Zunächst noch in Topform

Eine Wohnimmobilie in Toplage einer wachsenden Großstadt ist aber die einzige echte Core-Immobilie. Dennoch dürfte nach weitgehend übereinstimmender Markteinschätzung in den A-Standorten in Kürze ein Plateau erreicht sein, auf dem es preislich erstmal nicht weitergeht. Plateaus können auch durchaus einmal abschüssig sein. Wohnungswirtschaftlich kommen die ersten Mahner wie z. B. die Forscher vonempirica, die Korrekturpotenziale in den Metropolen bis über 30 % sehen. Das dürfte allerdings recht hoch angesetzt sein.

B-Standorte haben noch Potenzial, das aber jetzt knapper wird. C- und D-Standorte bieten derzeit noch Mietrenditen von 5 % bis 7 %. Bedenken Sie aber, das machte im Gespräch Klaus Franken von Catella deutlich, der derzeit 4.000 Wohnungen auch in kleineren Städten des Rheinlandes baut, dass nicht Städtekategorisierung entscheidend ist, sondern die erwartete Zukunftsentwicklung. Das Ruhrgebiet zeigte, wie historisch prosperierende Großstädte ausfallen können, während kleinere Universitäts-Schwarmstädte zulegten. Es ist nicht lange her, da war Bayern Deutschlands Diaspora.

Bei Gewerbeimmobilien kann der Trend dagegen schnell drehen. Bei aktueller Knappheit im hochwertigen Segment ziehen jetzt die Mieten an und die potenziellen Nachfrager denken bereits Jahre voraus. Wenn aber absehbar ist, dass genug gebaut wird und in absehbarer Zeit das Angebot aus-reichend ist, verschwindet die zukunftsorientierte Nachfrage von einem Tag auf den anderen. Dann setzt der Lemminge Effekt der Investoren ein. Die sich immer weiter verkürzenden Lebenszyklen der Hightech Bürotürme relativieren zudem den Aspekt der Vermietungssicherheit bei Büro-Core-Immobilien. Wer zieht zu Höchstmieten in eine Topimmobilie ein, an der der Zahn der Zeit genagt hat? Und bedenken Sie, der Mietindex für Topbüroimmobilien ist heute gerade erst wieder auf dem Niveau von 1993. Vor der letzten Dekade mit Aufwärtsbewegung lagen 15 tote Jahre ab 1993.

Wie es auf dem Immobilienmarkt weiter geht, lesen Sie auf Seite 3