Bigger ist nicht immer better

Sowohl nach Fläche als auch nach Bevölkerungszahl sind die USA der drittgrößte Staat der Erde und bieten damit sehr viele unterschiedliche Immobilienmärkte. Gerade kleinere Märkte mit weniger Bedeutung sind häufig als Investmentziel interessant.

Die Zahl Sieben genießt in vielen Kulturen eine wichtige Bedeutung – nicht zufällig ist die Zahl der Wochentage mit der der antiken Weltwunder genau gleich. Auch für den deutschen Immobilienmarkt spielt diese Zahl eine wichtige Rolle. Es gibt hierzulande sieben A-Städte, die eine hohe nationale und internationale Bedeutung für den Immobilienmarkt haben. Auch in den USA werden die Immobilienmärkte in verschiedene Kategorien eingeteilt: „Es gibt sogenannte Gateway Cities, die an den internationalen Waren- und Personenverkehr angebunden sind oder Secondary Cities, die ein regionales Wirtschafts- oder Verwaltungszentrum darstellen“, erläutert Volker Arndt, Geschäftsführer der US-Treuhand. Während in Deutschland die A-Städte zugleich die sieben größten Städte sind, hängt in den USA die Einteilung des Immobilienstandorts weniger stark mit der Einwohnerzahl zusammen. So erklärt Gabriele Huhmann, Fondskonzeption und Portfoliomanagement US-Immobilien bei BVT, dass dort die Einteilung üblicherweise Tier 1/ Tier 2 / Tier 3 sei. Zur obersten Kategorie zählt sie alle Gateway Markets. Neben den beiden größten US-Städten New York City und Los Angeles zählen laut der Immobilienexpertin hierzu auch Washington D.C., Boston und San Francisco. Dabei gehören die drei letztgenannten Städten mit 670.000 bis 890.000 Einwohnern nicht einmal zu den zehn größten Städten den USA. Hingegen zählt Chicago, mit ca. 2,7 Mio. Einwohnern immerhin die drittgrößte Stadt der USA, laut Gabriele Huhmann nicht unbedingt zur obersten Kategorie und steht damit auf einer Stufe mit Seattle, das mit ca. 700.000 die 18. größte Stadt ist. In welcher Kategorie ein Immobilienmarkt in den USA eingeteilt wird, hängt laut Huhmann von anderen Faktoren als von der Einwohnerzahl ab: „Bei der Einordnung in die einzelnen Tiers spielen als Kriterien insbesondere die Mietentwicklung in jüngerer Vergangenheit, die Cap Rate Entwicklung der letzten rund fünf Jahre sowie die Investitionsvolumina über die letzten Jahre eine wesentliche Rolle. Hinzu kommen wirtschaftliche und demografische Fundamentaldaten, wie z. B. Bevölkerungszuwachs, Gründung und Einkommen privater Haushalte, Arbeitsmarkt- und Stellenzuwächse und Lebensqualität“.

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