Vergangenes erblühen lassen

Die grassierende Unsicherheit auf den Finanzmärkten lässt die Nachfrage der Deutschen nach Immobilien steigen, sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Dies beflügelt auch und insbesondere Denkmalschutzobjekte, überzeugen die Klassiker der Immobilienanlage doch durch stabile Mieterträge.

Anbieter berichteten in der jüngeren Vergangenheit von einem sprunghaften Anstieg des Anlegerinteresses. Der historische Charme wird somit erhalten.

Immobilien liegen als Anlageobjekte im Trend, trotz der rückläufigen Bevölkerungsentwicklung sinkt der Bedarf an Wohnraum nicht. Ein Grund hierfür ist in der steigenden Anzahl der Ein- und Zweifamilienhaushalte zu finden. Metropolregionen platzen oftmals aus allen Nähten. Glücklicherweise lassen sich dabei viele Gründerzeitvillen mit etlichem Aufwand revitalisieren und vermarkten. Damit nicht genug. Projektentwickler setzen zunehmend auch auf außergewöhnliche Objekte, wie etwa historische Industrieimmobilien, Kasernen oder andere denkmalgeschützte Immobilien. Leitmotiv ist, oftmals vor dem Verfall stehende werthaltige Bausubstanz zu schützen, damit diese nach der Sanierung in neuem Glanz erstrahlt und das Stadtbild bereichert. Historische Architektur und Bauweise deutscher Prägung sind Sinnbilder für Solidität und Beständigkeit, auch bei Investoren aus dem Ausland.

Es liegt in der Natur der Dinge, dass man das Angebot an Denkmalschutzobjekten nicht einfach durch verstärkte Neubautätigkeit steigern kann, um eine anziehende Nachfrage zu befriedigen.

Historiker legen fest, was erhaltenswerte Bausubstanz ist. Dabei lenken sie ihr Augenmerk darauf, dass sich die Förderung historischer Bausubstanz sehr gut in die allgemeinen Vorgaben für die Stadtentwicklung einpasst. Den Hintergrund bildet eine Art Rückzug in die städtischen Zentren, weil die Lebensqualität dort das gewohnte Niveau halten dürfte. Das private wie öffentliche Angebot an Dienstleistungen, sozialen Kontakten und vor allem an Arbeits- und Einkommensmöglichkeiten bleibt dort, anders als in den ländlichen Räumen, weitgehend intakt. Viele Städte werden gerade wegen des Bevölkerungsrückgangs weiter wachsen. Dieser Zuzug soll nach Möglichkeit in die bereits existierende Bebauung gelenkt werden, um die Zersiedlung der Landschaft zu bremsen. Mehr Freiraum zwischen den Wohngebäuden führt unterm Strich zu längeren Wegen und Leitungen, die entsprechend teurer werden. Revitalisierte Objekte können Bestehendes sinnvoll ergänzen und vermitteln parallel den Eindruck, dass wahrer Luxus zeitlos ist. Das zeigt sich beispielsweise an den Höhen der Räume. Die heute üblichen 2,20 bis 2,40 Meter wirken bedrückend im Vergleich zum Raumgefühlmit den 3 Meter und höher liegenden Stuckdecken der Gründerzeit. In der Summe gute Argumente für denkmalgeschützte Immobilien, die bei Investoren in der Gunst liegen. Allerdings sollten Qualität und Renditeaussichten der Objekte genau geprüft werden.

Denkmalschutzimmobilien sind grundsätzlich als eines der letzten Steuersparmodelle einzustufen. Daher sind sie auch als Kapitalanlage begehrt und geeignet, um Vermögen langfristig zu sichern.

Von der Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) haben beide Seiten ihren Nutzen, sowohl der Staat als auch der Erwerber. Eigennutzer wie Investoren können die meist hohen Sanierungskosten steuerlich absetzen. Wer selbst einzieht, kann über 10 Jahre insgesamt 90 % dieser Ausgaben bei der Einkommensteuer geltend machen, private Kapitalinvestoren sogar 100 % – allerdings nur über einen Zeitraum von 12 Jahren. Wer sich jedoch über Richtlinien zur Denkmalpflege hinwegsetzt, darf die Kosten nicht geltend machen. Darüber hinaus können günstige KfW-Mittel für ein energieeffizientes Umbauen in Anspruch genommen werden.

Den Charme der Vergangenheit neu erblühen zu lassen ist die eine Sache, aber welche Faktoren sind für den erfolgversprechenden Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie unabdingbar?

Zunächst sollte die Immobilie in einem baulich und technisch hervorragenden Zustand sein, das heißt, erstklassig saniert bzw. rekonstruiert und somit langlebig. Wenn die Immobilie eine Kapitalanlage ist, die vermietet werden soll, müssen außerdem Interieur und Ausstattung stimmen, um Vermietbarkeit und wirtschaftliche Mieteinnahmen sicherzustellen. Das sind wichtige Voraussetzungen für Werterhalt und Wertsteigerung einer wünschenswerten Langlebigkeit.

