Wohneigentum vermieten

Jeder vierte Deutsche plant den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage, so eine aktuelle Postbank Umfrage. Wer in eine Eigentumswohnung investiert, um sie zu vermieten, muss allerdings mit spitzem Stift kalkulieren, ob sich die Investition langfristig rentiert.

(fw/rm) Die niedrigen Hypothekenzinsen machen den Kauf von Wohneigentum attraktiv. Wer nicht in die eigenen vier Wände investiert, liebäugelt mit dem Kauf einer Immobilie, um sie zu vermieten und dadurch eine Rendite zu erzielen. Eine repräsentative Emnid-Umfrage im Auftrag der Postbank zeigt, dass 22 Prozent der Bundesbürger bereits eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen und 24 Prozent den Erwerb planen. Von den 18- bis 29-Jährigen wollen sogar 41 Prozent Geld in Betongold investieren. Die Vermietung eines Eigenheims halten 66 Prozent aller Befragten für lukrativ. Kein Wunder – können Vermieter doch einen steten Geldeingang auf ihrem Konto verzeichnen. "Ob sich der Kauf einer Mietwohnung als Renditeobjekt allerdings rechnet, sollten private Anleger im Vorfeld genau prüfen und alle Einnahmen und Kosten auf lange Sicht kalkulieren", rät Frank Weigmann von der Postbank.

Knapp drei Prozent Rendite

Dazu müssen Vermieter in spe zunächst die Erwerbskosten ermitteln: Sie setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis, der je nach Lage und Ausstattung variiert, sowie den Kaufnebenkosten, die für den Makler, den Eintrag ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer fällig sind. Die Erwerbskosten werden den zu erwartenden Mieteinnahmen eines Jahres gegenübergestellt. Die Einnahmen mindern sich allerdings durch die Betriebskosten, die nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden können, zum Beispiel Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltungskosten wie dem Anstrich der Fassade oder der Renovierung des Treppenhauses. Zu diesen Kosten können auch Aufwendungen für eine Hausverwaltung gehören, die Betriebskostenabrechnungen erstellt, sich um Mieterbeschwerden kümmert und Reparaturen koordiniert. Gegebenenfalls können Vermieter diese Aufgaben aber auch selbst übernehmen – eine räumliche Nähe zur vermieteten Wohnung, Zeit und Know-how vorausgesetzt. Darüber hinaus muss der Vermieter Rücklagen bilden, um Rechnungen rund um die Wohnung bezahlen zu können. Berücksichtigen sollten potenzielle Vermieter auch das Risiko eines Mietausfalls, falls die Wohnung zeitweilig leer steht. Hinzu kommt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig sind. Das ist vor allem für Rentner wichtig, da sich dadurch eine Steuerpflicht für alle Einnahmen ergeben kann. Unterm Strich zeigt sich erst dann, wie hoch die Rendite für den Vermieter ausfällt. Durchschnittlich lag der Gewinn für private Vermieter in den vergangenen zehn Jahren zwischen zwei und drei Prozent, so die Daten des DIW Berlin. "Die Wohnung wieder zu verkaufen lohnt sich erst nach einer Frist von zehn Jahren, denn erst dann ist der Verkaufsgewinn steuerfrei", sagt Frank Weigmann. Wenn der Eigentümer früher verkauft, muss er den Gewinn abzüglich Anschaffungs- und Werbungskosten versteuern. "Und wie sich Nachfrage und Preise bis dahin entwickeln, das kann heute niemand verlässlich sagen", gibt Weigmann zu bedenken. www.postbank.de