Logistik längst keine Nische mehr

Der Logistikimmobilienmarkt hat zwar nicht das Niveau des Vorjahres erreicht, entwickelt sich aber dennoch sehr positiv. Der Anteil der Logistikimmobilien hat sich in den letzten Jahren deutlich erhöht. Auch die Renditen verändern sich.

In den ersten drei Quartalen 2018 wurde auf dem Markt für Logistikimmobilien ein Transaktionsvolumen von 4,91 Mrd. Euro erzielt. Dies ist zwar gegenüber dem Allzeithoch des Vorjahres ein Rückgang um 22 %. Dennoch ist das aktuelle Ergebnis das zweitbeste aller Zeiten für die ersten neun Monate eines Jahres. Bereits jetzt werden die Jahresvolumina von 2015 und 2016 übertroffen. Die Logistikimmobilie hat somit ihr Nischendasein endgültig hinter sich gelassen, was auch der Blick auf den Zehn- und Fünfjahresschnitt belegt. So ist das aktuelle Transaktionsvolumen im Zehn-Jahresvergleich um 130 % zugelegt, im Fünf-Jahresvergleich hingegen „nur“ um 52 %. In den genannten Zeiträumen hat sich der Anteil von Logistik am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen um 7 % auf derzeit 12 % erhöht.

2 Mrd. Euro in nur einem einzigen Quartal

In diesem Jahr hat besonders das jüngst abgelaufene dritte Quartal einen hohen Anteil am starken Ergebnis. So wurden allein zwischen Juli und September mit Logistikimmobilien Transkationen im Gesamtwert von über 2 Mrd. Euro abgewickelt, deutlich mehr als in den anderen beiden Quartalen. Im Langfristvergleich wird das gerade abgelaufene Quartal nur von den zweiten und vierten Quartalen des Rekord-Vorjahres übertroffen. Zum hohen Transaktionsvolumen im dritten Quartal hat auch beigetragen, dass in diesem Zeitraum allein fünf Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro abgeschlossen wurden.

„Dass enorm viel passiert und auch immer wieder große Transaktionen realisiert werden, dokumentieren die Anzahl der Transaktionen in den neun Monaten insgesamt und die Aktivitäten im dreistelligen Millionenbereich“, so Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Bei einem Plus von 11 % auf 160 Transaktionen insgesamt im Dreivierteljahr 2018 fallen neun Transaktionen in die Kategorie größer 100 Millionen Euro. Im Vorjahreszeitraum waren es fünf, aber mit der Logicor und Hansteen Transaktion wechselten zwei außergewöhnlich große Portfolien den Eigentümer mit entsprechender Auswirkung auf die Transaktionsstatistik: 2017 machten im Dreivierteljahr allein die Top 5-Abschlüsse 63 % des gesamten Transaktionsvolumens aus, 2018 39 % - bis auf eine alle im Core-Segment - und unter Beteiligung ausländischer Investoren. Diese prägen auch insgesamt den Logistikinvestmentmarkt in Deutschland. Ihr Anteil macht 71 % aus. Das ist deutlich überdurchschnittlich; über alle gewerblichen Nutzungsarten hinweg liegt der Anteil der ausländischen Investoren bei lediglich 45 %.

„Auch wenn die ‚BIGS‘ natürlich der Treiber für die Zahlen unterm Strich sind, sollte nicht vergessen werden, wer den wichtigen Unterbau für den Erfolg der Assetklasse stellt. Es sind die kleineren und mittleren Transaktionen, Portfolien und Objekte bis zu einer Größe von jeweils 15 Mio. Euro“, so Weis. Solche Käufe im so genannten MidCap-Segment erreichten von Januar bis Ende September mit ca. 110 Transaktionen ein Volumen von über 630 Mio. Euro. „Dieses Segment erweist sich schon immer als ein sehr dynamisches, das beispielsweise gegenüber dem Fünfjahresschnitt deutlich zugelegt hat (468 Mio. Euro bei 85 Transaktionen). Und: „Man darf nicht unterschätzen, dass solche Transaktionen in weniger positiven Marktlagen weitgehend stabil sind“, betont Weis.

„Aufgrund der starken Nachfrage insgesamt, fortgeschrittenen Verhandlungen auch großer Portfolien, könnte für 2018 am Ende ein Transaktionsvolumen bis zu 7 Mrd. Euro bilanziert werden“, prognostiziert Weis. Die Spitzenrendite dürfte dann die 4,0 % erreicht haben (Q 3 2018: 4,1 %), rückläufig von 4,70 % vor einem Jahr. (ahu)