Zunächst noch in Topform

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Die deutschen Immobilienmärkte präsentieren sich in einer Form, die die Erfahrungskurve der Immobilienwirtschaft verschoben hat. Das schürt zyklische Wende-Befürchtungen. Aber: Was der Klimawandel für die Menschheit ist, ist das neue Zinsumfeld für die Immobilienwirtschaft.

Wir wissen, dass beides langfristig nicht gut ist, können uns aber in unseren Breiten noch über wärmere Sommer und geschenktes Geld freuen. Gleichzeitig gelten unsere zyklischen Erfahrungen nicht mehr. Solange die Zinsen unten bleiben, gibt es kaum Alternativen zu Sachwertinvestitionen. Volkswirtschaftlich macht das Zinsumfeld Sorgen, aus immobilienwirtschaftlicher Sicht dämpft es aber zyklische Wendeszenarien. Es verhindert lediglich nicht Auswüchse, die auf sportlichen Einzelerwartungen zur Zukunft beruhen. Dämlichkeit wird oft mit „Markt“ entschuldigt. Der straft nicht nur Zuspätkommende, sondern auch Excel-Junkies. Laufende Renditen von 2 % bis 3 % reichen unter Berücksichtigung der Erwerbskosten von bis zu über 15 % bei Einschaltung eines Maklers und hohen Verwaltungskosten bei Wohnen und hoher Revitalisierungsvorsorge bei Gewerbe nicht aus.

Volkswirtschaftlich wird die Zinspolitik über kurz oder lang über Regulierungskaskaden und Verteilung von Zinsgeschenken den zentralen marktwirtschaftlichen Lenkungsmechanismus „Zins“ aushebeln. Kapitalallokation findet nicht mehr nach dem höchsten erwarteten Ertrag statt, sondern nach der Self-Fulfilling-Prophecy einer regulierten Kapitalverteilung. Das wird gewerbliche Investitionen ebenso betreffen, wie die als systemrelevant angesehen private Hypothekenvergabe. Das wird weitergehende Spaltung der Gesellschaft zur Folge haben. Gleichzeitig sind alle üblichen Modelle der Altersvorsorge ausgehebelt. Daraus resultieren gesellschaftliche Gefahren. Auf heutigem Preisniveau ist zudem durchaus fraglich, ob Immobilien zur Altersvorsorge geeignet sind. Nach 25 Kapitaldienstjahren setzt die Sanierungsnotwendigkeit ein. Aber das ist noch weit in der Zukunft.

Zunächst gibt es bei Wohnimmobilien kein echtes Wende-Szenario. Deutschland ist nach wie vor im internationalen und im eigenen historischen Vergleich preiswert. Das gilt auch für Mieten. Bei niedrigen Zinsen sind die Belastungen heute noch niedriger als in den früheren Hochphasen bei hohen Zinsen. Der Trend in die Ballungsräume ist stabil, auch wenn schon Ausweichbewegungen erkennbar sind. Was nützt ein perfektes Freizeitangebot, das man sich wegen der Mieten nicht leisten kann? Im Moment hat das den schönen Effekt, dass jetzt auch die B- und C-Standorte und das direkte Umfeld der Metropolen in der Nachfrage und damit der Preisentwicklung nachziehen. Bedenken Sie bei aller zyklischen Unsicherheit, dass demografisch stabile Ballungsräume vermietungssicher sind. Lediglich ein negativer Wanderungssaldo ist Gift für die Immobilie.

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