Steigende Mieten und fallende Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Das erhöhte Zinsniveau, die hartnäckige Inflation, die unsichere konjunkturelle Entwicklung sowie Baukostensteigerungen und die teuer gewordene Energie bremsen die Zahlungsbereitschaft für Immobilieninvestitionen deutlich, während die Marktmieten weiter kräftig steigen. Auch der norddeutsche Immobilienmarkt wird derzeit stark von diesen Faktoren geprägt.

Die aktuelle Studie „Norddeutsche Wohnungsmärkte: Daten und Perspektiven 2023“ von Wüest Partner analysiert die Wohnungsmärkte in 15 norddeutschen Städten der Bundesländer Hamburg, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Im Vergleich zu den Studien der Vorjahre enthält die diesjährige Analyse eine Reihe von Neuerungen. Mit dem Fokusthema „Wohnungsbau auf Talfahrt“ skizziert das Beratungs- und Bewertungsunternehmen die deutlich eingebrochene Neubautätigkeit im Wohnungsbau und die Stagnation bei Bauprojekten. Darüber hinaus widmet sich die Studie vertiefend dem Wohnungsmarkt der Hansestadt Bremen.

Wohnungsneubau mit beunruhigendem Abwärtstrend

Die Talfahrt im Wohnungsneubau setzt sich in Deutschland ungebremst fort. Seit dem Frühjahr 2022 werden in Deutschland weniger neue Wohnungen genehmigt als im jeweiligen Vorjahreszeitraum. Wie die Daten der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder zeigen, wurde im April 2023 mit einem Rückgang der Genehmigungen um rund 32 % sogar der stärkste Einbruch seit mehr als 15 Jahren verzeichnet. Faktoren wie der Anstieg der Baulandpreise, stark gestiegene Kreditzinsen oder verschärfte Kreditvergabekriterien der Banken haben zu dem Rückgang der Bautätigkeit geführt.

Auch in Norddeutschland werden seit Sommer 2022 deutlich weniger Baugenehmigungen erteilt als im jeweiligen Vorjahreszeitraum. Mit 44 % fällt der Rückgang deutlich stärker aus als im Durchschnitt der Bundesrepublik. Diese Entwicklung hat erhebliche Auswirkungen auf die Wohnungsversorgung in Norddeutschland und verschärft den bestehenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Insbesondere in Ballungszentren wie Hamburg ist die Nachfrage hoch, während das Angebot an neuen Wohnungen stagniert oder sogar rückläufig ist. So müssten in den Städten Kiel und Bremen zwischen 1.000 und 2.000, in Hamburg sogar 10.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Tatsächlich wurden im Zeitraum 2016 bis 2020 aber deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt, so dass der Bedarf bei weitem nicht gedeckt werden konnte. Positive Ausnahmen sind lediglich die niedersächsischen Städte Oldenburg, Wilhelmshaven und Wolfsburg.

In Bremen steigen die Mieten sogar um 5,6 %

Wüest Partner stellte in 14 der 15 Städte eine positive Entwicklung der Angebotsmieten zwischen dem Durchschnittswert des Jahres 2022 und dem ersten Halbjahr 2023 fest. Die Medianmieten der norddeutschen Wohnungsmärkte stiegen in den vergangenen zehn Jahren stark an, so stark, dass die norddeutschen Städte es diesbezüglich mit anderen Regionen Deutschlands aufnehmen können. Insbesondere in Neumünster (+70,3 %), Lübeck (+68,1 %) und Hildesheim (+59,4 %) legten die Mieten stark zu. In Hamburg fiel der Anstieg mit 33,7 % moderat aus. Einzige Ausnahme ist die Autostadt Wolfsburg, wo die Medianmieten in den vergangenen zehn Jahren um 9 % nachgaben.

Auffällig sind im ersten Halbjahr 2023 die Mietsteigerungen in Bremen mit 5,6 % sowie in Oldenburg mit 5,4 % . Als treibende Faktoren sieht Wüest Partner hier vor allem die Wohnungsknappheit, die rückläufige Neubautätigkeit und die relativ niedrige Wohnkostenbelastungsquote. Die Hansestädte Hamburg und Lübeck erreichen mit 22,50 EUR/m2 bzw. 17,00 EUR/m² überdurchschnittlich hohe Spitzenmieten (90% -Quantil). Die Spanne der Durchschnittsmieten reicht von 6,98 EUR/m² in Wilhelmshaven bis 15,40 EUR/m² in Hamburg. Dabei zeigen sich in den 15 untersuchten Städten deutliche Unterschiede zwischen den Medianmieten für Alt- und Neubauwohnungen: Während Neubauwohnungen mit einem Baujahr nach 2010 eine Medianmiete von 12,36 EUR/m² aufwiesen, waren Altbauwohnungen im Schnitt der 15 Städte rund 3 EUR/m² günstiger.

Preise für Eigentumswohnungen unter starkem Druck

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind in allen 15 untersuchten Städten zum Teil stark gesunken: Der durchschnittliche Rückgang vom Mediankaufpreis 2022 zum ersten Halbjahr 2023 betrug 5,4 %. Wüest Partner führt dies auf Faktoren wie die Inflation, steigende Zinsen und eine allgemeine Kaufzurückhaltung zurück. Besonders stark fielen die Preise in Kiel (-11,1%) und Hannover (-10,6 % ). Auch in Lübeck und Neumünster war der Abwärtstrend mit -9,9 % bzw. -9,7 % überdurchschnittlich. Die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche reichten im ersten Halbjahr 2023 von 2.140 Euro/m² in Wilhelmshaven bis 6.593 Euro/m² in Hamburg. Auch bei den Spitzenkaufpreisen, die das teuerste Zehntel (90 -Quantil) bilden, weisen Hamburg (10.056 EUR/m2) und Neumünster (3.623 EUR/m2) den höchsten bzw. niedrigsten Wert auf. Neubauwohnungen (Baujahr nach 2010) waren im Durchschnitt aller 15 Städte 71 % teurer als Altbauwohnungen.

In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Median-Kaufpreise besonders stark in Hannover (+154,1 % ) und Lübeck (+124,5% ). Am geringsten fiel der Kaufpreisanstieg in Göttingen (+75,3 %) und Oldenburg (+59,4 % ) aus.

Rendite-Risiko-Profil

Die Studie von Wüest Partner zeigt, dass die norddeutschen Städte für Investoren mit ganz unterschiedlichen Rendite-Risiko-Vorlieben geeignete Standorte bieten: So erwarten etwas risikobereitere Investoren in Göttingen durchschnittliche Bruttoanfangsrenditen von 5,1 % und in Hildesheim von 6,2 %. Für konservativere und somit sicherheitsorientierte Anleger könnten die Städte Lüneburg (4,6 % ), Kiel (4,8% ) oder Osnabrück (4,7% ) interessant sein.

Die im internationalen Vergleich niedrige Wohnkostenbelastung, die geringe Zahl an Neufertigstellungen sowie der Rückgang der Zahl der Baugenehmigungen bescheren Investoren in der Assetklasse Wohnen derzeit zum Teil kräftige Mietsteigerungen. Neubauten mit Baujahr nach 2010 sind mit Medianmieten von 16,28 EUR/m² in Hamburg und 14,16 EUR/m² in Lübeck am teuersten, ebenso Eigentumswohnungen mit Mediankaufpreisen von 7.750 EUR/m² in Hamburg und 7.400 EUR/m² in Lübeck.

(ml)