Beunruhigender Trend

Einzelhandel stagniert, Hotelsegment expandiert weiter

Nachdem die Projektentwicklungen im Einzelhandelssegment zwei Jahre lang rückläufig waren, scheint sich dieser Bereich nun wieder zu stabilisieren: So konnte diese Klasse immerhin um 1,1 % gegenüber dem Vorjahr wachsen. Geprägt wird diese Entwicklung vor allem von Nahversorgungsflächen, die das Planungsrecht im Rahmen von Wohnbauentwicklungen fordert. Laut bulwiengesa werden viele dieser Planungen im Kölner oder Stuttgarter Markt nachträglich oder doch nicht umgesetzt. Grund hierfür ist, dass häufig die passenden Nutzer fehlen würden, weil die üblichen Discounter oder Supermärkte an solchen eher kleinen Flächen weniger interessiert sind. Dies ist an der Struktur der Einzelhandelsfläche erkennbar: Nur 27 von insgesamt über 540 gemeldeten Flächen sind größer als 10.000 m².Über 370 gemeldete Flächen sind hingegen unter 2.000 m² groß.

Auf Expansionskurs befindet sich hingegen das Segment der Hotelimmobilien, das vom wachsenden Interesse der Investoren an der Markenhotellerie profitiert – von Budget bis Luxus. So hat sich das Flächenvolumen im Trading Development nun schon im dritten Jahr in Folge massiv vergrößert, dieses Mal um 21,7 %. Weil besonders in den vergangenen zwölf Monaten die Projektanzahl von Planvorhaben stark zugenommen hat, entfällt ein großer Teil des Projektvolumens auf diese.

Angesichts des hohen Projektentwicklungsvolumens besteht mancherorts die Sorge, dass die Realisierung aller Planungsvorhaben zu Überkapazitäten führen könnte. So wuchs im vergangenen Jahr beispielsweise in Hamburg und Frankfurt das Bettenangebot stärker als die touristische Nachfrage, zugleich sank der für die Hotellerie maßgebliche Performanceindikator RevPAR, also der Erlös pro verfügbarem Zimmer. Aufgrund einer gut gefüllten Pipeline sowie immer höherer Investitionskosten, die über steigende Pachten aufgefangen werden müssen, erwartet bulwiengesa in den nächsten Jahren eine Abnahme des Hotelprojektvolumens in den A-Städten.

Projektentwicklungen für den Eigenbestand wachsen

Das Projektentwicklungsvolumen für den Eigenbestand, die sogenannten Investor Developments, hat sich im aktuellen Studienzeitraum erneut vergrößert. Dies trifft auch auf das Wohnsegment zu: Dieses hat mehr als 600.000 m² an Fläche zugelegt. Dennoch fällt das Volumen mit 7,5 Mio. ² Wohnfläche weiterhin deutlich geringer aus als im klassischen Trading Development, wo 17 Mio. m² Wohnfläche entwickelt wurden. Wie zu erwarten sind die größten Akteure die großen lokal tätigen Wohnungsbaugesellschaften.

„Trotz der gestiegenen Volumina durch städtische Wohnungsbaufirmen ist klar, dass diese die benötigten Wohnungen nicht alleine bauen können. Den Löwenanteil erledigen immer noch die privaten Entwickler. Dabei werden nicht wenige Wohnprojekte von Projektentwicklern an-entwickelt, um insbesondere die öffentlich geförderten Teile noch im Planungstatus an Wohnungsbaugesellschaften weiterzureichen“, so Andreas Schulten. Fehlende Investitionsalternativen lassen Eigenbestandsentwicklungen auch im gewerblichen Segment weiter attraktiv erscheinen. Deshalb konnte auch im Büro-, Einzelhandels- und Hotelsegment erneut deutliches Wachstum verzeichnet werden.

Ranking zeigt zunehmende Konzentration

Unter den Projektentwicklern gab es im letzten Jahr einige Veränderungen. „Im Ranking nach Projektflächenvolumen macht sich insbesondere die Akquise der SSN Group sowie der CG Gruppe durch Consus bemerkbar. Mit diesen beiden Projektentwicklern im Hintergrund steht Consus nun mit vergleichbarem Flächenpotenzial auf Augenhöhe mit der Zech Group, deren Projektvolumen ebenfalls durch mehrere Tochtergesellschaften entsteht, allem voran Art-Invest und Die Wohnkompanie“, erklärt Projektleiterin und Studienautorin Ellen Heinrich.

Die volumenstärksten Projektentwickler in den A-Städten sind weiterhin schwerpunktmäßig im Wohnsegment aktiv. Von insgesamt 6,5 Mio. m² Projektfläche über alle Segmente sind 67 % im Wohnsegment. Mit Instone und Consus sind mittlerweile zwei der zehn größten Projektentwickler aus der Studie an der Börse notiert. (ahu)