Gefährlicher Boom bei Büroimmobilien?

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Das Frühjahrsgutachten des ZIA zeigt, dass die Situation auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt weiterhin angespannt bleibt. Die jüngsten politischen Maßnahmen werden dabei deutlich in Zweifel gezogen. Bei den Büroimmobilien sieht es nicht viel besser aus. Der Einzelhandelsimmobilienmarkt stagniert, während sich auf dem Logistikimmobilienmarkt Flächenknappheit breit macht.

Dank anhaltend hoher Nachfrage nach Wohnraum, günstigen Finanzierungsbedingungen, demografischen Faktoren und der insgesamt guten Wirtschaftslage wächst die Immobilienwirtschaft in Deutschland ungebrochen dynamisch weiter. So wurden im vergangenen Jahr nach vorläufigen Ergebnissen auf dem Markt für Wirtschaftsimmobilien 61,1 Mrd. Euro umgesetzt, eine Steigerung von 5,2 % gegenüber dem Vorjahr. Knapp die Hälfte davon (47,1 %) floss in den Bereich der Büroimmobilien, die damit wieder das größte Segment ausmachten. So wurden in diese Assetklasse im vergangenen Jahr 28,8 Mrd. Euro investiert, eine Steigerung um 4,4 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahr. Damit verbunden ist auch eine Senkung der Leerstandsquote. Alleine in den sieben A-Standorten hat sich das Büroflächenangebot im Jahr 2018 um fast 570.000 m² reduziert. Im Schnitt liegt die Leerstandsquote gerade hier bei gerade einmal 3,4 % und damit nur knapp über der 3 %-Marke, ab der von Vollvermietung gesprochen werden kann.

Vor allem in München (1,5 % Leerstand, 210.000 m²) und Berlin (1,7 % Leerstand, 320.000 m²) fällt es Bürointeressenten immer schwerer, kurzfristig verfügbaren Wohnraum zu finden. Nur unwesentlich besser ist die Lage in Stuttgart (2,2 % Leerstand, 170.000 m²) und Köln (2,8 % Leerstand, 210.000 m²). Neben diesen vier Städten gibt es in Deutschland noch 31 weitere Büromärkte, in den die Leerstandsquote unter der 3 %-Marke liegt. Nur knapp über dieser Marke liegt der Büromarkt Hamburg, wo 460.000 m² Bürofläche kurzfristig verfügbar sind, was einer Leerstandsquote von 3,6 % entspricht. Die durchschnittliche Leerstandsquote der A-Städte wird durch Frankfurt (7,6 %, 770.000 m²) und Düsseldorf (6,8 %, 520.000 m²)  deutlich angehoben. „Im kommenden Jahr wird sich die Flächenverknappung vor allem bei Büros über fast alle Standorte fortsetzen. Trotz leicht steigender Fertigstellungsvolumina wird die hohe Nachfrage kaum zu bewältigen sein. Besonders die stark nachgefragten, kurzfristig bezugsfähigen Neubauflächen stehen nicht ansatzweise in dem Maße zur Verfügung, wie sie benötigt werden. Die Situation in den Städten mit sehr geringen Angebotsvolumen dürfte sich 2019 noch stärker zuspitzen und es müssen an einigen Standorten Unternehmensabwanderungen in Kauf genommen werden“, so die Prognose von Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG, der im Frühjahrsgutachten die Entwicklung der Büro-, Unternehmens-, Logistik und Hotelimmobilien analysiert hat.

Wohnungsmärkte: Keine Entspannung in Sicht

Das Frühjahrsgutachten macht deutlich, dass sich im vergangenen Jahr der Anstieg der Neuvertragsmieten in Deutschland weiter fortgesetzt hat. Im dritten Quartal fielen diese mit 3,9 % sogar um 0,3 Prozentpunkte stärker aus als im Vorjahreszeitraum. Mieter müssen bei neuen Verträgen damit im Schnitt 7,06 Euro/m² bezahlen. Gerade in den A-Städten fielen die Mietsteigerungen sehr stark aus.

Auch wer das Mieterdasein hinter sich lassen und in die eigenen vier Wände einziehen wollte, musste tiefer in die Tasche greifen: Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nahmen im Jahresverlauf um 8,2 % zu und liegen nun im Schnitt bei 1.875 Euro/m². Auch hier war der Anstieg in den A-Städten am stärksten. Besonders Berlin ragt mit 15,2 % Preisanstieg deutlich heraus. Ein- und Zweifamilienhäuser wurden bundesweit um 7,6 % teurer und kosteten im Schnitt 2.455 Euro/m². „Diese Zahlen sind Ausdruck dafür, dass sich die Lage auf vielen deutschen Wohnungsmärkten weiter anspannt“, erklärt Dr. Andreas Mattner. „Die Anstiege sind das Ergebnis eines weiterhin zu knappen Wohnungsangebots. Die Politik setzt die falschen Signale statt die richtigen Anreize. Sie verschärft das Mietrecht, sie droht sogar vereinzelt mit Enteignungen beziehungsweise zieht willkürlich Vorkaufsrechte bei Wohn- und Wirtschaftsimmobilien – ohne die negativen Auswirkungen zu bedenken. Der Neubau wird in unserem Land völlig vernachlässigt. Dringend erforderlich wären stattdessen: die Erhöhung der linearen AfA, die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung, die Senkung der Grunderwerbsteuer, die Beschleunigung von Planungs- und Baugenehmigungszahlen. Das wären die geeigneten Instrumente für eine wirkliche Bauoffensive 2019. Keine dieser Maßnahmen findet aktuell Anwendung. Das verschlimmert die Situation für das bezahlbare Wohnen und Bauen in Deutschland“, kritisiert der Präsident des ZIA.

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