Konsumverhalten und Rendite sprechen für Logistikimmobilien

**Der Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien in Deutschland boomt und spiegelt damit die herausragende Stellung Deutschlands als Logistikstandort innerhalb Europas und auf globaler Ebene wider. finanzwelt sprach mit **Sönke Kewitz, Geschäftsführer der auf Logistikimmobilien spezialisierten Ixocon GmbH.

finanzwelt: Die Logistikbranche ist gut ins Jahr 2013 gestartet. Welche Gründe gibt es, momentan in Logistikimmobilien zu investieren; was macht Sie für Investoren interessant?

Kewitz: Ganz eindeutig die langfristig gesicherte hohe Vergleichsrendite zu anderen Immobilienklassen und ganz wichtig, der Faktor Mensch und das Konsumverhalten. Wir wollen immer mehr, in immer kürzerer Zeit an jeden beliebigen Standort geliefert bekommen. Das soll trocken, unkompliziert und möglichst ohne Anstrengung klappen. Stichworte hier sind die 24h Lieferung von z.B. Amazon oder die Lebensmittellieferungen in Großstädten. Beide Bereiche stecken in den Kinderschuhen. Auf planerischer Ebene sind diese Konzepte schon ausgetüftelt. In Zukunft werden Fachmarktzentren keine Lebensmittelläden mehr sein, sondern nur noch Auslieferungsläden, in welchen die Waren, je nach Bestellung, kommissioniert und anschließend direkt zum Kunden ausgeliefert werden. Dieses ist ein Trend der verdeutlicht, dass Logistikimmobilien immer häufiger benötigt werden. Die Immobilie wächst an den Kunden heran. Flächen werden somit immer schwieriger zu generieren. Durch den Faktor 1 m² Hallenfläche = 2 m² Grundstücksfläche sind der Flächenverbrauch und die Flächenkosten extrem relevant für unsere Immobilien. Fakt ist: Logistikgrundstücke in Ballungsräumen sind rar und teuer. Das bedeutet, ein Mieter, sofern er Glück hatte eine Immobilie zu finden, bleibt auch nach Vertragslaufzeit in der Immobilie, da es, anders als im Bürobereich, keine Alternativen gibt. Logistikimmobilien haben im Vergleich zu allen anderen Immobilien strikte Vorgaben durch die Industriebaurichtlinie, welche im Grunde seit Jahrzehnten nicht verändert ist. Moderne Immobilien die in den letzten 15 Jahren entstanden sind, entsprechen dieser Linie. Nachvermietungskosten fallen nur in kleinem Maße an, da der Mieter sich erstens als Eigentümer versteht und zweitens keine Möglichkeit hat in näherer Umgebung Ersatzflächen zu bekommen. Qualifizierte Mitarbeiter machen es zudem schwierig gänzlich den Standort aufzugeben.

Zusammenfassend ist Logistik ein absolutes Core-Produkt zum Value Add Preis. Viel Mietnachfrage – wenig Grundstücke – lange Mietvertragslaufzeiten – keine nachbarschaftlichen Vergleichsflächen – geringe Nachvermietungskosten – keine wesentlichen Instandhaltungs- bzw. Renovierungskosten innerhalb der ersten 20 Jahre - geringe Nachvermietungsquote.

finanzwelt: Wie ist Deutschland im Rahmen dieser Entwicklungen positioniert und welche Standorte erfreuen sich einer besonders starken Nachfrage?

