Eine Immobilienfinanzierung sollte wohl überlegt sein

Wer heute eine Immobilienfinanzierung mit 15-jähriger Zinsbindung abschließt, muss dafür nicht einmal ein Prozent an Zinsen zahlen. Baugeld war nie so günstig wie heute. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren lag der Zins noch über fünf Prozent. In den Genuss der extrem niedrigen Zinsen kommen allerdings die wenigsten: Die Werbeangebote gelten für Menschen mit viel Eigenkapital und guter Bonität. Oft sind sie auf Grundlage von 50 bis 60 Prozent Beleihungswert der Immobilie berechnet - knapp die Hälfte müssten Käufer also als Kapital mitbringen. So viel Geld haben die wenigsten Hauskäufer auf der hohen Kante.

Wie Sie dennoch von den Niedrigzinsen profitieren, und was Sie bei der Immobilienfinanzierung beachten müssen:

• Wie teuer darf die Immobilie sein? Einer Faustformel zufolge sollte die monatliche Rate für die Finanzierung maximal 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen. Somit soll ein Puffer bis zur Grenze des Belastbaren bleiben und zugleich gesichert werden, dass die Finanzierung auch dann noch funktioniert, wenn ein Einkommen zeitweise ausfällt. Das gesamte Kaufbudget hängt nicht zuletzt am verfügbaren Eigenkapital und den Sollzinsen der Finanzierung. Rechner im Internet geben eine erste Orientierung, wie viel Geld Ihre Immobilie maximal kosten darf.
• Was muss ich beim Hausbau beachten? Bei einem Kauf vom Bauträger wird zwar meist nach Bauabschnitten gezahlt und das Darlehen schrittweise abgerufen. Für die Summe des Darlehensbetrags, die noch nicht abgerufen wurde, stellt die Bank aber Bereitstellungszinsen in Rechnung. Hausbauer sollten deshalb unbedingt eine bereitstellungsfreie Zeit bei ihrem Kredit vereinbaren. In dieser Phase müssen dann keine Zinsen für die noch nicht abgerufene Summe bezahlt werden. Die meisten Anbieter räumen ihren Kunden zwischen drei und zwölf Monaten dafür ein. Wichtig ist bei Neubau zudem eine möglichst genaue Kostenplanung. Sollte das Budget gesprengt werden, droht im Zweifel eine teure zweite Finanzierung. Doch auch zu großzügig sollte nicht gerechnet werden: Banken berücksichtigen heute zwar oft einen kleinen Puffer von fünf bis zehn Prozent, die Sie unter der anvisierten Darlehenssumme bleiben können. Benötigen Sie aber noch weniger Geld, stellt Ihnen das finanzierende Institut eine Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung.
• Lohnt es sich, jetzt die Niedrigzinsen zu sichern? Die Ankündigung von EZB-Präsident Mario Draghi, im Zweifel die Geldpolitik weiter zu lockern, lassen kurz- bis mittelfristig zwar anhaltende Niedrigzinsen vermuten. Niemand aber weiß, wo sie in ein oder zwei Jahrzehnten stehen. Sich die niedrigen Zinsen heute für 15 Jahre oder länger zu sichern, macht daher durchaus Sinn. Interessenten sollten sich aber nicht zu einem vorschnellen Kauf verleiten lassen, denn selbst wenn die Zinsen in ein paar Monaten 0,25 Prozent höher liegen sollten, darf daran eine Finanzierung nicht scheitern. Bei einem Darlehen von 500.000 Euro entspräche dies einem Unterschied von 100 Euro in der Monatsrate. Wer sich den Unterschied nicht leisten kann, sollte sich lieber gar nicht erst auf das Abenteuer Immobilie einlassen.

Kolumne von Dr. Marc-Oliver Lux, Dr. Lux & Präuner GmbH & Co. KG in München