„Keine „Buy-and-hold“-Strategie“

In seinem Rechenwerk kommt der AIF auf ein Gesamtvolumen von 37,4 Mio. Euro. Anleger beteiligen sich zu Tickets ab 5.000 Euro mit 21,2 Mio. Euro. Hinzu kommt das Agio, das bei diesem Fonds nicht wie sonst üblich bei 5 % liegt, sondern nur 3 % beträgt. Der Anbieter selbst verdient erst am Ende der Laufzeit, und auch nur, wenn es besser läuft als prognostiziert. Eventuelle Überschüsse werden Fifty-Fifty zwischen Fondszeichnern und Verifort Capital aufgeteilt. Die Höhe des Fremdkapitals soll rund 15,5 Mio. Euro betragen. Der Fonds hat noch keine Darlehen aufgenommen, sondern will die Objekte bei Bedarf endfällig finanzieren. Heißt: Die Kredite werden nicht laufend getilgt, sondern mit dem Objektverkauf komplett zurückgeführt. Der Anbieter rechnet hier mit Zinsen in Höhe von 5 % für den Kauf der Immobilien und mit 6 % für die Finanzierung der Value- Add-Maßnahmen. Der AIF von Verifort Capital verfolgt im Gegensatz zu üblichen Immobilienfonds keine „Buy-andhold“- Strategie. Das Angebot sieht vielmehr verschiedene Investitionsphasen vor. Auszahlungen an die Anleger erfolgen aus Erträgen bei Veräußerung von Immobilien und nach der finalen Investitionsphase. Entsprechend stellt der AIF seinen Zeichnern keine regelmäßigen, jährlichen laufenden Auszahlungen in Aussicht. Die geplante Laufzeit ist bis Ende 2030 vergleichsweise überschaubar. Innerhalb der rund sechs Jahre sollen Anleger im Basis-Szenario einen Gesamtmittelrückfluss von 132,5 % erhalten, was eine Rendite von 4,6 % bedeutet. Die kurze Laufzeit und mehrere Investitionsrunden geben das steuerliche Konzept vor. Anleger erzielen mit dem Value-Add-Fonds keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern aus Gewerbebetrieb. Zu den Konsequenzen am besten den Steuerberater fragen.

Meiner Meinung nach…

Ein Immobilienfonds mit kurzer Laufzeit über sechs Jahre. Es erfordert ein aktives Sourcing und großes Maß an aktiver Managementleistung, bislang „braune“ Immobilien als „grün“ energetisch und nachhaltig neu zu positionieren, was viele Immobilieneigentümer scheuen. Das kann für antizyklische Investoren Rendite-Chancen bedeuten – solange es den Managern gelingt, vielversprechende Immobilien günstig zu kaufen. Voraussetzungen sind ein enges Netzwerk und belastbare Kontakte, um auch Off-Markets- Deals zu realisieren. Das ist dem Verifort-Team in der Vergangenheit mehrfach gelungen. Die energetischen und sonstigen ESG-Maßnahmen des Manage-to-Green-Ansatzes dürfen nicht zu teuer sein, müssen aber den Voraussetzungen eines Artikel-8-Fonds genügen.

Transparenzhinweis

Der Autor hat Verifort Capital zu Beginn der operativen Tätigkeit bei der Kontaktaufnahme zu Medien und Vertriebspartnern unterstützt.

Markus Gotzi, Chefredakteur
„Der Fondsbrief“