Wohnimmobilien bieten Investmentgelegenheiten

Zwar steht das geldpolitische Aufbruchsignal noch aus. Auch ist die Phase der Bodenbildung am Immobilienmarkt wohl noch nicht vollständig beendet. Tages- und Festgelder sowie Anleihen versprechen zum Teil noch gute Zinsen. Trotzdem rücken mit der Erwartung sinkender Leitzinsen Immobilien als Assetklasse zurück ins Blickfeld der Anleger. Besondere Chancen bieten sich bei Wohnimmobilien, wo die Sicherung bezahlbaren Wohnraums im Zuge der Bestandssanierung ein Dauerbrenner ist.

Keine Frage: Die durch die Zinswende vor fast zwei Jahren angestoßene Preiskorrektur bei Immobilien war über alle Nutzungsarten hinweg erheblich. Noch immer verzeichnen offene Immobilien-Publikumsfonds Nettomittelabflüsse. Auch die Zuflüsse zu Spezialfonds sind gegenüber dem Vorjahr noch deutlich verringert. Trotzdem sprechen auch im Umfeld andauernder geopolitischer Unsicherheiten und noch schwacher Konjunkturdaten bereits einige Argumente dafür, insbesondere Wohnimmobilien wieder stärker in den Anlagefokus zu nehmen.

Ende der Preiskorrektur in Sicht

Die wichtigste Voraussetzung für eine Belebung der Transaktionsmärkte ist tendenziell gegeben: Die Inflation ist deutlich zurückgegangen, der Zinsgipfel dürfte damit erreicht sein, die Planungssicherheit der Akteure am Immobilienmarkt wieder steigen. Die deutschen Kreditinstitute haben die Aussicht auf sinkende Leitzinsen längst eingepreist. Tages- und Festgeldkonten locken kaum noch mit attraktiven Konditionen. Über alle Laufzeiten hinweg sind die Durchschnittszinsen in den vergangenen drei Monaten bereits spürbar gesunken: Laut dem Vergleichsportal Verivox gibt es für zweijährige Festgelder aktuell 2,91 %, für fünfjährige 2,63 %. Auch die Renditen von Staatsanleihen sind perspektivisch rückläufig – für die zehnjährige deutsche Bundesanleihe werden im Jahr 2024 beispielsweise durchschnittlich nur noch 2,4 % erwartet. Nach Recherchen von BNP Paribas Real Estate sind dagegen die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte im Wohnsegment bereits im Schlussquartal des Vorjahres leicht angestiegen: Hinter den teuersten Standorten München und Berlin (3,6 %) folgen Frankfurt mit 3,65 %, Hamburg und Stuttgart mit 3,7 %, Düsseldorf mit 3,8 % und Köln mit 4 %. Nicht zuletzt ist damit zu rechnen, das die Assetklasse neben der stabilen Cashflow-Rendite aus dem Mietzins auch Wertsteigerungen verbucht. Damit empfehlen sich Wohnimmobilien zum Ende der Korrekturphase wieder für institutionelle wie private Anleger, die Rendite, Inflationsschutz und Diversifikation suchen.

Starke Nachfrage treibt Mieten

Eines ist bereits sicher: Die demografische Entwicklung in Deutschland und die hohe Zuwanderung treiben die Nachfrage nach Wohnraum. Das Angebot hingegen bleibt knapp. Nicht nur herrscht in vielen deutschen Städten und Gemeinden bereits seit Jahren akuter Wohnungsmangel. Auch lohnt sich Neubau bei den derzeitigen Zinsen, Baulandpreisen und Baukosten oft nicht. So wurden im Jahr 2023 mit 240.000 neuen Wohnungen rund 20 % weniger fertiggestellt als im Vorjahr. Die Zahl der Baugenehmigungen als Frühindikator für die künftige Bautätigkeit sank gegenüber dem Vorjahr sogar um fast 27 % auf 260.100 Wohnungen und damit auf den niedrigsten Stand seit 2012. Der Nachfrageüberhang treibt hingegen die Mieten: Laut ZIA am stärksten in den kreisfreien Städten der westdeutschen Flächenländer mit einem Plus von 5,7 %, in den ostdeutschen Kreisen mit der gleichen Dynamik wie im Bundesdurchschnitt (+4,8 %). Das Thema bezahlbarer Wohnraum bleibt damit ein Dauerbrenner. Ausweichbewegungen ins suburbane Umland sowie in kleinere Städte außerhalb der Einzugsgebiete der deutschen Top-7 sind vorprogrammiert. Dies gilt umso mehr, als die zunehmende Telearbeit das Wohnen in oder auch nur in der Nähe einer Großstadt überflüssig macht. Der Markt für Bestandsimmobilien abseits der Core-Märkte wird damit einmal mehr zum Chancenmarkt.

Value Add-Immobilien bieten hohes Investmentpotential

Eine besondere Rolle kommt der Bestandssanierung zu. Durch die Verpflichtung zum klimaneutralen Bauen im Rahmen des EU-Umweltpakets „Fit for 55“ stehen auch in Deutschland Millionen von Wohngebäuden zur Revitalisierung an. Im Zuge der Zinswende sind die Kaufpreise in diesem Segment bereits gefallen, der ESG-Druck verstärkt diese Entwicklung noch. Im Ergebnis ist der Zeitpunkt günstig für Investoren mit Value Add-Strategie: Durch die Umsetzung energetischer Mindeststandards und die Umstellung auf erneuerbare Energien lassen sich bei Wohnimmobilien aktuell hohe Wertsteigerungen erzielen. Daneben kann sich ihre kontextbezogene Weiterentwicklung auszahlen. Anleger profitieren also gleich mehrfach – schließlich können sie mit einem Investment in diesem Bereich auch ihren eigenen hohen ESG-Ansprüchen gerecht werden.

Fazit

Sofern die Diversifikation innerhalb der Nutzungsarten und die Immobilienquote zum Risikoprofil des Investors passen, bieten Wohnimmobilienbestände außerhalb der deutschen Top7-Städte aktuell einzigartige Chancen. Historisch gesehen zeigen Phasen mit Wertrückgängen oft sehr hohe Wertsteigerungen im ersten Jahr der Markterholung.
Es lohnt sich also zu handeln, bevor sich der Gesamtmarkt belebt.

Gastbeitrag von Alexander Hupe, Chief Product Officer der MyHouse AG