Anschlussfinanzierung schon Jahre im Voraus möglich

Wer sich vor ein paar Jahren den Traum vom Eigenheim verwirklicht hat, hat sein Baufinanzierungsdarlehen bei Weitem nicht zum Zins-Höchststand aufgenommen. Doch von den immer noch historisch niedrigen Zinssätzen hätte damals niemand auch nur zu träumen gewagt.

Wohl dem, dessen langfristige Zinsbindung demnächst ausläuft oder dessen Darlehen bereits fast zehn Jahre läuft. Denn hier bietet sich die Chance, schon bald zu den aktuellen Mini-Zinsen ein Anschlussdarlehen abzuschließen. So lässt sich Monat für Monat viel Geld sparen bzw. alternativ der Zeitraum bis zur Schuldenfreiheit deutlich verkürzen – und das schon Jahre vor Auslaufen der Zinsbindung des bisherigen Darlehens.

Wer Mitte 2007 ein Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und 2,0 Prozent anfänglicher Tilgung über 150.000 Euro zu 5,2 Prozent aufgenommen hat, zahlt dafür seitdem jeden Monat rund 900 Euro für Zins und Tilgung. Wer aktuell das gleiche Darlehen zu 1,2 Prozent aufnimmt, zahlt im Monat nur gut 400 Euro – und damit deutlich weniger als die Hälfte. „Wer möchte da nicht zum aktuellen Niedrigzins umfinanzieren?", fragt sich auch Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Finanzdienstleisters Dr. Klein & Co. AG. Ließen sich doch monatlich fast 500 Euro sparen oder aber durch eine höhere Tilgung die Zeit bis zur Schuldenfreiheit praktisch halbieren. „Wer sich die monatliche Belastung von z.B. 900 Euro aus unserem Beispiel weiterhin leisten kann und möchte, hat beim aktuellen Zinsniveau die Möglichkeit, die Tilgung von 2,0 auf 6,0 Prozent zu verdreifachen", erklärt Gawarecki. „So lässt sich die Zeit bis zur Schuldenfreiheit der Immobilie halbieren!" Denn während ein Darlehensnehmer bei 2,0 Prozent Tilgung mehr als 30 Jahre zur Abtragung seines Schuldenbergs benötigt, ist dies bei 6,0 Prozent Tilgung bereits nach knapp 15 Jahren geschafft.

Umfinanzierung – aber wann und wie?

Darlehensnehmer, deren Zinsbindung in den nächsten Monaten ausläuft, sollten sich so oder so kurzfristig mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Zwar ist die Bank, bei der das Darlehen aktuell läuft, gesetzlich verpflichtet, ein Angebot für ein weiterführendes Darlehen – eine sogenannte Prolongation – zu machen. Doch bieten sich bei einer Umschuldung, also dem Wechsel zu einem anderen Darlehensnehmer, häufig bessere Konditionen. Freilich fallen bei solch einem Darlehensgeberwechsel Kosten z.B. für die Änderung im Grundbuch an. Doch einerseits übernehmen die neuen Darlehnsgeber diese teilweise. Andererseits gleicht der über Jahre günstigere Zinssatz die einmaligen Wechselkosten meist schon nach wenigen Monaten aus. „Am besten lassen Sie sich von einem unabhängigen Vermittler, der viele unterschiedliche Darlehensgeber ad hoc vergleichen kann, beraten", empfiehlt der Dr.-Klein-Vorstand.

Doch auch für Baufinanzierungen, deren Zinsbindung noch mehrere Jahre läuft, gibt es Möglichkeiten, von den aktuellen Zinsen zu profitieren. Dabei muss zwischen zwei – bzw. eigentlich drei – Konstellationen unterschieden werden.

Konstellation 1: Das langfristige Darlehen wurde vor weniger als fünf Jahren abgeschlossen

Ein Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren oder mehr wurde vor weniger als fünf Jahren abgeschlossen? Dann heißt es leider, die Zähne zusammenzubeißen und abzuwarten, bis mindestens die ersten fünf Jahre nach Vertragsabschluss abgelaufen sind. Alternative wäre, den Vertrag vorzeitig aufzulösen. Doch selbst wenn sich der Darlehensgeber darauf einlässt, steht ihm eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Diese ist in aller Regel so hoch, dass sich dieser Schritt finanziell nicht lohnt.

Konstellation 2: Das Darlehen wurde vor mehr als fünf Jahren abgeschlossen

Hier müssen zwei Unter-Varianten unterschieden werden. Läuft das Baudarlehen seit mehr als fünf Jahren und haben Sie eine zehnjährige Zinsbindung vereinbart, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen sofort die aktuellen Zinsen für den Zeitpunkt des Auslaufens Ihrer Zinsbindung sichern. Beim Forward-Darlehen – Mitte der 1990er Jahre übrigens im Hause Dr. Klein entwickelt und heute ein Standardprodukt – sichert sich der Kunde also heute die aktuell niedrigen Zinsen für einen Zeitpunkt, der in der Zukunft liegt. Forward-Darlehen können bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlungsdatum werden pro Monat durchschnittlich 0,02 Prozent Forward-Aufschlag fällig, die zum aktuell gültigen Zinssatz hinzugerechnet werden. Viele Banken bieten allerdings eine sogenannte „bereitstellungszinsfreie Zeit" von meistens sechs, teilweise sogar zwölf Monaten. In dieser Zeit fällt dann der Forward-Aufschlag nicht an.

„Ihr Darlehen läuft seit mehr als fünf Jahren, Sie haben aber damals eine Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren abgeschlossen? Auch kein Problem", beruhigt Gawarecki. Denn nach Paragraph 489 BGB kann der Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren seit Vollauszahlung jede langfristig abgeschlossene Baufinanzierung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen – unabhängig von einer ursprünglich länger vereinbarten Zinsfestschreibung. So ist auch in der zweiten Unter-Variante die frühzeitige Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen möglich. Grund genug, sich von einem unabhängigen Baufinanzierungs-Spezialisten mehrere Angebote rechnen zu lassen. „Dass Sie hier beim „Erfinder" des Forward-Darlehens in besten Händen sind, hat Mitte Mai erst wieder das Handelsblatt in seinem Vergleich von fast 40 Anbietern von Forward-Darlehen gezeigt", freut sich der Dr.-Klein-Vorstand.

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