Kewitz: Deutschland ist die einzige Alternative im Logistikbereich. Die ausgeprägteste Infrastruktur, die gesichertste Baugenehmigungsprüfung, das qualifizierteste und disziplinierteste Personal findet man nur in Deutschland. Logistik läuft überregional aber hauptsächlich ist der nationale Konsum entscheidend. Hier ist Deutschland führend. Durch den Wegfall der Ostzone und die Aufwertung der Lage Deutschlands innerhalb der EU, halten die Schiffe mit den Waren nicht mehr in Rotterdam, sondern fahren bis nach Duisburg, Hamburg oder auch nach Kiel, Travemünde oder Saßnitz. Dies führte zu einem starken Anstieg bei der Nachfrage nach Logistikflächen. Durch die Flächenknappheit werden vermeintlich B oder C Standorte wie Leipzig, Saarland, Straubing, Magdeburg, Wolfsburg, Braunschweig oder Erfurt zu A Standorten. Die historische Meinung „Ich investiere nur in Standorte wie Hamburg, München, Stuttgart, dem Ruhrgebiet, Düsseldorf oder Frankfurt" entlarvt den Investor oder Gesprächspartner als unwissend und ist zu kurz gedacht. Flächen in unserer Größenordnung gibt es nur außerhalb der alten A Standorte. Wichtig ist die Frage, passt der Auftrag des Mieters an diesen Standort, ja oder nein. Wolfsburg, Stuttgart, Ingolstadt sind bekannt als Automotivestandort, Mönchengladbach als Textilstandort. Die Achse A2/A7 ist ein Paketlieferstandort. Dieses sind nur einige Beispiele, wie man die gesamte Sicht verändern muss.

finanzwelt: Was müssen Projektentwickler beachten, wenn sie Logistikimmobilien erfolgreich an den Markt bringen wollen? Was hat sich diesbezüglich in den letzten Jahren geändert?

Kewitz: Der Projektentwickler muss mehr und ehrlicher aufklären und erklären. Unsere Immobilien sind von der Mietfläche sehr groß. Allerdings ist der Preis im Verhältnis zur Mietfläche sehr gering. Vielen Investoren sind Immobilien unter einem Einkaufspreis von 20-25 Mio. € zu klein, um diese in Ihre Portfolios aufzunehmen. Je nach Grundstückspreis kostet eine 50.000 m² Logistikimmobilie ca. 25 Mio. €. Den Vergleich mit einem Einkaufszentrum, bei vergleichbarer Fläche und dem dazugehörigen Kaufpreisvolumen, verliert hierbei die Logistikimmobilie. Da im Moment zu viel Kapital auf dem Markt ist, möchten Investoren in eher höhere Kaufpreisvolumina investieren. Die Beachtung der Rendite bzw. des Ertrages entfällt hierbei. Wir als Projektentwickler müssen also den wenigen Investoren, die übrigbleiben, die Angst vor der Investition nehmen. Aufklärung und Übernahme der Prüfungsarbeit ist entscheidend. Wir unterstützen den Käufer mit Marktdaten, Logistikinfos und Standortanalysen. Alles sind öffentliche Daten, welche wir komprimiert zusammentragen und welche nachweisbar sind. Ebenfalls verkaufen wir einfache Immobilien, also halten wir den Verkaufsprozess auch einfach. Einen kompletten Ordner mit optimal zusammengestellten Unterlagen, wie z. B. Plänen, Verträgen etc. bekommt der Investor schon vor der eigentlichen Due Diligence Phase wodurch er sich so mehr Arbeit in seinen Gremien erspart. Transparenz ist hier das Schlagwort. Auf Mieter bzw. Grundstücksverkäuferseite ist der ehrliche, offene und persönliche Kontakt entscheidend. Man muss die Logistik verstehen, um dem Mieter zu helfen und Ihn zu binden. Der Projektentwickler muss sich eingestehen, dass er für den Kunden Mittel zum Zweck ist und es akzeptieren. Grundsätzlich sollte der Mieter an jeder Baubesprechung teilnehmen. Schnelle direkt Kommunikation zwischen dem Generalunternehmer und dem Mieter sollte der Projektentwickler zulassen und nur moderieren. In Bezug auf Grundstücke muss der Projektentwickler frühzeitiger die Gemeinden, die jeweiligen Vertreter und die Bürger in das geplante Projekt miteinbeziehen. Er muss erklären, woher die Weihnachtseinkäufe, die neuen Schuhe oder die neuen elektronischen Geräte, welche die Bürger bestellen, kommen. Aufklärung und Einbeziehung der Öffentlichkeit ist ein MUSS und eine Bringschuld des Entwicklers.

finanzwelt: Was ist über den Standort hinaus noch wichtig? Welche aktuellen Trends (Online-Shopping etc.) gibt es, die diese Assetklasse weiterhin in den Fokus rücken könnten?

