„Der Neubau zählt sicherlich nicht zu den Fokusthemen des Jahres“

Der Traum von den eigenen vier Wänden scheint – zumindest aktuell – wieder in greifbare Nähe zu rücken. Natürlich haben die inzwischen allseits bekannten Faktoren sich auch auf den Bereich der Baufinanzierung ausgewirkt. Allerdings gibt es wieder Anzeichen, die die Hoffnung auf das Eigenheim zulassen. Wenn die Mieten steigen und die Kaufpreise stagnieren, mag die Tür sich zwar geschlossen haben, aber dann muss man lediglich das offene Fenster suchen. Wer auf das perfekte Timing wartet: Es ist jetzt.

„Die Zinsen haben ihren Höchststand hinter sich gelassen, die Immobilienpreise befinden sich momentan auf einem niedrigeren Niveau“, erklärt Jörg Haffner, Geschäftsführer des Unternehmens Qualitypool, das eine digitale Vermittlung von Baufinanzierungskrediten nach neuestem Standard ermöglicht. In den Ballungsgebieten würden die Preise aktuell wieder zulegen. „Weitere Unterstützung für potenzielle Eigenheimbesitzer kommt von der KfW, z. B. mit dem Neustart verschiedener Programme zur Heizungsförderung.“ Besonders die „Glorreichen Sieben“, die Big 7 der deutschen Metropolen, bleiben weiterhin heißes Pflaster, denn wer beispielsweise über eine Immobilie in München nachdenkt, der muss auch das nötige Eigenkapital mitbringen. Ja, München bleibt weiterhin die teuerste Stadt in Deutschland, aber ist das wirklich überraschend? Laut dem diesjährigen Wohnatlas der Postbank fielen die Preise für Eigentumswohnungen in der Bayerischen Landehauptstadt zwar um 14,37 %, aber der Quadratmeterpreis liegt inflationsbereinigt trotzdem noch bei knapp 9.000 Euro. Hamburg als Nummer zwei ist nach einem Minus von 12,71 % zwar günstiger, aber es sind immer noch etwas mehr als 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Neubau oder Bestand?

Jetzt scheint die Zeit des Bauens im Bestand gekommen zu sein. Bei den Quadratmeterpreisen auch nicht weiter verwunderlich. Im Fall von Bestandsimmobilien liegt der Fokus auf den Kosten für eine eventuelle (auch energetische) Sanierung, um den Standards zu entsprechen. Auch die Grundsteuer ist für Immobilienbesitzer wichtig, aber wer vor einer sanierungsbedürftigen Immobilie steht, für den ist das Zukunftsmusik. „Die Sanierung von Bestandshäusern bleibt ein Fokusthema“, so Haffner. „Unser aktueller Eindruck ist, dass kaum Ängste bei den Finanzierungskunden bestehen, es sind wieder sehr viele Leads im Markt.“ Die Kunden würden versuchen, unter den aktuellen Bedingungen zuzugreifen. Die Zahl der Anträge und damit verbunden die Bearbeitungszeiten der Banken nehmen zu. Man müsse aber auch anmerken, dass die Finanzierbarkeit bei den aktuellen Konditionen noch nicht für alle Kundengruppen geleistet werden könne. Laut Statistischem Bundesamt (Destatis, Stand: 14. März) sind die Kosten für Baumaterialien 2023 zwar gesunken, halten sich aber immer noch höher als vor der Energiekrise. Der Preis für die „Basics“ wie Zement stieg um 32,2 % an. Kalk und gebrannter Gips waren letztes Jahr um 31,4 % teurer als im Jahr 2022 und Frischbeton legte um rund 25 % zu. Destatis verzeichnete 2023 zumindest einen Preisrückgang von -26,1 % bei Holz und Konstruktionsvollholz (-20, 7 %) gegenüber dem Vorjahr 2022. Auch Bauschnittholz war im Vergleich um 18,3 % günstiger. Der Punkt ist: Preise für Baumaterialien fallen bei Bestandsimmobilien weg oder fallen deutlich günstiger aus. Ob Ersteres oder Letzteres, das hängt vom Zustand der Immobilie ab. Bei Bestandimmobilien bleibt jedoch die Frage: Wurde das Haus zwischen 1930 und 1993 gebaut? Dann ist auch der Faktor Asbest besonders wichtig. Schließlich will man von seinen eigenen vier Wänden – im schlimmsten Fall – nicht lebensgefährlich krank werden. Ist die Immobilie seit 1993 bereits saniert worden, so sollten notwendige Informationen – etwa zu verwendeten Materialien oder dem Wartungsstand der Installationen – eingeholt werden. Der Asbest-Punkt entfällt bei Neubauten. Im EU-Raum gilt „erst“ seit 2005 ein Asbest-Verbot: Keine Herstellung, keine Verwendung, kein Inverkehrbringen. Das Thema Baufinanzierung weckt immer wieder Hoffnung, denn wenn der Zinssatz fällt, wird’s günstiger. SSV-Stimmung kommt dennoch nicht auf. Es gilt, den Markt weiterhin zu beobachten und für sein Traumhaus schon einmal den ein oder anderen Euro zur Seite zu legen. Am besten ist es, so früh wie möglich damit anzufangen. „Für Makler und Berater gilt es, in Sachen Sanierung und Fördermittel stets auf dem neuesten Stand zu bleiben“, rät der Qualitypool-Geschäftsführer. Sie sollten zum Beispiel ständig informiert bleiben über das aktuelle KfW-Angebot und enge Kontakte zu Energieberatern aufbauen. Im Rahmen von Sanierungen sei zusätzliches Wissen zu Ratenkrediten gefragt. „Und natürlich sollten sie – wie gewohnt – den Anleihen- und Zinsmarkt im Auge behalten, um Zinssenkungen zu antizipieren und potenzielle Kunden rechtzeitig abholen zu können.“

Bestand’s Time to Shine!

„Der Neubau bzw. Kauf von Neubauimmobilien zählt sicherlich nicht zu den Fokusthemen des Jahres 2024“, summiert Haffner. Der Traum vom Eigenheim darf der aktuellen Lage nach also doch wieder geträumt werden, denn gegebenenfalls passende Förderungsmöglichkeiten gibt es auf dem Markt. Bei all den genannten Zahlen darf auch nicht vergessen werden, dass das Eigenheim weiterhin die erste Wahl bei der Altersvorsorge bleibt. Keine Miete zahlen und eines schönen Tages stolz darauf zurückblicken, wie man ein einfaches Haus in sein persönliches, ganz eigenes Zuhause verwandelt hat. Klingt doch gar nicht mal so übel, oder? (ml)