Sachwertanlagen sind ein Megatrend

finanzwelt: Kommen wir mal zu einem anderen Punkt: Wann ist der beste Zeitpunkt zum Kaufen? Sozusagen aktuell: Kaufen, wenn die Kanonen donnern? Oder einfach so schnell wie möglich, denn Zeit schlägt Zeitpunkt? Behr» Haben wir nicht sowieso schon relativ effiziente Kapitalmärkte – an der Börse sind die jeweiligen Entwicklungen ja schon eingepreist. Ja, ich bestätige die These Zeit schlägt Zeitpunkt, man muss ein zeitgemäßes, soziologisch funktionierendes, sinnvolles Geschäftsmodell haben und dann ist es die Aufgabe der Fondsmanager, das Risiko anzupassen. Dr. Schäfer» Diese Frage muss man etwas erweitern: In erster Linie kommt es auf die gute, alte Lage an, also wo kaufe ich? In großen Städten zu kaufen, ist ein No-Brainer, wenn die Immobilie das richtige Konzept abbildet. Bei unseren YUMA Apartments achten wir immer auf zentrale Innenstadtlagen. Bei Immobilien ist hauptsächlich die Frage, wo man investiert und nicht wann.

finanzwelt: In den großen Lagen sind die Mietrenditen eher zweitrangig. Die Wertentwicklung kann innerhalb von wenigen Jahren die Immobile im Wert verdoppeln. Nur kann das niemand sicher voraussagen. Dagegen ist eine indexierte Miete schon recht genau prognostizierbar. Apropos indexiert. Welcher Immobilientyp ist inflationsgeschützt und welcher nicht? Gierig» Die meisten glauben, dass eine Immobilie immer ein guter Schutz gegen Inflation ist. Aber so einfach ist das nicht. Es gibt zwei Formen des Inflationsschutzes: Zum einen indexierte Mietverträge. Da steigt der Cashflow. Aber man kann nicht überall die Miete komplett anpassen. Im Pflegereich müssten dazu zeitgleich die Pflegesätze steigen. Im privaten Wohnbereich hat man einen Mietpreisspiegel, da geht es auch nicht so einfach, die Mieten zu erhöhen. Das ginge nur mit Investitionen in Sanierung und Modernisierung. Das kostet Geld und schmälert zunächst die Rendite. Der andere Inflationsschutz ist die erwartete Wertsteigerung der Immobilie, d. h., dass die Inflation die Baupreise und damit auch den Wert im Markt erhöht. Hier ist man aber im spekulativen Bereich unterwegs, da man die Zukunft des Immobilienmarktes einfach nicht vorhersehen kann und mögliche Wertsteigerungen mit vielen anderen Aspekten zusammenhängen wie z. B. der Zinsentwicklung, der Nachfrage oder Zukunftserwartungen. Nach zehn Jahren kann man die Immobilie zwar steuerfrei verkaufen, aber ob sie mit viel Gewinn verkauft wird oder nicht, hängt eben von vielen Faktoren ab. Ein wichtiger Aspekt in zehn Jahren wird auch sein, wie „grün“ die Immobilie ist, sprich, wie hoch der CO2 Ausstoß, wie gut die Wärmedämmung ist und ob mit erneuerbaren Energien geheizt wird. Idealerweise wurden auch nur nachhaltige Baustoffe verwendet, sonst könnte sogar ein Verlust drohen.

finanzwelt: Der Wert einer Immobilie wird ja über den Faktor indexierter Miete berechnet. Wenn man eine höhere Miete hat, steigt auch der Wert einer Immobilie. Damit wäre ein indexierter Mietvertrag ein Inflationsschutz. Gierig» Der Mieter muss aber auch mitgehen können. Bei dem Modell im Pflegebereich kann man sich das wünschen, aber es wird nicht funktionieren, weil die Pflegesätze für Mieterhöhun-gen nicht ausreichen. Grall» Man muss das generell differenzierter betrachten: Denn Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Es gibt Objekte mit Wertschöpfungspotenzial, da hat man eher Inflationsschutz. Auch wenn man in seiner Immobilie selbst wohnt, profitiert man von einem Inflationsschutz. Immerhin hat man keine Mietanpassungen. Bei Projektentwicklungen muss man zwischen dem Eigennutzer und dem Vermietungsbereich unterscheiden. Wenn man ein Vermietungsobjekt mit gewerblichen Räumen oder Apartments hat, ist es wichtig, dass man sich nicht in einem mietmarktregulierten Bereich befindet. Gut geeignet ist gewerbliches Wohnen wie Mikroapartments. Diese haben einen höheren Mietpreis als im konventionellen Wohnen. Und hier sind Mieterhöhungen allein schon durch die hohe Fluktuation (drei bis sechs Monate Mietdauer) einfach. Generell fällt gewerbliches Vermieten aus Mietpreisbremsen und anderer Regulatorik raus. Ich vermute, dass in den kommenden Jahren eine Mietpreisregulierung kommen wird. Hier greift sie aber nicht.

finanzwelt: Wie sieht es denn bei Sachwerten wie Edel- oder Industriemetallen mit der Inflation aus? Behr» Bei Gold und Silber ist nicht mit einem Preisanstieg zu rechnen, es sei denn die Gewinnungskosten steigen. Das Gegengewicht Gold/Silber zu den Währungen ist anders geworden. Es geht immer noch, dass Gold und Silber einen guten Inflationsausgleich darstellen. Etwas anders ist es bei Platin, das ist sehr von der Industrie abhängig. Die Inflation wird auf hohem Niveau bleiben. Die Lohn-Preisspirale wird der Inflationstreiber sein. Deswegen ist es sinnvoll, Edelmetalle mit mindestens 20 % und mehr des Portfolios zu gewichten.

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