„Keine „Buy-and-hold“-Strategie“

Abriss und Neubau sind nicht immer die besten Ideen auf den Immobilienmärkten. Vor allem bei der Berücksichtigung von ESG, was übersetzt ins Deutsche für Umwelt, Soziales und vorbildliche Unternehmensführung steht, ist die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien häufig die bessere Wahl. Verifort Capital stellt dieses Konzept in den Fokus seines aktuellen Publikums-AIF. Der „VC Value Add Plus“ setzt auf die energetische Sanierung und nachhaltige Weiterentwicklung von Gewerbeimmobilien und den späteren Verkauf mit Gewinn – eine typische Mehrwert-Strategie also.

Die BaFin hat das Angebot als Artikel-8-Fonds gestattet. Diese Fonds sind dazu verpflichtet, detailliert nachzuweisen, wie sie ökologische und soziale Merkmale im Investment- Prozess berücksichtigen und nachhaltige Investitionen mit einem ökologischen Ziel tätigen. Verifort Capital erfüllt die Vorgaben durch die ESG-konforme Entwicklung von gewerblichen Bestandsimmobilien in B- und C-Städten. Bei einer relativ kurzen Laufzeit von sechs Jahren erwirbt der Fonds in mehreren Investitionsrunden Bürogebäude, Handelsimmobilien und Logistikobjekte mit Potenzial. Mit Maßnahmen zur energetischen Sanierung und einer Reduzierung des Leerstands will der Fonds Wertsteigerungen erzielen und strebt letztlich einen Verkauf mit Gewinn nach zwölf bis 36 Monaten an. Solch ein Konzept setzt ein aktives Assetund Property-Management voraus. Mit sechs regionalen Niederlassungen nehmen die hauseigenen Experten die Entwicklung der Immobilien in die Hand. Das umfasst die gesamte Wertschöpfungskette von der Objektprüfung und den Ankauf über individuelle Sanierungsmaßnehmen bis zur Vermietung und den anschließenden Verkauf der Immobilien. In seinen Verkaufsunterlagen nennt das Unternehmen mehr als 1.400 angebotene Immobilien seit Anfang 2020 im Volumen von 15 Mrd. Euro. Davon hat das Team 10 % geprüft und letztlich vier Objekte im Volumen von 32,5 Mio. Euro für andere Fondsvehikel gekauft.

Beim Timing kommen dem Anbieter einige aktuelle Entwicklungen zugute. So neigt sich das Kapitel Home-Office dem Ende entgegen. Immer mehr Unternehmen rufen ihre Mitarbeiter zurück ins Büro. Ein Trend, der sich rund um den Globus abzeichnet. So hat Amazon zum Beispiel sein Personal in den USA dazu verdonnert, wieder an fünf Tagen im Büro zu arbeiten. In Deutschland sind die Büros in den Big-7-Städten im Schnitt wieder zu 72 % belegt, hat Jones Lang LaSalle herausgefunden. Vor einem Jahr waren es 63 %, vor Corona 79 %.

Chancen sehen die Fondsmanager aber nicht nur auf den Büromärkten, sondern auch bei Handelsimmobilien und Lagerhallen. Nach Corona hat sich der Just-in-time-Ansatz komplett gewandelt – jeder wird sich noch daran erinnern, dass Toilettenpapier und andere Konsumgüter Mangelware waren. Seitdem hat die Lagerhaltung wieder an Bedeutung gewonnen. „Logistikimmobilien konnten ihren im Vorjahr erstmals erreichten Spitzenplatz 2024 nicht ohne Grund verteidigen. Das bundesweite Transaktionsvolumen summierte sich auf rund 6,9 Mrd. Euro, was nicht nur den Spitzenplatz unter den Assetklassen, sondern auch einen Umsatzanteil von 27 % bedeutet“, schreibt BNP Paribas in seinem aktuellen Marktbericht.

Zu den potenziellen Verkäufern zählt Verifort Capital Bestandshalter ohne ESG-Kompetenz und Eigentümer, die beim CRREM-Pfad in die rote Zone laufen. CRREM steht für Carbon Risk Real Estate Monitor und bezeichnet ein Instrument, das den Ausstoß von Treibhausgasen bei Immobilien bewertet und Wege zur Dekarbonisierung aufzeigt. Können Immobilien die Anforderungen in Sachen Nachhaltigkeit nicht erfüllen, werden sie zu „Stranded Assets“, die wegen hoher Nebenkosten von Mietern links liegen gelassen werden und ohne ESG-Maßnahmen erheblich an Wert verlieren. Gute Gelegenheiten also für einen Einkauf zu günstigen Preisen.