Chancen für kapitalstarke Anleger tun sich auf

Nach einem Jahrzehnt mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 6 % und 12 % sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in allen sieben deutschen „A-Städten“ (Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart und München) gesunken. Sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauwohnungen verzeichnete Berlin mit 2,3 % beziehungsweise 2 % im Januar 2023 im Vergleich zum Höchststand des Vorjahres die geringsten Rückgänge. Bei Bestands-wohnungen gaben die Preise in München (- 9,5 %), bei Neubauwohnungen in Frankfurt (-10,1 %) am stärksten nach. Gleichzeitig steigen die Mieten in allen A-Städten zügig weiter.

Felix von Saucken, Head of Residential Investment bei Colliers: „Wegen des erhöhten Zinsniveaus sinken die Preise, zugleich aber nimmt der Nachfrageüberhang zu. Denn der Cocktail aus Zinsherhöhung und Baukostensteigerung führt aktuell zu drastisch sinkenden Neubauzahlen. Eigenkapitalstarken Anlegern eröffnet diese Situation die Chance auf dauerhaft höhere Erträge.“

Die Research-Daten von Colliers zeigen das dauerhafte Mietwachstum. Zwischen 2017 und 2022 zogen die Mieten in Berlin am stärksten an: pro Jahr um mehr als acht Prozent. In den übrigen A-Städten um drei bis fünf Prozent. Aktuell ziehen die Mieten noch stärker an, weil potenzielle Käufer auf den Mietmarkt ausweichen und das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt hält.

Um die aktuellen Preiseffekte zu messen, hat Colliers die im Januar für Eigentums-wohnungen aufgerufenen Preise mit den Höchstständen des Vorjahres verglichen. Mit 9,3 % sind  relativ hohe Abschläge – neben dem beim Münchener Bestand – auch in Stuttgart  zu verzeichnen. Düsseldorf (- 7,9 %), Hamburg ( - 7,7 %) und Frankfurt am Main (- 6,8 %) liegen im Mittelfeld. Am widerstandsfähigsten zeigen sich die Märkte in Berlin (- 2,3 %) und Köln (- 4 %). In keiner A-Stadt sinken die Preise unter das Niveau vom Dezember 2020. Untersucht hat Colliers dafür die Kaufpreise für Eigentumswohnungen mit 35 bis 130 Quadratmetern Fläche.

Blick in die Historie weist auf begrenztes Rückschlagpotenzial bei den Kaufpreisen hin

„Der Zinseffekt auf die Preise wird abebben, der Nachfrageeffekt hingegen lässt auch in den kommenden Jahren steigende Mieten erwarten“, hebt von Saucken hervor. Dass die Mieten aktuell sogar stärker zulegen als zuvor, belegen auch Daten des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Demnach stiegen die Mieten bei neuen Verträgen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal in den Top-Sieben-Städten um 6,6 %.

Dass die Kaufpreise bald ihren Boden finden dürften, bestätigt ein aktueller Research-Bericht der Deutschen Bank. Demnach haben steigende Zinsen in der Vergangenheit in Deutschland jeweils nur befristet zu Abschlägen geführt. In der Langfristbetrachtung hingegen steigen die Haus- und Wohnungspreise laut DB Research im Rahmen der Inflation.

„Die höhere Zinsbelastung können Anleger durch einen größeren Eigenkapitaleinsatz abfedern und damit das aktuell geöffnete attraktivere Preisfenster zur Sicherung langfristig steigender Erträge nutzen“, kommentiert Felix von Saucken. (ml)