Einzelhandelsimmobilien – attraktives Nischensegment

Johannes Palla

In Zeiten niedriger Zinsen haben Immobilien Hochkonjunktur. Aber nicht nur im Wohnsegment, auch bei Gewerbeimmobilien lohnt sich ein gezielter Blick. So können beispielsweise Einzelhandelsimmobilien ein Portfolio sinnvoll bereichern. Doch auf was kommt es bei der Auswahl an? finanzwelt sprach dazu mit Johannes Palla, Geschäftsführender Gesellschafter der Habona Invest GmbH.

Frage: Wie nehmen Sie die Stimmung auf dem deutschen Investmentmarkt für            Einzelhandelsimmobilien wahr?

Palla: Die Stimmung ist ausgesprochen gut und durchweg positiv. Wir registrieren den Eintritt von vielen neuen Investoren, andere weiten ihre Engagements aktuell deutlich aus. Das Interesse, insbesondere an Fach- und Supermärkten, nimmt kontinuierlich zu. Nach dem flächendeckenden Anstieg der Preise für Wohn- und Büroimmobilien ziehen nun mittlerweile auch die Preise für die Einzelhandelsimmobilien an. Allerdings sind wir, was die Anfangsrendite betrifft, noch deutlich oberhalb von anderen Assetklassen. Es ist also noch viel Luft für Preissteigerungen vorhanden.

Frage: Was kennzeichnet Ihrer Ansicht nach die Assetklasse Fachmärkte / Fachmarktzentren?

Palla: In der Regel haben wir es mit sehr professionell aufgestellten Mietern zu tun. Insbesondere die großen deutschen Lebensmitteleinzelhändler binden sich mit sehr langen Mietvertragslaufzeiten an die jeweiligen Standorte. Die Auswahl der Standorte erfolgt dabei nach etwas anderen Kriterien als man dies vielleicht aus dem Wohnimmobilienbereich kennt. Die Lebensmittelmärkte stellen die Grundversorgung der Bürger sicher. Um den periodischen Bedarf der Konsumenten abdecken zu können spielen daher Faktoren wie Einzugsgebiet, Kaufkraft und Wettbewerbssituation eine große Rolle. Die Märkte müssen aus dem Umfeld genügend Umsatz generieren um den Standort profitabel zu betreiben. Wenn alle Faktoren passen, reicht dazu oftmals ein Einzugsgebiet von wenigen tausend Einwohnern. Vor einem Ankauf einer solchen Immobilie ist daher eine fundierte Standortanalyse zwingend notwendig. Wir arbeiten in diesem Bereich schon seit Jahren sehr erfolgreich mit der GfK, Europas größtem Konsumforschungsinstitut, zusammen.

Frage: Jüngst bekamen Sie in der Kategorie “Sachwertanlagen AIF” eine Auszeichnung für den Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 05. Welche Charakteristika weist dieser Fonds auf?

Palla: Habona Invest ist extrem stolz, diesen Preis von einer absolut unabhängigen und neutralen Jury bekommen zu haben. Der Cash Award honoriert unsere Arbeit der letzten Jahre und spornt uns natürlich auch an in den nächsten Jahren weiterhin eine so gute Arbeit zu leisten. Mit unserem Einzelhandelsfonds-Konzept haben wir ein absolutes Alleinstellungsmerkmal am Markt für Publikums-Fonds. Anleger beteiligen sich an einem vollregulierten Produkt, das nur eine Fondslaufzeit von 5 Jahren hat. Der Fonds erwirbt mit einem strukturierten Auswahlverfahren die besten, aktuell am Markt befindlichen Neubauten mit einem Lebensmitteleinzelhändler als Ankermieter. Dieser hat bei Ankauf oftmals noch eine Mietvertragslaufzeit von bis zu 15 Jahren. Auf diese Weise werden die Anlegergelder auf eine Vielzahl von Immobilien verteilt, die während der nur 5-jährigen Fondslaufzeit stabile Mieterträge generieren, die an die Anleger halbjährlich ausgeschüttet werden. Zum Verkaufszeitpunkt in 5 Jahren sind die Immobilien noch immer neuwertig und können als Portfolio an einen Großinvestor verkauft werden, dessen Statuten keinen Einzelankauf erlauben. Ein Konzept, das wir mit dem erfolgreichen Verkauf der Immobilien des Habona Einzelhandelsfonds 01 in diesem Jahr bereits bewiesen haben.

Frage: Wie fällt Ihr bisheriges Fazit für das laufende Jahr aus?

Palla: Sowohl die starke Platzierung des aktuellen Habona Einzelhandelsfonds 05, als auch der Verkauf der Habona Fonds 01, machen dieses Jahr wohl zum erfolgreichsten unserer Firmengeschichte. Ich denke, besser kann ein Fazit nicht sein.

Frage: Planen Sie in absehbarer Zeit weitere Neufonds in den Bereichen Einzelhandel oder Kita?

Palla: Selbstverständlich werden wir auch in Zukunft regulierte Folgefonds anbieten. Momentan konzentrieren wir uns jedoch auf das Erreichen des Platzierungsziels des Habona Einzelhandelsfonds 05, der bis zum 30.06.2017 ein Eigenkapitalvolumen von 80 Millionen Euro erreichen soll. 50% der Gelder sind aktuell schon eingeworben.

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