Nießbrauch – der Veteran der deutschen Rechtsgeschichte

Erlöschen des Nießbrauchs

In der Regel wird der Nießbrauch als lebenslanges Recht im Grundbuch vermerkt. Es erlischt erst mit dem Tod des Nutzungsberechtigten. Auch kann der Berechtigte des Nießbrauchrechts jederzeit einseitig sein Recht im Grundbuch zur Löschung bringen, benötigt dafür also nicht die Zustimmung des Eigentümers. Der Eigentümer wiederum kann das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht nur dann kündigen, wenn der Nießbraucher gegen schriftlich vereinbarte unzweideutige Vereinbarungen mit dem Eigentümer verstößt, wie z.B. im Falle der Nichtzahlung des Entgelts für den Nießbrauch.

Nießbrauch im Zuge von Immobilienverrentung und Teilverkauf

Oftmals greifen Immobilieneigentümer im Alter auf die Möglichkeit zurück, ihr Eigenheim noch zu Lebzeiten an die künftigen Erben zu verschenken, da sie so die hohe Erbschaftsteuer umgehen. Gleichzeitig mindert der sodann in Anspruch genommene Nießbrauch die Schenkungsteuer, da das Nutzungsrecht den Wert der verschenkten Immobilie reduziert. Zunehmend kommt der Nießbrauch aber auch im Rahmen der immer populäreren Verrentungs- und Teilverkaufsmodelle zur Anwendung: Während bei ersterer Variante der Eigentümer als Gegenleistung für den Hausverkauf lebenslange Rentenzahlungen vom Käufer erhält, veräußert er in letzterem Fall lediglich einen Teil der eigenen vier Wände (maximal 50 Prozent) und partizipiert somit an der weiteren Wertsteigerung seiner Immobilie. Seinen Wunschbetrag erhält der Teilverkäufer direkt zu Beginn des Vertragsverhältnisses, für die weitere Nutzung zahlt er dem Käufer langfristig ein Nutzungsentgelt in Höhe einer ortsüblichen Miete, während er dank des Nießbrauchs weiter wie gewohnt zu Hause wohnen bleibt. Zu beachten ist hier, dass sichergestellt sein sollte, dass nicht nur der Teilverkäufer, sondern auch von ihm gegebenenfalls gewünschte Dritte, die nicht zwingend mit ihm verwandt sein müssen, ein Nießbrauch erhalten können. Einer Entscheidung für den Teilverkauf geht in der Regel der Wunsch der Wohneigentumsbesitzer nach mehr finanzieller Flexibilität im Lebensabend voraus, etwa um bestehende Lasten zu begleichen oder auch, um sich den ein oder anderen Traum zu erfüllen.

Wer nun selbst mit dem Gedanken spielt, sein „Betongold“ unter Anwendung des Nießbrauchs zu Geld zu machen, sollte neben der Festschreibung des lebenslangen Nießbrauchs im Grundbuch im ersten Rang vor der Finanzierungsgrundschuld zudem beachten, dass dieser auch auf die gesamte Immobilie samt Grundstück garantiert wird. Gilt das Nießbrauchrecht nämlich nur für den verkauften Immobilienanteil, besteht die Gefahr, dass im Falle einer Insolvenz des Teilkäufers der Teilverkäufer seinen Anteil doch noch verliert. Hintergrund ist, dass der Teilkäufer in der Regel mit einer Vollmacht ausgestattet wird, das Finanzierungsgrundpfandrecht auf den gesamten Grundbesitz auszuüben. Entsprechend gilt auch beim Teilverkauf: Lieber auf Nummer sicher gehen, zumal es dank des altbewährten deutschen Nießbrauchs so einfach ist.

Gastbeitrag von Marian Kirchhoff, Geschäftsführer der Deutsche Teilkauf GmbH