Das sollten Sie über Nießbrauch wissen

Dr. Christopher Riedel LL.M. Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater / Foto: © Christopher Riedel

Gerade Immobilien fallen bei der Vermögensnachfolge oftmals stark ins Gewicht und können hohe Steuerforderungen auslösen. Eine individuelle und steuerlich optimierte Gestaltung tut also Not. In diesem Zusammenhang rückt immer wieder der Aspekt des Nießbrauchs in den Fokus.

Immobilien sind für viele Finanzberater eine Assetklasse, mit der sie nahezu täglich umgehen. Die Mandanten haben Finanzierungsbedarf, wollen kaufen oder verkaufen oder benötigen Ratschläge für die optimale Portfoliostrukturierung, gerade bei wachsenden Werten. Und diese sind nicht selten, auch nicht bei Privatkunden. Vielfach finden sich Immobilienvermögen, die mehrere Häuser und Wohnungen beinhalten.

Wichtig dabei ist indes, diese Werte im Rahmen der Vermögensnachfolge genau zu analysieren und frühzeitig eine tragfähige Struktur für den Übergang in die nächste Generation zu entwerfen. Der Rat, die Vermögensnachfolge möglichst frühzeitig, jedenfalls noch zu Lebzeiten und nicht von Todes wegen zu regeln, ist – nicht zuletzt vor dem Hintergrund erbschafts- und schenkungsteuerlicher Aspekte – heute so aktuell wie niemals zuvor. Dies gilt gerade aktuell umso mehr, als dass die Werte gut vermieteter Immobilien in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind und mit einer deutlichen Abschwächung auf Sicht nicht zu rechnen ist. Daraus resultieren vergleichsweise hohe erbschafts- beziehungsweise schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlagen, die auch nicht durch sachliche Steuerbefreiungen auf ein erträgliches Maß herab gemildert werden können.

Vermieteter Wohnraum mit sachlicher Steuerbefreiung von zehn Prozent

Um das zu konkretisieren: Zwei Mehrfamilienhäuser an ertragsstarken Standorten können ohne weiteres zwei oder mehr Millionen Euro wert sein, was wiederum bei einer ungeregelten Vermögensnachfolge zu einer spürbaren erbschaftsteuerlichen Belastung führen kann. Erben Partner und ein Kind in diesem Beispiel zu gleichen Teilen die Immobilien im Wert von 2,5 Millionen Euro, muss der Ehepartner 750.000 Euro versteuern, das Kind 850.000 Euro (die erbschaftsteuerlichen Freibeträge belaufen sich 500.000 beziehungsweise 400.000 Euro). Für vermieteten Wohnraum existiert zwar eine sachliche Steuerbefreiung in Höhe von zehn Prozent des steuerlich maßgeblichen Werts des jeweiligen Objekts (§ 13d ErbStG), dies ist aber angesichts der hohen Werte doch eher ein Tropfen „auf den heißen Stein“. Da der steuerpflichtige Erwerb in der Klasse bis sechs Millionen Euro liegt, werden für Ehegatten und Kind jeweils 19 Prozent Steuer fällig, also mit der eingerechneten Reduzierung 118.750 beziehungsweise 137.750 Euro. Diese Summen sind nach Erhalt des Steuerbescheids innerhalb eines Monats zu zahlen.

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