„Pflegeimmobilien sind jetzt auch Steuerimmobilien“

Carestone zählt zu den führenden Entwicklern und Vermarktern von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien in Deutschland. Vor kurzem hat das Unternehmen mit der Trainstone Academy jetzt auch einen digitalen Bildungsträger ins Leben gerufen. Im Interview spricht Sandro Pawils, CSO der Carestone Gruppe, über das Konzept hinter Trainstone, aktuelle Trends im Segment der Pflegeimmobilien, die Wirkung von Steuerersparnissen in dieser Assetklasse sowie über die eigene Geschäftsentwicklung.

finanzwelt: Herr Pawils, vor kurzem haben Sie die Train- stone Academy initiiert. Was steckt dahinter?
Sandro Pawils» Mit Trainstone haben wir den ersten wirklich digitalen Bildungsträger für den Immobilien-Bereich in Deutschland geschaffen, um Finanzberater, Vermögensverwalter und natürlich Immobilienmakler durch hochwertige Weiterbildungen und exklusive Brancheneinblicke bestmöglich in ihrer Arbeit zu unterstützen – jederzeit und von überall.

finanzwelt: Und was erwartet potenzielle Interessenten auf dieser digitalen Plattform?
Pawils» Bereits jetzt stehen dort über 120 Videos auf Abruf bereit. Die Dozenten sind absolute Experten der Branche – Bankvorstände, Steuerberater, Rechtsanwälte, Notare und viele mehr. Beispielsweise konnten wir auch Dr. Georg Kofler, Medienunternehmer und Gründer von ProSieben, als Referenten gewinnen.

finanzwelt: Welche Idee steckt dahinter und welche Zielgruppen sprechen Sie an?
Pawils» Wir wissen natürlich um die Beratungsintensität unserer Branche – auch jenseits unserer eigenen Assetklasse. Genauso bewusst sind wir uns aber auch der vielen wertvollen Potenziale und Schnittmengen. Auf dieser Basis wollten wir Beratungsqualität und -möglichkeiten auf ein neues Niveau bringen. Seit dem ersten November ist die Train-stone Academy AZAV-zertifizierter Bildungsträger und bietet erste Lehrgänge an. Dazu zählen Weiterbildungen nach § 34c Gewerbeordnung sowie der gemeinsam mit der IHK konzipierte Lehrgang zum Pflegeimmobilienexperten. Weiterbildungen nach 34f und 34d GewO sind in Planung. Dabei sind Lehrgänge zum ‚Bachelor Professional Immobilienfachwirt‘ oder dem ‚Fachwirt für Finanzberatung‘ über das sogenannte Aufstiegs-Bafög übrigens mit 75 % förderfähig.

finanzwelt: Schauen wir auf den Immobilienmarkt in Deutschland, welche Trends bestimmen ihn aktuell?
Pawils» Der Markt hatte infolge von Ukrainekrieg und Zinsanstieg in den letzten beiden Jahren große Herausforderungen zu bewältigen. Auch das 1. Quartal 2024 war noch geprägt von zahlreichen Unsicherheiten. Die Entwicklung hat sich im Laufe des Jahres gedreht. Vor allem die Zinssenkungen der EZB waren dabei ein wichtiges Signal für die Anleger, sich jetzt wieder intensiv mit Immobilien zu beschäftigen. Außerdem gab es endlich Klarheit über ein wichtiges KfW-Programm mit einem Volumen in Höhe von 880 Mio. Euro für vergünstigte Immobilien-Darlehen. Konkret geht es um die Förderung klimafreundlicher Neubauten. Für uns eine bedeutende Entscheidung, denn mit unseren energieeffizienten Immobilien erschließen wir unseren Investoren diese Förderungen also ganz direkt.

