DFV Hotel Weinheim erhält Note bbb-

Der geschlossene AIF DFV Hotel Weinheim wurde von Scope Ratings mit einem Rating von BBB- bewertet. Positiv wurde das Rating durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft beeinflusst, während die Weichkosten einen negativen Einfluss hatten.

Die Immobilie befindet sich in Weinheim im Nordwesten Baden-Württembergs in der Nähe von Heidelberg und Mannheim und ist bis Ende 2030 an den die NH Hotels Deutschland GmbH vermietet. Der Mietvertrag kann von der Mieterin zwei Mal um jeweils fünf Jahre verlängert werden.

Der Fonds hat ein Gesamt-Investitionsvolumen von 20,1 Mio. Euro. Hierfür werden 10,5 Mio. vorrangiges Fremdkapital aufgebracht. Über das Agio von 5 % hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 21,9 % auf das Eigenkapital an.

Scope erwartet für die Anlage eine Rendite von jährlich 3,18 % mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 3,5 %. Aufgrund des Rendite-Risiko-Verhältnisses des Fonds lässt sich laut Scope eine ausgewogene risiko-adjustierte Rendite erwarten.

Einflussfaktoren

Das sehr gute Asset Management Rating (AAAMR) der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG, die bereits erfolgte Eigentumsübertragung der Immobilie, die fixierte Fremdfinanzierung über zehn Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate sowie die konservative Inflationsannahme des Initiators beeinflussten das Rating positiv. Hingegen wurde die Eigenschaft als Single-Tenant-Spezialimmobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsmöglichkeit, die Ausfallswahrscheinlichkeit der Mietgarantin im Non-Investment-Grade-Bereich und das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren als mögliche Risikotreiber identifiziert. Zu diesen zählen auch die vergleichsweise hohen Weichkosten im Vergleich zur Peergroup des Publikums-AIF.

Insgesamt ergibt die Analyse von Scope eine Break-Even-Wahrscheinlichkeit von 90,2 % und ein Value-at-Risk von 37,4 %. Damit wird die Anlage in die Risikoklasse 5 eingestuft. (ahu)