Gefallene Kaufpreise, aber steigende Mieten

Der Leipziger Wohnungsmarkt ist einer der attraktivsten in Ostdeutschland. Die Bevölkerung wächst und die Ansiedlung vieler neuer Unternehmen führt zu einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung mitsamt steigenden Durchschnittseinkommen der Einwohner. Die derzeitigen Preisrückgänge machen den Einstieg in den Wohnungsmarkt Leipzig für Investoren noch interessanter. Allerdings gibt es laut aktueller Studie von Wüest Partner, "Ostdeutsche Wohnungsmärkte: Daten und Perspektiven 2023" im Leipziger Stadtgebiet höchst unterschiedliche Entwicklungen.

Sicherheitsorientierte Investoren sind in Leipzig unverändert gut aufgehoben: Mit Spitzenbruttoanfangsrenditen von 3,7 % gehört die Stadt neben Berlin und Potsdam mit einem sehr guten Rendite-Risiko-Profil zu den besonders risikoarmen Investitionsstandorten für Wohnimmobilien im Osten Deutschlands. Wüest Partner geht davon aus, dass Leipzig trotz der inzwischen allgemein bekannten Unsicherheiten ein attraktiver Standort für Investitionen in Wohnimmobilien bleibt.

Anstieg der Angebotsmieten deutlich unter 10 %

Ein wesentlicher Grund: Um der Nachfrage gerecht zu werden, müssten in Leipzig jedes Jahr rund 3.000 Wohnungen neu gebaut werden. Seit 2019 wurden jedes Jahr durchschnittlich aber nur etwa 2.000 Wohnungen errichtet. Dies hat zur Folge, dass die Angebotsmieten (Median) weiter steigen, nachdem sie bereits in den Jahren 2016 bis 2021 im Schnitt um jährlich rund 6,5 % zugelegt hatten. 2022 lag der Anstieg noch deutlich darüber und erreichte im Laufe des Jahres eine Größenordnung von mehr als 10 %. Erst im Q1 2023 rutschte die Steigerungsrate wieder deutlich in den einstelligen Prozentbereich und lag bei rund 7 %. In den vergangenen zehn Jahren verzeichnete Leipzig mit einem jährlichen Plus von 6,5 % den dritthöchsten Anstieg der Medianmieten unter den 20 von Wüest Partner analysierten ostdeutschen Städten.

Der Anteil der leerstehenden Wohnungen in der sächsischen Metropole ist in den vergangenen Jahren von 6 % im Jahr 2014 auf aktuell 2,5 % zurückgegangen. Ob es bei dieser Größenordnung bleiben wird, hängt nach einer Analyse des Technologie- und Immobilienunternehmens PREA Group GmbH aus Schönefeld (bei Berlin) davon ab, ob die steigenden Mieten zu vermehrten Mietrückständen führen. Sollte das massiv gestiegene Mietniveau eine wachsende Zahl von Wohnungssuchenden aus der Stadt vertreiben, könnten wieder steigende Leerstandsraten die Folge sein.Die geringeren Mietsteigerungen legen allerdings die Vermutung nahe, dass die Zeit unbegrenzt erscheinender Steigerungsraten vorbei sein könnte.

Auf Rekordanstieg folgen nun deutliche Rückgänge

Die Angebotskaufpreise (Median) für Wohnungen zogen in den vergangenen zehn Jahren nirgendwo in Ostdeutschland so stark an wie in Leipzig. Mit einem Anstieg von 154,9 % ließ die sächsische Stadt sogar Berlin (+121,5 %) hinter sich. Konkret stiegen die Median-Angebotskaufpreise in Leipzig von 1.245 EUR/qm im ersten Quartal 2013 auf 3.175 EUR/qm im Q1 2023. In den Jahren 2020 und 2021 wurden auf dem Höhepunkt des Wohnimmobilienbooms vorübergehend sogar Steigerungsraten von rund 35 % im Jahr erreicht. Doch diese Zeiten sind vorbei. Im Q3 2022 drehte die Entwicklung der Angebotskaufpreise (Median) ins Minus. Zuletzt lag der Rückgang sogar bei etwa 10 %. Ein wesentlicher Grund: Wegen der gestiegenen Zinsen ist der Kreis derer, die sich Wohneigentum zu den bisherigen Preisen leisten können, deutlich kleiner geworden. Wüest Partner sieht darin eine Beruhigung des Marktes. Die Median-Kaufpreise für Neubauwohnungen (ab Baujahr 2010) liegen derzeit bei mehr als 5.000 EUR/qm.

Karsten Jungk, Partner und Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland, stellt zum Leipziger Wohnungsmarkt fest: „Vor allem in den zentral gelegenen Stadtteilen Leipzigs ist die starke Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen. Weil Bauland dort knapp ist, können neue Wohngebiete nicht so rasch entstehen, wie es eigentlich sein müsste. Nach den aktuellen Preisnachlässen könnte es insbesondere in den attraktiven Lagen Leipzigs schon bald wieder zu steigenden Kaufpreisen kommen. Das muss für Investoren keine schlechte Nachricht sein, denn die Mieten in Leipzig werden in vielen Stadtteilen auch künftig zulegen, sofern es nicht um ältere Bestandswohnungen geht, bei denen die Kaufpreise unter Druck bleiben werden.“

Zentrum-Nordwest vs. Grünau-Ost

Ein Blick auf die durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen in Leipzig verrät, in welchen Ortsteilen die wirtschaftliche Prosperität Leipzigs vor allem verankert ist:  Mit jeweils über 4.000 Euro im Monat liegen die Haushaltsnettoeinkommen in Zentrum-Nordwest und Baalsdorf am höchsten. Dahinter folgt der Stadtteil Holzhausen, der wie Baalsdorf im Südosten der Stadt liegt. Über dem Durchschnitt liegen zudem Ortsteile wie das Waldstraßenviertel mit vielen sanierten Gründerzeithäusern und großen Wohnungen.
Die geringsten Einkommen haben die Bewohner im Grünau-Ost (661 Euro/Monat). Es folgen Grünau-Mitte (957 Euro/Monat) und Volkmarsdorf (1242 Euro/Monat).  In diesen drei Ortsteilen leben viele Studenten und generell eher junge Menschen. (ml)