finanzwelt: Welche Rolle spielt neben den KfW-Förderungen das Motiv „Steuern Sparen“?
Pawils» Die Verabschiedung des Wachstumschancen- Gesetzes hat im März einen sehr positiven Impuls für den Immobilienmarkt gesetzt. Die mit ihm eingeführte degressive AfA in Höhe von 5 % für Neubauten hat eine schnellere Refinanzierung von Investitionen zur Folge. Konkret bedeutet das, dass wir die Steuerersparnis, die wir bereits aus dem Denkmalschutzbereich kennen, nun auch bei Pflegeimmobilien haben. Hinzu kam eine Erhöhung der linearen AfA auf 3 %. Zusätzlich kann die degressive AfA mit den ebenfalls durch das Wachstumschancen-Gesetz verbesserten Konditionen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombiniert werden. Die Kombination all dieser Abschreibungen sorgt nun für einen enormen Steuerspar-Effekt mit Abschreibungsmöglichkeiten von über 40 % über fünf Jahre. Pflegeimmobilien sind damit nicht mehr nur Renditeobjekte, sondern auch ‚Steuer-Immobilien‘! Aus der Kombination von Rendite und Steuerersparnis ergeben sich wiederum exzellente Verkaufsargumente für deren Vertrieb.

finanzwelt: Wie entwickelte sich der Markt für Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien sowie für die Betreibergesellschaften?
Pawils» Gestiegene Bau-, Energiepreise und Zinsen auf der einen sowie der Inflationsanstieg und höhere Tariflöhne auf der anderen Seite: All das sind Beispiele für die Herausforderungen, die beide Branchen schultern mussten. Umso erfreulicher ist es, wie robust sich unser Markt präsentiert hat. Auch hier ziehen die Mieten nun wieder an. Betreiber, die es in der Vergangenheit gut gemacht haben, machen es auch jetzt wieder gut: Sie vereinbaren frühzeitig Termine bei der Heimaufsicht, verhandeln ihre Investitionskosten und Pflegesätze nach und haben sich nicht abhängig von den früheren Corona-Hilfen gemacht. 2024 ist der Markt dabei, sich deutlich zu erholen. Weiterer Rückenwind aus der Politik wäre wünschenswert. Wir können besser planen und günstiger bauen, wenn die Rahmenbedingungen stabil sind und sich nicht ständig verändern.

finanzwelt: Wie ist ihre aktuelle Geschäftsentwicklung?
Pawils» Wie die meisten anderen Entwickler hat auch Carestone die Neubauaktivitäten reduziert und sich auf die Bestandsobjekte konzentriert. Gleichzeitig haben wir unser Neubauportfolio komplett auf klimafreundliche Standards umgestellt und weitere Projekte akquiriert. Insgesamt werden wir in diesem Jahr mit ca. 900 verkauften Einheiten und einem Verkaufsvolumen von 220 Mio. Euro ein solides Ergebnis erzielen. Der positive Trend und das Vertrauen, das uns sowohl von Investoren als auch von Betreibern entgegengebracht wird, unterstreichen die Solidität unserer Strategie. Der überwiegende Teil unserer Projektpipeline ist bereits notariell gesichert, was es uns ermöglicht, bis 2028 Immobilien mit über 5.500 Einheiten für den Vertrieb umzusetzen. Getragen wird all das vom demografischen Wandel. Der Bedarf an Pflegeplätzen ist ungebrochen groß. Wir brauchen jedes Jahr 300 neue Pflegeimmobilien, aber weniger als 230 werden realisiert. Deswegen ist für Anleger jede Investition in diesen Markt auch ein soziales Investment, ein gesellschaftlicher Beitrag.

finanzwelt: Wie ist Ihr Ausblick für das Jahr 2025?
Pawils» Einiges ist noch unklar. Was wird eine neue Bundesregierung fördern, wie entwickeln sich die Zinsen? Doch unsere Stärke liegt darin, dass wir mit über 25 Jahren Erfahrung auch bei sich verändernden Marktbedingungen mit hoher Kompetenz in Entwicklung, Realisierung und Vertrieb kontinuierlich solide Ergebnisse erzielen. Meine Prognose daher: 2025 wird ein gutes Jahr. (mho)