Schulimmobilien können lukratives Investment sein

Investitionen in deutsche Bildungseinrichtungen sind attraktiv. Das hat mehrere Gründe: In vielen Regionen ist der Gebäudebestand veraltet, zahlreiche Schulgebäude müssen saniert, Ersatzneubau muss geschaffen werden. Ferner ist aufgrund der zurückliegenden Zuwanderungswellen der Bedarf gestiegen. Die Mehrheit der Kommunen kann die anstehenden Investitionen weder personell noch finanziell stemmen. Daher werden häufiger privatwirtschaftliche Partner für Planung und Bau dieser wichtigen Infrastrukturobjekte gesucht. Zu diesen Ergebnissen kommt die PwC-Studie „Investieren in Bildungseinrichtungen in Deutschland (am Beispiel Schule)”.

„Investoren, die einen langfristigen und risikoarmen Anlagehorizont verfolgen, sollten sich mit Bildungsimmobilien befassen. Im Vergleich zu anderen Immobilien-Assets sind die erzielbaren Ausschüttungsrenditen stabil, nachhaltig und attraktiv. Die Nettoanfangsrenditen für Bildungseinrichtungen im Bestand liegt bei circa 4,5 bis 5,5 Prozent“, erläutert Benjamin Schrödl, Partner bei PwC Deutschland und Head of Real Estate M&A Germany. Investitionen in Bildungsimmobilien sind zudem gesellschaftlich von zentraler Bedeutung und nachhaltige, stabile Investments.

Der Investitionsstau bei Schulimmobilien beläuft sich in Deutschland auf rund 55 Mrd. Euro. Bis 2030 werden laut Schätzungen der Kultusministerkonferenz etwa 700.000 zusätzliche Schulplätze benötigt, vor allem in allgemein- und berufsbildenden Schulen. Gegenüber 2024 entspricht diese Prognose einem Zuwachs von 6 Prozent. „Rechnet man sanierungsbedürftige Gebäude sowie Ersatzinvestitionen dazu, ergibt sich ein signifikantes Investitionsvolumen. Weil immer weniger Kommunen diese Ausgaben bewältigen können, suchen sie nach privatwirtschaftlichen Partnern“, ergänzt Schrödl.

Schulimmobilien haben Social Impact

Für Anleger sind Investments in diese Spezialimmobilien sinnvoll. Bildungsimmobilien verfügen über einen hohen Social Impact. Gerade für Neubauvorhaben gilt, dass sie umfassende ESG-Kriterien erfüllen. Das erleichtert Investoren die Finanzierung der Objekte. Aufgrund der sozialen Aspekte eignen sich Bildungsimmobilien zudem hervorragend als Portfolio-Beimischung.

Die Kommunen, welche die Schulgebäude mieten, schließen in der Regel einen zu hundert Prozent indexierten, langfristigen Mietvertrag mit einer Laufzeit von häufig 30 Jahren ab. Die Mieten liegen in der Regel zwischen 16 und 23 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. „Je nach Standort, Lage, Objektqualität und Komplexität der Immobilie kann die Miete auch darüber beziehungsweise darunter liegen“, sagt Experte Schrödl.

Komplexe Förderinstrumente von Bund, Ländern, aber auch Stiftungen

Für Investitionen in Bildungseinrichtungen gibt es verschiedene Wege. Bestandsgebäude können verkauft und dann vom neuen Eigentümer saniert und erweitert werden, um danach an die Kommune zurückvermietet zu werden (Sale and lease back). Ferner können Investoren mit einem passenden Grundstück an die Gemeinden herantreten oder vorhandene kommunale Flächen erwerben, kaufen oder pachten und darauf den gewünschten Schulneubau errichten. Dabei gilt, dass die Kommunen für Bau, Zustand und Unterhalt der Bildungsimmobilien verantwortlich sind, während die Länder vorrangig Verwaltung und Betrieb finanzieren und beispielsweise die Lehrkräfte bezahlen. Es gibt allerdings zahlreiche Schnittmengen, die auch Investoren betreffen: So verfügen Länder über spezielle Förderprogramme, mit denen bestimmte Bildungsziele verbunden sind, wie etwa die Unterstützung von Inklusion oder den Ausbau von Gesamtschulen. Neben öffentlichen Trägern gibt es zudem kirchliche und private Schulen, die bei ihrem Gebäudebestand vor ähnlichen Herausforderungen wie Kommunen stehen.

Für Immobilien-Investments überproportional hohe Renditen

Je nach Finanzierungsstruktur des Investments lässt sich eine laufende EK-Rendite in Höhe von ca. 6 bis 8 Prozent abbilden (ohne Berücksichtigung etwaiger Fördermittel) – bei einem sehr geringen Betreiber- und Mietausfallrisiko. Bei Projektentwicklungen sind im Markt Renditeerwartungen von über 7 Prozent zu beobachten.

„Die Finanzlage vieler Kommunen einerseits und das wachsende Investoreninteresse andererseits werden den Anteil privatwirtschaftlicher Investoren in naher Zukunft erhöhen“, prognostiziert Schrödl. Während in Deutschland Investments in Bildungseinrichtungen noch kaum verbreitet sind, sieht dies im europäischen Ausland anders aus: Investitionen in Schulimmobilien sind dort eine verbreitete Vermögensanlage insbesondere für langfristige Investoren wie Pensions-, Versicherungs- und Versorgungsanlagegelder, aber auch Family Offices. (fw)