Berliner Gewerbeimmobilien bleiben beliebt

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Sinkender Leerstand, steigende Mieten und ein Rekordtransaktionsvolumen: Das sind die wesentlichen Eckdaten der Analyse des gewerblichen Immobilienmarktes in Berlin durch Jones Lang LaSalle. Einzig beim Büroflächenumsatz wird der Vorjahreswert verfehlt.

Berlin bleibt bei Immobilieninvestoren nach wie vor beliebt. So wurde im ersten Halbjahr 2017 auf dem Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 3,14 Mrd. Euro erzielt und der zwei Jahre alte Rekordwert um 100 Mio. Euro übertroffen. Die Hauptstadt ließ damit beim Transaktionsvolumen München (2,7 Mrd. Euro) und Frankfurt (2,27 Mrd. Euro) deutlich hinter sich. Das Wachstum wurde besonders von Asset/ Fonds Managern getragen. Diese kauften Objekte für knapp 2 Mrd. Euro und verkauften für 1,1 Mrd. Euro.

„Seit 2014 bilanzierten in Berlin alles in allem 11 Quartale über der Milliardengrenze, eine eindrucksvolle Kontinuität und ein ebenso eindrucksvoller Hinweis auf die Anziehungskraft, die die Stadt im Portfolio ausländischer und deutscher Anleger genießt”, so Hendrik Kadelbach, Team Leader Office Investment JLL Berlin. Der 10-Jahresschnitt des eingesetzten Kapitals (H1 2012-2016) hat sich dabei mehr als verdoppelt. „Auch in den kommenden sechs Monaten werden wir einen energiegeladenen Berliner Immobilien-Investmentmarkt erleben. Das zweitbeste Ergebnis nach 2015 dürfte dann mit rund 7 Mrd. Euro zu Buche schlagen”, so Kadelbach.

Investitionen über 100 Mio. Euro entscheidend

Zwischen Januar und Juni gab es an der Spree neun Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich – so viel wie in keiner anderen deutschen Stadt. Diese Investitionen machen fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens aus. Zu diesen gehören der Verkaufs des Zalando-Hauptquartiers, das der österreichische Entwickler UBM an den südkoreanischen Asset/ Fonds Manager Capstone Asset Management veräußerte. Des Weiteren erwarben die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) die ehemalige Vattenfall-Zentrale und die Allianz das Bürogebäude Eight-Floors. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 60 Transaktionen getätigt, wobei sich der Großteil unter 20 Mio. Euro bewegte.

Büro am meisten gefragt

Wie schon bei den beispielhaften Großtransaktionen angedeutet, hat der Bereich der Büroimmobilien am stärksten zum Gesamttransaktionsvolumen beigetragen (62 %). Damit lag diese Assetklasse auch deutlich über dem Berliner 5-Jahresschnitt von 45 %. Dies ist wenig verwunderlich, denn bei den sechs größten Transaktionen ging es um Büroimmobilien. Da viele Investoren von weiter steigenden Büromieten in der Hauptstadt ausgehen, erzielen mittlerweile Objekte mit kurz- und mittelfristigen Mietvertragslaufzeiten höhere Kaufpreisfaktoren als langfristig vermietete”, erklärt Kadelbach. Besonders Value-Add-Immobilien sind äußerst begehrt und werden bis zum 30-fachen der Jahresmiete gehandelt. Deshalb wären viele Eigentümer bereit, ihre Immobilie auf den Markt zu bringen. „Denn Höchstpreise winken”, so Kadelbach.

Mit den steigenden Preisen sinkt allerdings auch die Renditen, die sich bereits jetzt auf historisch niedrigem Niveau befindet. JLL geht davon aus, dass sie bis Jahresende sogar unter die 3-%-Marke fallen könnte. Damit setzt sich der negative Trend seit 2009 fort, als die Rendite nach der Finanzkrise einen Höchstwert von 5,5 % erreichte, seitdem aber eine negative Entwicklung nimmt.

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