (wandelnde Kundennachfrage und langsames Konjunkturwachstum) gut aufgestellt. Der deutsche Markt ist mit rund 40 % des Gesamtvolumens (knapp 1,2 Mio. m²) der aktivste Nutzermarkt bei Logistikimmobilien. Der hohen Nachfrage steht ein begrenztes Angebot im Core-Segment gegenüber – daher kommen zunehmend Regionalzentren in Betracht. Die Nachvermietungskosten fallen oftmals vergleichsweise gering aus; zudem punkten diese Immobilien mit langen Mietvertragslaufzeiten.

(Alexander Heftrich)

http://finanzwelt.de/wp-content/uploads/Transaktionsvolumen_nach_Investorentypen.pdf