Wie sieht die Zukunft aus?

Im Zuge der Finanzkrise 2008/09 steuerte die Anlageklasse der Offenen Immobilienfonds (OIFs) in eine existenzielle Krise. Bei zahlreichen Fonds reichte die Liquidität nicht aus, um ausstiegswilligen Anlegern ihr eingesetztes Geld zurückzuzahlen. Dramatische Abwertungen und Abwicklungen bekannter Fonds waren die Folge. Mitte 2024 spricht die Immobilienbranche wieder über eine „Krise“ bei den OIFs. Die aktuellen Zukunftsaussichten sind nicht so rosig.

„Anbieter offener Immobilienfonds geben sich gelassen – zu Recht?“ (Süddeutsche Zeitung, 10.07.), „Immo-Fonds von Union Invest gerät unter Druck“ (FOCUS-Money, 09.07.). Das sind nur zwei beliebige Headlines der vergangenen Wochen, die das Thema der Zukunft der OIFs aufnehmen. Was ist konkret geschehen?

Massive Abwertung des „UniImmo: Wohnen ZBI“

Mitte Juni wurde der immerhin knapp 4,8 Mrd. schwere Offene Immobilienfonds von Union Investment um satte 17 % abgewertet. Ein Blick in die Unterlagen zeigt, dass der Fonds 2017 aufgelegt wurde, Eingruppierung in „Mäßiges Risiko“. Das bedeutet, dass es sich tendenziell eher um ein risikoaverses Produkt handelt, das folglich für Privat-/Kleinanleger geeignet ist. Diese treiben nun die Sorgen um. Laut dem Handelsblatt sind die besagten 17 % der höchste Tagesverlust, den Anleger bei OIFs seit der Krise 2008 und den Folgejahren hinnehmen müssen. Aktuell (11.07.) steht der Rücknahmepreis bei 42,26 Euro je Anteil. Union Investment hat hierzu Ende Juni erklärt: „Beginnend mit der Corona-Pandemie, spätestens mit Beginn des Ukraine-Krieges, veränderten sich die Marktfaktoren für Wohnimmobilien drastisch und führten zu einer neuen, unvorhersehbaren Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt:

• rasanter Zinsanstieg

• explodierende Baukosten im Zuge der gestiegenen Inflation

• zunehmende regulatorische Vorschriften

Um auch in diesem herausfordernden Marktumfeld alle Anteilscheinrückgaben bedienen zu können, müssen Verkäufe aus dem Immobilienbestand heraus umgesetzt werden.“

Anleger müssen Kündigungsfrist bedenken

Nun könnte man meinen, dass Investoren Fondsanteile abstoßen können, um möglicherweise Schlimmeres zu verhindern. Doch Fehlanzeige. Bei den offenen Immobilienfonds gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Verkäufe an der Börse sind möglich, aber dann ggf. mit Preisabschlägen. Drohen weitere Abwertungen? Bleibt der „UniImmo: Wohnen ZBI“ eine Ausnahme?

Das Terrain für diese Fonds ist jedenfalls dünner geworden. So hat Scope im Frühjahr die Ratings überprüft. Elf der 21 untersuchten Fonds wurden herabgestuft. „Ursache für die Downgrades waren sowohl gesunkene Renditen als auch die im aktuell herausfordernden Marktumfeld gestiegenen Risikoparameter“, so die Scope-Autoren. Bereits 2023 waren die Nettomittelzuflüsse dieser Anlageklasse signifikant gesunken. Für 2024 erwarten Branchenkenner sogar Abflüsse. Sind offene Immobilienfonds weiter für private Investoren geeignet? Die Frage möchten wir an dieser Stelle nicht abschließend beantworten. Zumindest sind die jüngsten Ereignisse Wasser auf die Mühlen der Kritiker und haben zu einem (veritablen) Imageschaden beigetragen. (ah)