Logistik am riskantesten

In der Fußball Bundesliga sorgt der Video Assistant Referee, kurz VAR, aktuell immer wieder für Diskussionen. Auch im Bereich der Immobilienfonds gibt es einen VaR. Dabei handelt es sich um eine Risikokennzahl, die sowohl zwischen den Immobilienarten als auch verschiedenen Regionen sehr unterschiedlich ausfällt.

Die Real I.S. hat für Immobilienfonds zentrale Risikokennzahlen analysiert und Immobilienarten und –segmente hinsichtlich ihres Rendite-Risiko-Profils differenziert. Grundlage für die Untersuchung bildete das Property Return Modell, das Immobilienindizes von Morgan Stanley Capital International (MSCI) verwendet. Für dieses werden regelmäßig Immobiliendaten von institutionellen Investoren erhoben und nach Ländern, Regionen sowie Immobilienarten (Büro, Handel, Hotel, Wohnen, Logistik, Sonstige) aggregiert. Um die Risikokennzahlen eines Fonds werden Benchmark-Zeitreihen mit jährlichen Total-Return-Werten und Wertänderungsrenditen aus den Zeitreihen von MSCI gebildet. „Durch die Methode können valide Zeitreihen mit einer Historie von 20 Jahren gebildet werden, die der Fondsallokation exakt entsprechen. Das Modell hat sich in der Praxis bewährt und eignet sich zur Risikomessung, da auch schwierige Marktphasen wie die globale Finanzkrise in den Datensatz eingeflossen sind“, erklärt Sven Scherbetitsch, Research und Investitionsstrategie bei der Real I.S. AG. „Im Gegensatz zu Aktien und Renten liegen bei Immobilienfonds keine täglichen Preisdaten und meistens keine langen Zeitreihen vor“, so Scherbetitsch weiter. „Die bekannten Methoden zur Risikobewertung aus dem Wertpapierbereich können daher nicht ohne Weiteres auf die Messung des Risikos von Immobilienfonds übertragen werden.“

Hotel- und Büroimmobilien am wenigsten riskant

Um die Marktrisiken zu bewerten, wurde die empirische Risikokennzahl Value at Risk (VaR) herangezogen, die die maximale negative Renditeveränderung innerhalb eines Jahres mit Wahrscheinlichkeit von 99 % angibt. Mit Werten von 5,7 bzw. 5,8 % sind Hotel- und Büroimmobilien am wenigsten risikobehaftet. Jedoch sind auch die Renditen bei diesen vergleichsweise gering. So haben Hotelimmobilien in den vergangenen 20 Jahren einen durchschnittlichen Total Return von 5,7 % erzielt und schneiden damit um 0,7 Prozentpunkte besser ab als Büroimmobilien. Einen höheren Total Return weisen Wohnimmobilien (6,7 %), Handelsimmobilien (6,5 %) und Logistikimmobilien (7 %) auf. Jedoch liegt bei diesen auch die das gemessene Risiko um einiges höher als bei Hotel- und Büroimmobilien. So haben Wohnimmobilien einen VaR von 7,4 % und Handelsimmobilien liegen hier bei 7,7 %. Das mit Abstand höchste Risiko weisen jedoch Logistikimmobilien mit 10,6 % auf.

Wie sich die Risiken in den letzten Jahren entwickelt haben und welche Unterschiede innerhalb Europas bestehen, lesen Sie auf Seite 2