Werthaltiges im Bestand

In mehr oder weniger turbulenten Zeiten sehnt man sich nach Bewährtem. Was generell zutreffen mag, findet erst recht Bestätigung bei der Geldanlage. Ein komplexes Thema, mit dem sich viele Bundesbürger schwer tun. Die Liebe der Deutschen zum Betongold ist dabei nicht neu.

Vielmehr dauert sie beständig an und ist für viele fast schon alternativlos. Doch auch hier lauern Fallstricke. Mit einer nachweisbaren Kompetenz auf der Anbieterseite lebt und investiert es sich besser und dazu ruhiger. Bestandsimmobilien liegen im Trend. „Vintage“ kann sich eben bezahlt machen. Die finanzpolitische Realität in Deutschland hat im März 2016 eine neue Dimension erreicht. Um die Teuerungsrate auf 2 % zu bekommen, hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins auf 0 % gesenkt und flutet weiter die Märkte mit billigem Geld. Der Ausgang dieses Experiments ist ungewiss. Auf der anderen Seite lechzen viele Bundesbürger nach Anlagemöglichkeiten mit einem attraktiven Rendite-Risiko-Profil. Das Direktinvestment Aktie fristet fast schon ein Nischendasein, trotz aller Bemühungen seitens Politik und Marktakteuren. Auf einen fahrenden Zug aufzuspringen, kann sich als Verzweiflungs- nicht als Überzeugungstat herausstellen. Schließlich ist die Börsenhausse der vergangenen Jahre mittlerweile einem volatilen Marktumfeld gewichen. Es fehlt schlichtweg an Impulsen für einen Anstieg. Anleihen sind derweil auch nicht der große Renditetreiber.

Grünes Licht bei Wohnimmobilien

Immobilien bieten einen Ausweg aus dem Anlagedilemma. Doch auch diese Assetklasse ist vielschichtig und differenziert zu betrachten. Gewerbeimmobilien ziehen gegenüber regional wie auch bonitätsmäßig diversifizierten Wohnimmobilien den Kürzeren. Eine aktuelle Umfrage von Jones Lang LaSalle (JLL) und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) kommt zum Ergebnis, dass die Mehrzahl der Umfrageteilnehmer von keiner wesentlichen Veränderung der Finanzierungsbedingungen ausgeht. Kurzum, Banken gehen bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien ins Detail und verhalten sich eher restriktiv. Hinzu kommt, dass das gesamtwirtschaftliche Umfeld von vielen Unsicherheiten geprägt bleibt, die sich insbesondere belastend auf den gewerblichen Immobilienmarkt auswirken könnten. Demgegenüber leuchtet die Anzeige bei Wohnimmobilien tendenziell weiter auf Grün. Zugleich fällt auch in diesem Segment dem Risikomanagement eine tragende Rolle zu. Wie lässt sich das Risiko im Zaum halten? Routinierte Profis wissen dank langjähriger Erfahrungswerte um die Feinheiten und Tücken im beliebten Wohnimmobilienmarkt. So sind Wohnimmobilien als direkte Kapitalanlage meist mit hohem Verwaltungsaufwand verbunden. Die Folgekosten für Instandhaltung, Vermietung und Fremdkapitaleinsatz sind oft schwer abzuschätzen. Eine breitere Risikostreuung macht, ähnlich wie bei anderen Anlageofferten, Sinn und sichert ab. Damit lassen sich die Ausfallrisiken minimieren, die im Fall des Wegfalls eines bonitätsstarken Mieters entstehen würden. Gleichzeitig werden die Ertragsprognosen kalkulatorisch stabiler. Größere Einheiten bewirken in der Folge eine Absenkung des Ausfallrisikos.

Neubau oder Bestandsimmobilie?

