Ins Eigenheim ohne Trauschein

Für unverheiratete Paare ist der Weg in die eigenen vier Wände meist mit besonderen Fragen und Herausforderungen verbunden. Vor dem Gesetz gelten ehelose Paare als Fremde und sind in Sachen Eigentum rechtlich weniger abgesichert als Ehepaare. Oliver Adler, Immobilienexperte von Schwäbisch Hall, hat die wichtigsten Fakten zu Finanzierungs- und Absicherungsmöglichkeiten für Paare ohne Trauschein zusammengestellt.

„Um es auf den Punkt zu bringen: Wer namentlich im Grundbuch steht, ist Eigentümer von Haus und Grund“, betont Oliver Adler. Steht nur ein Partner im Grundbuch, hat der andere keinen rechtlichen Anspruch auf das Eigentum – egal, wie viel Geld und Arbeit er in das Haus oder die Wohnung gesteckt hat. Wichtig ist daher: Wenn beide am Erwerb oder Bau der Immobilie beteiligt sind, sollten auch beide im Grundbuch stehen. Bringt ein Partner mehr Kapital oder Arbeitsleistung ein, können die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch auch anteilig geregelt werden. Das heißt, je nach Übereinkunft kann zum Beispiel ein Verhältnis von einem Drittel zu zwei Dritteln im Grundbuch angegeben werden.

Gemeinsame Finanzierung der eigenen vier Wände

Was für den Grundbucheintrag gilt, gilt auch für die Immobilienfinanzierung: Wer den Kredit unterschreibt, haftet für die Rückzahlung der Raten. Unverheiratete Paare stehen hier aber genauso gut da wie Verheiratete: „Bei der Kreditvergabe zählt in erster Linie die Bonität des Kreditnehmers. Und die ist bei zwei Erwerbstätigen oft besser als bei einem, was zu günstigeren Zinskonditionen führt“, weiß Adler.

Der Idealfall: Beide Partner unterschreiben die Baufinanzierung. „In diesem Fall haften beide zu 100 % für den Kredit, unabhängig davon, wer die Raten tatsächlich zahlt oder wie die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch geregelt sind“, erklärt der Experte. Fällt ein Partner aus, muss der andere den Kredit weiter begleichen.

Finanzierung nach einer Trennung

Wohneigentum macht eine Trennung nicht leichter. Besteht eine Restschuld, ist es sinnvoll, dass derjenige Partner die Immobilie erhält, der einen Großteil der Finanzierung getragen hat. Auch wenn beide Partner an der Finanzierung beteiligt sind, sollte die Immobilie dem finanziell besser gestellten Partner übertragen werden, um einen späteren Verkaufszwang zu umgehen. Ebenso sollten die Ausgleichszahlungen, die fällig werden, wenn ein Partner die Immobilie im Trennungsfall übernimmt, vorab vertraglich geregelt werden. Dabei sind nicht nur das eingebrachte Eigenkapital und die Finanzierungsanteile zu berücksichtigen, sondern auch die erbrachten Eigenleistungen.

„Wichtig ist auch die vertragliche Regelung für den Todesfall. Denn ohne Trauschein ist der verwitwete Partner von Gesetzes wegen nicht erbberechtigt. Gibt es für diesen Fall keine Regelung, fällt der Anteil des verstorbenen Partners an der Immobilie an dessen Erben, also die nächsten Verwandten. Dies kann in einem Erbvertrag geregelt werden – auch in Verbindung mit dem Partnerschaftsvertrag“, erklärt Adler.

Absicherung: Partnerschaftsvertrag oder GbR?

Paare in einer Partnerschaft leben nicht in einer Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass es keinen gemeinsamen Vermögenszuwachs gibt, dessen Aufteilung bei Trennung oder Tod eines Partners automatisch geregelt ist. „Beim Hauskauf oder -bau kommt es also darauf an, wie die Eigentums- und Besitzverhältnisse vertraglich geregelt werden. Der Gang zum Notar oder Rechtsanwalt ist in dieser Lebenssituation daher unumgänglich“, betont der Experte.

Hier gibt es zwei Möglichkeiten: den Partnerschaftsvertrag oder die Gründung einer GbR. In einem notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag kann festgelegt werden, wer wie viel Eigenkapital einbringt, wem welche Möbel gehören und wer für die Rückzahlung der Baufinanzierung haftet. Außerdem sollten unbedingt enthalten sein: Regelungen zu den Eigentumsverhältnissen an der Immobilie, Vereinbarungen zur Erst- und Anschlussfinanzierung sowie Rechte im Falle einer Trennung oder im Todesfall. Wichtig zu wissen: „Im Partnerschaftsvertrag sollte auch geregelt werden, wie sich die Eigentumsverhältnisse am Haus im Falle einer Heirat ändern. Denn nur das, was während der Ehe gemeinsam erworben wurde, gilt als Zugewinn und wird nach einem eventuellen Ende der Beziehung aufgeteilt“, führt Adler aus.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, gemeinsam eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu gründen. Diese GbR wird dann als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Die Eigentumsverhältnisse zwischen den Gesellschaftern und die Eventualitäten bei einer Trennung oder Auflösung der Gesellschaft werden in einem separaten Gesellschaftervertrag festgehalten. Die GbR bietet ein hohes Maß an Flexibilität, da die Eigentumsanteile zum Beispiel nicht im Grundbuch, sondern nur im Gesellschaftervertrag geändert werden müssen. Die Verschiebung der Anteile zwischen den Gesellschaftern ist damit unter bestimmten Voraussetzungen (grunderwerb-)steuerfrei. „Die GbR-Lösung hat aber auch Nachteile: Eine Personengesellschaft muss beim Finanzamt angemeldet werden, sie unterliegt der Gewerbesteuer und eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung ist Pflicht. Ab einem bestimmten Umsatz oder Gewinn kann sogar eine doppelte Buchführung notwendig werden. Das ist aufwendig und kostet Zeit“, erklärt Adler.

Es gibt einiges zu beachten und Fallstricke zu vermeiden, wenn man unverheiratet ein Haus kauft oder baut. „Verheiratet ist der Erwerb von Eigentum in vielerlei Hinsicht einfacher, aber mit kompetenter Beratung lassen sich Stolpersteine umgehen“, rät der Experte. (ml)