Kewitz: Spätestens in 10 Jahren bestellen wir unsere Lebensmittel über das Smartphone. Innerhalb weniger Minuten werden diese Punktgenau geliefert. Sie werden weniger in den Supermarkt gehen. Warum nach Feierabend in das Auto setzen, wenn für den gleichen Preis geliefert wird? Beobachten Sie die Rewe City Märkte, die kleinen Edeka City Filialen. Diese sind die Vorboten. Das Internet wird das Konsumverhalten in den nächsten Jahren kolossal verändern und dieses geht nur mit Logistikimmobilien. Wann haben Sie Ruhe und Kraft den Familieneinkauf zu tätigen? Meistens am Sonntagmorgen am Frühstückstisch. Was brauchen wir an Lebensmitteln? Welches Paar Schuhe ist interessant? Einkaufen am Sonntag ist leider bei uns nicht möglich. Wenn Sie jetzt aber in aller Ruhe auswählen und die gewünschten Waren spätestens 2 Stunden später geliefert werden, dann möchte ich die Familie sehen, die am Samstag in den Supermarkt geht oder in die überfüllte Innenstadt. Eigentlich müssten Unternehmen wie Amazon, Zalando oder auch der Otto Konzern sich bei der Politik und den Gewerkschaften wegen des Sonntagsverbotes bedanken. Dieses klingt jetzt ziemlich provokant und überzogen, es trifft aber genau die Planungen und Visionen der Händler und Unternehmen. Wir dürfen hierbei nicht an uns, sondern an unsere Kinder etc. denken. Einkaufen ohne Smartphone ist dort undenkbar. Weitere Trends sind in der Automobilbranche zu verzeichnen. Ersatzteillogistik ist mittlerweile das größte Problem von Autokonzernen. Originalersatzteile aller Typen für mindestens 10 Jahre zu lagern, bedarf gewaltiger Flächen.

finanzwelt: Welche Renditen lassen sich mittelfristig erzielen (auch im Vergleich zu Büroimmobilien)?

Kewitz: Bei einer 10 Jahresbetrachtung und unter einer Einbeziehung von sämtlichen Kosten, inkl. Nachvermietungskosten ab dem Jahr 10, verbessert sich die Rendite meistens um 100 Basispunkte, während eine Büroimmobilie schon in der Projektentwicklungsphase außerhalb des Budgets läuft. Bei gleicher Betrachtung verliert die Büroimmobilie innerhalb von 10 Jahre fast 110 Basispunkte zu der versprochenen Gesamtkostenrendite. Wir rechnen Logistikimmobilien mit einer Rendite nach Abzug aller Kosten im ersten Jahr von 7 %. Mit entsprechender Indexregelung und den entsprechenden Regelungen zu Instandhaltungen und den Betriebskosten im Mietvertrag ergeben sich, konservativ gerechnet 8 % effektiv in 10 Jahren. Ich persönlich kenne wenige andere Assets, wo die versprochene Rendite nach oben verbessert wird. Wir haben 10 Jahre Ruhe, der Mieter betrachtet die Immobilie als seine und kümmert sich darum, weil er sonst die Qualitätsansprüche seines Auftraggebers nicht erfüllt.

In einem Bürogebäude gibt es ständig Umzüge, Auszüge, neue Klimaanlagen als Mietincentive, schlecht geschnittene, unrentable Flächen, deutlich höheres Konkurrenzrisiko und Ausfallrisiko.

Das Interview führte Alexander Heftrich