Priorität hat natürlich die Lage – dieses Argument gilt hier ebenso wie bei anderen Immobiliensegmenten. Denkmalschutzimmobilien sind Unikate und liegen meist in beliebten Großstädten und deren Peripherie. Aber auch bei so genannten B-Standorten lohnt sich eine tiefgehende Analyse der Gegebenheiten. Es ist daher nicht aus der Luft gegriffen, dass neben Top-Standorten wie den Ballungszentren München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin auch kleinere Städte wie Münster, Potsdam oder Freiburg mit einer guten Infrastruktur, einer langfristig positiven Prognose der wirtschaftlichen Entwicklung und stabiler bzw. wachsender Einwohnerzahl in die engere Wahl kommen. Die Preissteigerungen in den Großstädten haben im Umkehrschluss sogar dazu geführt, dass die mögliche Rendite aufgrund der sehr hohen Kaufpreise gesunken ist. Das verdeutlicht, welche Bedeutung Makro- und Mikrostandort bei der Beurteilung geeigneter Objekte zuteil werden. Bei der Betrachtung des Großraums spielen eben wirtschaftliche Stabilität, das Wachstum, der sogenannte Nettozuzug und die demografische Struktur eine Rolle, ebenso die Angebots- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt, die Einkommensentwicklung und der Arbeitsmarkt. Somit sind nicht nur die Ist-Zustände von Bedeutung, sondern auch prognostizierbare Zukunftsszenarien. Marktmeinung ist, dass neben Immobilien in guten Lagen, die günstiger angekauft werden können oder aufgrund ihrer Exklusivität höhere Mieterträge und damit Renditen erbringen, künftig verstärkt auf attraktive Objekte in mittleren Lagen gesetzt wird.

Gleichwohl stellt sich die Frage, in welchen Städten und Regionen Denkmalschutz in der Vergangenheit gut funktioniert hat. Laut einer Studie des Allenbach Instituts aus 2012 ist es der ostdeutschen Metropole Dresden unter den großen deutschen Städten am besten gelungen, die historische Bausubstanz zu erhalten. Dresden verteidigt den Spitzenrang aus dem Jahre 2006. Berlin hat im Ranking einen deutlichen Sprung nach vorne gemacht. 42 % der Befragten bescheinigten der Bundeshauptstadt einen guten und verantwortungsvollen Umgang mit historischen Bauten. Sie kletterte auf den 2. Platz. Auch in Leipzig findet man gut sanierte und erhaltungswürdige Bausubstanz. Inzwischen lobt mehr als jeder dritte Deutsche die Stadt „für besonders gut gelungenen Erhalt historischer Bausubstanz", so das Fazit der Allensbach-Studie. Deutliche Verlierer seien dagegen die westdeutschen Metropolen München, Köln und Düsseldorf. Welche Bedeutung wir dem Denkmalschutz in den Städten beimessen, zeigen weitere Ergebnisse. Circa 90 % der Deutschen fordern bei Innenstadt-Sanierungen die Restaurierung der alten Gebäude statt geplanter Neubauten. Dabei sei das Wohnen im Denkmal für die jüngere Generation oftmals attraktiver als für die ältere Generation.

Käufer tun gut daran, auf gewisse Alleinstellungsmerkmale zu achten. Ist die Immobilie letztlich durch ihre Lage, Architektur oder Geschichte fast schon einzigartig in ihrer Umgebung? Der bedingte höhere Bekanntheitsgrad hebt sich vom Markt deutlich ab. Das eröffnet in Zeiten, in denen der Immobilienboom unter Umständen rückläufig werden könnte, höhere Sicherheit, als es bei einer herkömmlichen Standardimmobilie der Fall ist. Auch das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Mieteinnahme ist genau zu analysieren. Nach Marktmeinung sollte die Rendite auch ohne Einrechnung der Steuervorteile ein angemessenes Niveau erreichen. Zielwerte um die 3% sind angesichts des aktuellen Nachfrageüberhangs in Top-1A-Lagen noch realistisch, in ausgewählten mittleren Städten können zwischen 5 und 9 % veranschlagt werden.

Fazit

Mit der Umwandlung in moderne und rentable Wohn- oder Gewerbeeinheiten bleibt die industriegeschichtliche Identität eines denkmalgeschützten Gebäudeensembles erhalten. Die Historie blüht wieder auf und fügt sich perfekt in das Stadtbild ein. Das Thema Energieeffizienz ist zwischenzeitlich auch bei Altbaufans angekommen und viele Gebäude werden mit Mitteln der KfW zu KfW-Effizienzhäusern getunt. Industriedenkmäler, die sich hoher Nachfrage in der Vermarktung erfreuen, sind in West- und Ostdeutschland zu finden. Gegenwärtig würden viele Gebäude der 50er bis 70er Jahre als Zeitzeugnisse und Belege architektonischer Trends unter Denkmalschutz gestellt, sagen Marktexperten. Natürlich gibt es auch Fallstricke. Die laufende Pflege solcher Objekte kann etwas aufwändiger sein als bei konventionellen Bauten. Das beginnt mit der Mitsprache der Denkmalpflege bei vielen Entscheidungen und endet bei der Mitsprache der öffentlichen Hand, wenn die Nutzung und die bauliche Struktur an neue Ideen angepasst werden soll. (ah)

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Denkmalschutzimmobilien - Ausgabe 06/2014