Gewerberaummieter hat Schadensersatzanspruch gegen ursprünglichen Vermieter

Angesichts der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt werden einige Firmen, die zu hochpreisig investiert oder zu kurzfristig finanziert haben, in die Insolvenz gehen müssen. Dabei hat der Ersteigerer in einer Zwangsversteigerung bzw. der Erwerber, der vom Insolvenzverwalter kauft, nach § 566 Abs. 2 BGB auch bei langfristigen Gewerberaummietverträgen ein Sonderkündigungsrecht zum nächstzulässigen Termin.

Michael Schultz, Partner bei der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Müller Radack Schultz dazu: „Nehmen wir an, ein Mietvertrag hat noch eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Dennoch kann bei Insolvenz der Erwerber zu den gesetzlichen Fristen, also sechs Monate zum Quartalsende, dem Mieter vorzeitig kündigen.”

Abgesehen von den üblichen Verteidigungsmitteln, wie beispielsweise der Zurückweisung wegen nicht ausreichender Vollmacht nach § 174 BGB, kann sich der Gewerberaummieter dagegen kaum zur Wehr setzen.

„Was aber viele ´frühere´ Eigentümer und Mieter nicht wissen: Der Gewerberaummieter hat sehr wahrscheinlich einen Schadensersatzanspruch gegen den ursprünglichen Vermieter, der an den später insolventen Erwerber verkauft hat”, erläutert Schultz. „In vielen Gewerberaummietverträgen wird § 566 Abs. 2 BGB wegverhandelt. Es ist aber höchst umstritten, ob dies auch formularmäßig möglich ist. Aufgrund des in den letzten Jahren prosperierenden Immobilienmarktes und weil die Vorschrift des § 566 Abs. 2 BGB weitgehend unbekannt ist bzw. übersehen wird, gibt es zu dieser Thematik praktisch keine Rechtsprechung. Wir raten den betroffenen Mietern, im Falle einer insolvenzbedingten Kündigung vorsorglich ihre Ansprüche gegen den ursprünglichen Vermieter anzumelden.” (ml)