Diese generelle, zugleich komplexe Frage schließt sich an. Dabei lässt sich zugespitzt sagen, dass Wohnimmobilien – speziell im Bestand – mitunter das Potenzial haben, den Spagat zwischen vertretbarem Risiko und lukrativer Rendite erfolgreicher zu meistern. Zwar liegen die Zinsen für 10-jährige Darlehen aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau, nahe dem historischen Tief. Doch sollte der Weg in die eigenen 4 Wände unabdingbar in einen Neubau führen? Der Wunsch nach einem Eigenheim lässt sich auch mit einer Bestandsimmobilie erfüllen. Der Kaufpreis und die laufenden Kosten sind, neben anderen emotionalen Beweggründen für eine Immobilie, letztlich ausschlaggebend. Aktuelle Umfragen untermauern die These, dass Bestandsimmobilien durchaus trendy sind. 58 % kaufen gebraucht, 42 % bauen bzw. kaufen neu, lautete das Ergebnis einer Studie der Allianz Baufinanzierung im vergangenen Jahr. Ein ausschlaggebender Faktor kann hier durchaus die bekannte Miethistorie sein. Das Preis-Leistungs-Verhältnis war für mehr als 60 % der Befragten das wichtigste Motiv beim Kauf der gewählten Bestandsimmobilie. Wohnungen älterer Baujahre sind selbst in Metropolen oft im Verhältnis zu Neubauten relativ preiswert zu erwerben. Nachvollziehbar auch der Befund, dass je älter die Bestandsimmobilie ist, desto ausschlaggebender ist deren Beschaffenheit beim Kaufentscheid. Nicht zu vergessen die subjektive Wahrnehmung eines Altbaus. Viele assoziieren damit eine geschichtsträchtige Historie und wollen mit dem Erwerb eines Bestandsobjekts die Tradition mit der Moderne verknüpfen. Dabei ist Deutschland seit jeher bekannt für seinen verfügbaren hohen Bestand an qualitativ guten Wohnungen. Doch sind Wohnimmobilien auch mit attraktiven Renditen verknüpft?

Kein Mangel an stichhaltigen Argumenten

Untersuchungen ergeben, dass Anleger mit Wohnimmobilien in prosperierenden Städten gute einstellige jährliche Durchschnittsrenditen in den letzten beiden Dekaden generierten. Käufern von Bestandsimmobilien bieten sich dabei oftmals hohe Bruttomietrenditen. Zu berücksichtigen ist auch hierbei, dass nicht nur die einzelne Wohnung, sondern die gesamte Wohnanlage in einem guten Zustand ist und es keinen Instandhaltungsstau gibt. Insofern ein weiteres stichhaltiges Argument, breit zu streuen und in größere Wohnimmobilienpakete zu investieren. Damit schließt sich der Kreis der zentralen Einflussfaktoren im Bereich Wohnen mit Schwerpunkt Bestandsimmobilien. Um dieses ganze Bündel relevanter Entscheidungsgrößen richtig abzuwägen und Investitionsentscheidungen im Interesse der Anleger zu treffen, sind die interne Expertise und der erworbene Erfahrungsschatz im Fondsmanagement die wesentlichen Stellschrauben. Investoren fahren letztlich besser, wenn sie sich in dieser kleinteiligen, diffizilen Materie auf Anbieter einlassen, die selbst eine positive Historie aufweisen. Diejenigen, die sich bei allen Fragen rund um die Auswahl und Betreuung einer Wohnimmobilie auskennen, wissen letztlich auch um die Erschließung notwendiger Wertschöpfungspotenziale. Fest steht, unter Zugrundlegung objektiver Gesichtspunkte, dass die Assetklasse Wohnimmobilie weiterhin sehr interessant bleibt. Das zeigt auch das bestehende, fortwährende Interesse von institutionellen Investoren an deutschen Wohnimmobilien. An ihrem Charme haben Wohnimmobilien nichts eingebüßt, denn Wohnen ist ein Grundbedürfnis der Menschen. Dabei muss es nicht immer der Neubau sein, vor allem „Vintage“ kann sich auf Dauer bezahlt machen. (hsd)   (Bestandsimmobilien , finanzwelt Special 03/2016 , Sachwertinvestments und Immobilien)