Kauf und Vermietung von Immobilien in München

Die bayerische Landeshauptstadt ist bekannt für ihre wirtschaftliche Stärke, hohe Lebensqualität und kulturelle Vielfalt. Diese Faktoren machen die Stadt zu einem äußerst attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Der Immobilienmarkt in München ist bekannt für seine hohe Nachfrage und folglich geht mit hohen Investitionen die Aussicht auf hohe Renditen einher.

Immobilien-Marktbericht 2023

Der Immobilienmarktbericht 2023 des Gutachterausschusses München bietet umfassende Einblicke in die Entwicklungen des Münchner Wohn- und Gewerbeimmobilienmarktes. Der im Juni 2024 erschienene Immobilien-Marktbericht 2023 attestiert für das Jahr 2023 zwar einen deutlichen Rückgang bei der Anzahl abgeschlossener Verträge weist jedoch eine für Investoren sehr ermutigende, stabile Preisentwicklung aus.

Wohnungen:

• Neubauwohnungen: Die Preise variieren stark je nach Lage und Ausstattung, mit Quadratmeterpreisen zwischen 8.000 € und 15.000 €. In Toplagen können die Preise noch höher liegen.
• Bestandswohnungen: Diese sind etwas günstiger, mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.000 € und 12.000 €.
• Eigentumswohnungen: Es gab einen Rückgang der Kaufverträge um 11 % und einen Umsatzrückgang von 22 %. Die Preise haben sich auf das Niveau der Jahre 2020 und 2021 eingependelt. Neubaupreise lagen 2023 bei durchschnittlich 11.300 € pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 1,7 % gegenüber 2022 entspricht.

Häuser:

• Einfamilienhäuser: In guten Lagen kosten diese oft über 1 Million Euro.
• Reihenhäuser und Doppelhaushälften: Diese sind günstiger, mit Preisen zwischen 800.000 € und 1,5 Millionen Euro.
• Bebaute Grundstücke: Hier gab es einen Rückgang der Kaufverträge um 14 % und des Geldumsatzes um 48 %.
• Neubau-Doppelhäuser: 2023 kosteten diese im Durchschnitt 1.435.000 €, nach einem leichten Rückgang von 1.490.000 € im Vorjahr.
• Bestand-Doppelhäuser: Aus den Baujahren 2010-2020 kosteten sie im Schnitt 1.415.000 €, ältere Baujahre wie 1960-1969 lagen bei etwa 1.070.000 €.

Immobilienpreise im Vergleich mit Bayern und Deutschland

Gemäß einer internen Erhebung der Plattform „Wohnungsbörse“ liegen die Immobilienpreise in München durchschnittlich deutlich höher als in Bayern und Deutschland.

 Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 30 m² große Eigentumswohnung liegt aktuell bei 9.040,20 €/m². Für eine 60 m² Wohnung zahlt man durchschnittlich 8.922,44 €/m². Eine 100 m² Wohnimmobilie kostet derzeit etwa 9.634,28 €/m².

Diese Preise übertreffen die durchschnittlichen Immobilienpreise in Deutschland erheblich. Innerhalb Münchens variiert das Preisniveau ebenfalls stark: Im Stadtteil Hasenbergl erhält man Immobilien am günstigsten für etwa 7.303,14 €/m², während man im exklusiven Lehel mit durchschnittlich 12.234,71 €/m² am tiefsten in die Tasche greifen muss.

Mietpreise und Wohnungsleerstände

Im Hinblick auf erzielbare Renditen ist die Mietpreisentwicklung für Investoren ein Faktor für Investitionsentscheidungen. Die Daten zur Preisentwicklung des Statista Research Department zeigen in den vergangenen vier Quartalen einen fast exakt linearen Anstieg.

Entsprechend lagen die Angebotsmieten für Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt zum Ende des ersten Quartals 2024 bei durchschnittlich etwa 19,39 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dies entspricht einem Anstieg von rund 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Ein weiteres bemerkenswertes Merkmal des Münchener Wohnungsmarktes ist der extrem niedrige Wohnungsleerstand, was auf eine hohe Nachfrage schließen lässt.

 Im Jahr 2022 standen lediglich etwa 0,1 Prozent der Wohnungen in München leer, während es im Jahr 2006 noch 2,2 Prozent waren. Damit hat München die niedrigste Leerstandsquote aller deutschen Städte.

Zum Vergleich: Bundesweit lag die Leerstandsquote 2022 bei etwa 2,5 Prozent. Die Leerstandsquote setzt die Zahl der leerstehenden, kurzfristig vermietbaren Wohneinheiten in Bezug zum gesamten Wohnungsbestand.

Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler?

Die Entscheidung, ob man einen Makler für München beauftragt, hängt stark von der eigenen Erfahrung im Immobilienkauf ab. Wer über ausreichend Kenntnisse und Zeit verfügt, kann den Kaufprozess möglicherweise selbstständig erfolgreich bewältigen. Unerfahrene Käufer profitieren hingegen von der Expertise und Unterstützung eines professionellen Maklers.

Vorteile eines Immobilienmaklers

Einen Makler zu beauftragen bietet zahlreiche Vorteile:

1. Exklusive Angebote und Insider-Wissen: Makler haben Zugang zu nicht öffentlich gelisteten Immobilien und tiefgehendes Marktverständnis.
2. Kenntnis lokaler Märkte: Sie kennen den lokalen Markt und können Käufern passende Immobilien zeigen und Verkäufern helfen, den bestmöglichen Preis zu erzielen.
3. Verhandlungskompetenz: Makler führen Verhandlungen professionell und vertreten die Interessen ihrer Kunden.
4. Expertise bei Papierkram und rechtlichen Fragen: Sie kennen sich mit allen notwendigen Dokumenten und rechtlichen Aspekten aus.
5. Zeitersparnis: Makler übernehmen viele Aufgaben, wie die Objektsuche und Terminvereinbarungen.
6. Netzwerk: Ihr breites Netzwerk erleichtert die Abwicklung von Immobiliengeschäften.

Nachteile eines Immobilienmaklers

Trotz der Vorteile gibt es auch Nachteile:

• Kosten: Maklerprovisionen können zwischen 3 bis 6 Prozent des Verkaufspreises betragen.
• Kontrollverlust: Einige bevorzugen die direkte Kontrolle über den Verkaufsprozess.
• Unprofessionelles Verhalten: Es gibt das Risiko, an unqualifizierte Makler zu geraten.
• Interessenkonflikte: Ein Makler, der beide Parteien vertritt, kann in Interessenkonflikte geraten.
• Beschränkte Auswahl: Einige Makler spezialisieren sich auf bestimmte Immobilienarten oder Gebiete, was die Auswahl einschränken kann.