Weiterhin Aufwind für Büromärkte in deutschen Topstädten

Leerstand könnte zum Jahresende 5-Prozent-Marke unterschreiten

An allen Standorten sorgen eine starke Flächennachfrage, eine im langfristigen Durchschnitt moderate Neubautätigkeit sowie Flächenabgänge, beispielsweise durch Nutzungsänderung revitalisierungsbedürftiger Altbauflächen, zu einem sich fortsetzenden Leerstandsabbau. So waren im September diesen Jahres 4,5 Mio. m² Bürofläche kurzfristig verfügbar, 560.000 m² weniger als ein Jahr zuvor. Mit 5,1 Prozent lag die Leerstandsquote nochmals 20 Basispunkte und dem Vorquartalsergebnis bzw. 60 Basispunkte unter dem Vorjahresstand. Derzeit zeichnet sich keine Trendumkehr ab, sodass bis Ende des Jahres weniger als 5 Prozent der Büroflächen in Deutschland leer stehen könnten.

Die beiden südlichsten unter den Top-Metropolen, München und Stuttgart, sind mit je 3,1 Prozent Leerstand schon weit unter der 5-Prozent-Marke, ähnlich wie Berlin, wo 3,2 Prozent der Büroflächen ohne Mieter sind. In Düsseldorf (7,5 Prozent), Köln (5,6 Prozent) und Hamburg (5,0 Prozent) ist es hingegen leichter möglich, kurzfristig freie Büroflächen zu finden. Frankfurt hat mit 11,4 Prozent den mit Abstand höchsten Leerstand der sieben deutschen Topstädte. Allerdings ist auch hier der Leerstand rückläufig, nach dem einige großvolumige Neubauten errichtet wurden.

Mietniveau auf hohem Niveau stabil bis leicht steigend

Der sinkende Leerstand sorgt auch für ein steigendes Mietniveau. Dies ist besonders in Berlin zu beobachten, wo die Durchschnittsmiete auf 16,10 Euro/ m² und damit um 17 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist. Büroflächen sind in der Hauptstadt damit nur unwesentlich billiger als in München (16,20 Euro/m²). Ebenfalls nur zehn Cent beträgt der Unterschied zwischen den Durchschnittsmieten in Düsseldorf (14,80 Euro) und Hamburg (14,90 Euro). Seit letztem Quartal liegt Berlin auch bei den Spitzenmieten mit 26,70 Euro/ m² vor Hamburg, wo der Quadratmeter maximal 25,50 Euro kostet und Düsseldorf mit 26,50 Euro.

In Frankfurt sind sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmiete um jeweils 50 Cent/ m² gefallen. Grund hierfür sind vor allem die höheren Umsatzanteil in peripheren Teilmärkten wie Eschborn. Trotzdem hat Frankfurt mit 38 Euro in der Spitze und 18 Euro im Durchschnitt weiterhin das höchste Mietniveau sieben deutschen Topstädte, während Köln mit 20,15 Euro in der Spitze und 11,65 Euro im Durchschnitt die billigste ist.

Ausblick: Zum Jahresende neuer Umsatzrekord immer wahrscheinlicher

„Verfestigt sich das Vermietungsplus von rund 10 Prozent, das sich seit Jahresbeginn nun im dritten Quartal in Folge bestätigt hat, übertreffen wir die Bestmarke von 3,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche aus dem Boomjahr 2007. Angesichts der sich am Markt befindlichen Mietgesuche ist ein solches Ergebnis sehr wahrscheinlich. Allerdings wird der ein oder andere Nutzer seinen Flächenbedarf nur durch eine Projektvermietung bedienen können. Im Falle einer Annmietung in Bestandsflächen wird er durchaus Abstriche bei der gewünschten Objektqualität machen und auch höhere Preise als noch im vergangenen Jahr akzeptieren müssen“, fasst Bigelmaier seine Erwartungen für das Gesamtjahr 2016 zusammen. (ah)