Eigentümerwohnungsrecht ist pfändbar und damit Insolvenzmasse

Eine Entscheidung (1 W 342/21) des Kammergerichts in Berlin vom 07.10.2021 wurde durch einen nun veröffentlichten Beschluss des V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH, V ZB 64/21 vom 02.03.2023) bestätigt.

Michaela Kettner, Rechtsanwältin bei der Kanzlei Müller Radack Schultz: „Dieser Beschluss ist für denjenigen wichtig, der bei einer Immobilienübertragung zur Absicherung eines etwaigen Insolvenzfalles für sich ein Wohnungsrecht hat eintragen lassen oder dieses beabsichtigt.“

Demnach unterliegt das Eigentümerwohnungsrecht der Pfändung und fällt damit im Falle der Insolvenz in die Insolvenzmasse. Dies gilt insbesondere, wenn erst durch eine erfolgreiche Insolvenzanfechtung, der Wohnungsberechtigte wieder zum Eigentümer des Grundstücks oder der Eigentumswohnung wird. 

Bei der Veräußerung eines Grundstücks sowie einer Eigentumswohnung oder auch Einbringung eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung als Sacheinlage in eine Gesellschaft besteht die Gestaltungsmöglichkeit, für den Veräußerer ein Wohnungsrecht zu bestellen. 

Bei dem vom BGH zu entscheidenden Sachverhalt hatte der Insolvenzschuldner sein Grundstück als Sacheinlage in eine GbR eingebracht, an dem zu seinen Gunsten ein nicht übertragbares Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen war. Der Insolvenzverwalter hat die Grundstücksübertragung erfolgreich angefochten, so dass als Rechtsfolge das Eigentum an dem Grundstück wieder an den Schuldner übertragen wurde und das Grundstück damit in die Insolvenzmasse fiel. Als Folge der Rückübertragung entstand mithin nun ein Eigentümerwohnungsrecht Identität Grundstückseigentümer und Wohnungsberechtigter). Der Insolvenzverwalter bewilligte sodann die Löschung des Wohnungsrechts, um das Grundstück zugunsten der Masse zu verwerten. Hiergegen wendete sich der Wohnungsberechtigte. 

„Die Ausgestaltung des Wohnungsrecht als übertragbar oder nicht übertragbar, entscheidet über die Pfändbarkeit und damit Zugehörigkeit zur Insolvenzmasse im Falle einer Insolvenz. Damit bestanden auch hier bislang Sicherungsmöglichkeiten für den Insolvenzfall“, so Kettner.

Bei einem nicht übertragbaren Wohnungsrecht, handelt es sich um einen Sonderfall einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1093 BGB) welche nicht der Zwangsvollstreckung unterworfen ist und damit bislang nicht zur Insolvenzmasse gehörte (§§ 35, 36 InsO; § 1093 BGB; §§ 851 857 ZPO). 

Kettner führt aus: „Es ist nunmehr höchstrichterlich geklärt, dass bei Personenidentität von Grundstückseigentümer und Wohnungsberechtigtem, also das Eigentum und Wohnungsrecht an einem Grundstück ein und derselben Person zusteht, auch das Wohnungsrecht zu dem pfändbaren Vermögen dieser Person gehört und damit im Insolvenzfall dem Insolvenzbeschlag unterliegt.“

Dabei kommt es auch nicht auf den Zeitpunkt an, wann das Eigentümerwohnungsrecht entsteht, also das Grundstückseigentum und Wohnungsrecht zusammentrifft. Der Senat des BGH stellt in der Entscheidung klar, dass es keine Umgehungsmöglichkeit gibt. Er führt aus, dass der mit dem Eigentümer personenidentische Wohnungsberechtigte auch nicht „in den Genuss der Unpfändbarkeit“ dadurch gelangen könne, dass das Wohnungsrecht von vornherein die Ausübung durch einen Dritten ausdrücklich untersagt. 

Kettner dazu: „Damit geht bei der Einräumung eines Wohnungsrechts immer das Risiko einher, dass dieses im Falle der Insolvenz des Wohnungsberechtigten nicht insolvenzfest ist, sei es, weil es von vornherein als Eigentümerwohnungsrecht ausgestaltet ist oder zu einem späteren Zeitpunkt, beispielsweise als Rechtsfolge einer Insolvenzanfechtung, zu diesem wird. Wir raten daher, etwaige Insolvenzrisiken schon bei der Vertragsgestaltung genauer zu betrachten.

Kolumne von Michaela Kettner, Rechtsanwältin für Insolvenzrecht und Gesellschaftsrecht bei Müller Radack Schultz Rechtsanwälte und Notare