Liquidität wird entscheidender Immobilienindikator

Laut einer aktuellen Untersuchung von PATRIZIA wird die Geldpolitik der EZB entscheidenden Einfluss auf die Preisentwicklung bei Gewerbeimmobilien haben. Im Einzelhandel bahnen sich dramatische Veränderungen an. Investoren sollten bei der Objektauswahl keine Kompromisse eingehen.

PATRIZIA hat die Ergebnisse des diesjährigen europäischen Gewerbeimmobilienmarktberichts „PATRIZIA Insight 2018“ veröffentlicht. Daraus geht hervor, dass institutionelle Investoren in den kommenden Quartalen bei der Auswahl von Indikatoren für die zukünftige Entwicklung von Gewerbeimmobilien besonders ein Auge auf die Liquidität haben sollten. Als wesentlichen Einflussfaktor auf die Liquiditätshöhe und damit auch die Preisgestaltung an den europäischen Immobilienmärkten macht der Bericht das Tapering aus. Im Besonderen gilt dies für Nischenmärkte und weniger etablierte Teilsektoren, in denen in den letzten Jahren aufgrund der Suche nach Rendite weniger starke Geldzuflüsse zu verzeichnen waren.

„Auch wenn zahlreiche Investoren sich verständlicherweise weiterhin auf die Zinsentwicklung und die Renditen fokussieren, gehen wir davon aus, dass die kommenden Quartale vor allem durch die Marktliquidität bestimmt sein werden. In Zeiten einer anhaltenden Niedrigzinsphase bleiben niedrige Renditen und eine anhaltende Renditekompression die Norm, so dass die Erzielung stabiler Netto-Cash-Flow-Renditen weiterhin das Gebot der Stunde ist. Auch vor dem Hintergrund, dass sich die Weltkonjunktur deutlich erholt hat und die kurzfristigen Aussichten so gut scheinen wie selten zuvor in den vergangenen Jahren. Angesichts der soliden wirtschaftlichen Fundamentaldaten erwarten wir keine drastischen Neubewertungen für gute und qualitativ hochwertige Immobilien. Die größte Herausforderung in Europa besteht inzwischen bei der Identifizierung und Auswahl attraktiver Produkte auf regionaler Ebene und in der Expertise, zukünftige Kapitalströme richtig zu antizipieren – und dies in einem Umfeld, in dem die Entwicklung von Anlagestrategien im Bereich Immobilien deutlich anspruchsvoller und breiter geworden ist. Wer diese Herausforderungen im Blick hat, sollte weiterhin erfolgreich an den Märkten agieren können“, so Dr. Marcus Cieleback, Group Head of Research bei der PATRIZIA Immobilien AG.

Weiterhin positive Entwicklung – aber der Markt verändert sich

Angesichts der aktuellen Position im europäischen Büromarktzyklus, einer weiterhin soliden Nachfrage und der relativ niedrigen Fertigstellungsraten geht PATRIZIA davon aus, dass die Gesamtentwicklung in den nächsten zwei bis drei Jahren positiv bleiben wird. Bei der Entwicklung einer europäischen Anlagestrategie bleibe gleichzeitig von entscheidender Bedeutung, die Gründe für die sich verändernde Marktdynamik des Mietwachstums in Metropolregionen zu verstehen. Im Bereich Einzelhandel macht der Report die Digitalisierung und E-Commerce als entscheidende Disruptoren aus. So deute die Entwicklung der Spitzenmieten darauf hin, dass selbst Toplagen in Innenstädten von den aktuellen Umwälzungen nicht verschont blieben und Investoren ihre Retail-Strategie an die neuen Rahmenbedingungen anpassen müssten. Insgesamt verzeichnet der Einzelhandelsinvestmentmarkt das zweite Jahr in Folge rückläufige Investitionsvolumina. Eine weitere entscheidende Veränderung ist, dass sich die Nachfrage nach europäischen Immobilien konträr zum Angebot entwickle: So stehe einer enormen Nachfrage ein schrumpfendes Angebot entgegen. Deshalb sollten sich Anleger im Klaren darüber sein, dass sie keine Kompromisse bei Lage und Qualität der Assets eingehen sollten.

Als große Unbekannte macht der Report die zeitliche Komponente und den tatsächlichen Ablauf einer Normalisierung der Geldpolitik aus. Von der anhaltend expansiven Geldpolitik würden jedoch die regionalen Wachstumsaussichten für Europa weiterhin gestützt. Deshalb könnten Anleger aufgrund ihrer Expertise auch außerhalb der Topmärkte investieren und damit dazu beitragen, dass die Entwicklung abseits der großen Ballungszentren weiterhin positiv verläuft.

Als größte Herausforderung für viele Investoren. macht die Untersuchung eine Kapitalallokation zu den in Aussicht gestellten Renditen aus. Da zu erwarten sei, dass der Druck auf die Preise weiterhin anhalten wird, sei auch mit einer rückläufigen Gesamtrendite zu rechnen. (ahu)