Immobilien: B- und C-Standorte immer beliebter

Bedeutung von Spezialimmobilien wie Student Housing oder Pflegeimmobilien nimmt zu

Vor allem Nischenprodukte wie Studentisches Wohnen oder Pflegeimmobilien sind laut Meinung der Experte immer mehr auf dem Vormarsch, da Investoren die Nischenmärkte als attraktive Anlagemöglichkeiten schätzen. „Allerdings ist die Komplexität in diesen Immobilienklassen höher, was in der Regel auch höhere Verwaltungskosten nach sich zieht. Das gilt vor allem dann, wenn diese Nutzungsarten in ein klassisches Wohnportfolio aufgenommen werden", erläutert Hegel. „Sonderimmobilien sind aber keineswegs automatisch attraktivere Investments. Auch hier gilt, dass es wesentlich auf den Mikro-Standort ankommt. Faktoren wie die regionale demografische Entwicklung, die Infrastruktur und die Versorgung im Umfeld der Objekte spielen dabei eine große Rolle", merkt Bergmann an. Eberhardt sieht die Situation etwas anders: „Der Bedarf an studentischem Wohnraum wird nicht nur wegen der steigenden Studierendenzahlen weiter wachsen. Auch die Nachfrage von Singles, die zunehmend auch Mikrowohnungen nachfragen, macht sich in diesem Segment immer stärker bemerkbar. Studentenapartments weisen einen Renditespread von bis zu 150 Basispunkten gegenüber klassischen Wohnimmobilien auf und sind gut geeignet, um innerhalb der Assetklasse Wohnen zu diversifizieren. Der Verwaltungsaufwand mag größer sein als bei klassischen Wohnimmobilien, doch gilt das auch für die Renditen, – und zwar bei etwa gleicher Volatilität." „Die Nischen werden immer kleiner. Student Housing und Co. werden bei institutionellen Investoren immer salonfähiger. Mittlerweile stellt sich die Frage, ob man überhaupt noch von Nischenprodukten sprechen kann", resümiert Wolfram seine Gespräche mit kaufwilligen Investoren.

Renditeerwartungen von 3,5 bis 5 Prozent an A-Standorten unrealistisch hoch

Die Experten sehen nach dem kontinuierlichen Preisanstieg der vergangenen Jahre die Grenze an den traditionellen A-Standorten wie München oder Hamburg größtenteils erreicht. „Eine Rendite in der von vielen Investoren gewünschten Größenordnung von 3,5 bis 5 Prozent ist dort zunehmend unrealistisch", kommentiert Bergmann. „Investoren, die mit Renditen von mehr als 5 Prozent rechnen, müssen deshalb künftig an B- oder C-Standorten investieren, wenn sie ihre Renditeziele erreichen wollen." „Wenn die Objekte sorgfältig ausgewählt werden, muss das Ausweichen auf B- oder C-Standorte nicht zwingend mit einem erhöhten Risiko einhergehen", ergänzt Wolfram.

Die Mieten steigen allerdings langsamer als die Wohnungspreise, sodass die Mietrenditen entsprechend nachgeben. „Immer häufiger werden in Großstädten nur noch Mietrenditen von rund 3 Prozent pro Jahr erreicht. In München sind es oft sogar nur noch 2,5 Prozent. Aber abseits der üblicherweise favorisierten Städte können Investoren durchaus noch Mietrenditen von 6 Prozent und mehr realisieren", sagt Bergmann. „Wir erzielen nachhaltig über 3 Prozent jährliches Mietwachstum an unseren B- und C-Standorten", berichtet Hoyer. Etwas konservativer kalkuliert Hegel: „Wie aus dem LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 hervorgeht, betrug die durchschnittliche Mietsteigerung in NRW von 2014 bis 2015 rund 2,1 Prozent. Ähnliche Größenordnungen erwarten wir auch für die Zukunft. Allerdings verläuft die Entwicklung insgesamt sehr heterogen, und wir sehen eine große Spanne. Während die Mieten zum Beispiel im Kreis Düren um rund 15 Prozent gestiegen sind, gingen sie zur selben Zeit im Kreis Höxter um etwa 4,6 Prozent zurück. Der Blick auf die lokalen Details ist also unerlässlich."

Investoren nützen günstige Finanzierungsbedingungen

Die Experten schätzen, dass die meisten institutionellen Investoren im Durchschnitt mit einem LTV von rund 60 Prozent finanzieren. Laut Lars Bergmann wird allerdings aufgrund der niedrigen Zinsen zunehmend Fremdkapital im Bereich zwischen 60 und 75 Prozent des Immobilienwertes aufgenommen. „Neben der klassischen Bankenfinanzierung nutzen Investoren verstärkt auch Mezzanine-Kapital oder Club-Deals. Die Big Deals werden sogar nicht mehr über die Banken abgewickelt, sondern auf anderen Wegen, beispielsweise durch Versicherer, finanziert", erläutert Fedele.

Risikobereitschaft steigt angesichts fehlender Anlagealternativen

Aufgrund der stetigen Verknappung des Immobilienangebots, der fehlenden alternativen Anlagemöglichkeiten sowie des dauerhaft niedrigen Zinsniveaus ist die Risikobereitschaft bei Investoren gestiegen. „Angesichts drohender Blasengefahr in manchen Regionen und Städten ist es für Investoren ratsam, den Markt differenzierter als bisher zu betrachten. Künftig wird es darum gehen, noch solche Objekte zu finden, die für das Investitionsziel ein angemessenes Rendite-Risiko-Verhältnis aufweisen", kommentiert Bergmann. Fedele sieht auch auf der Bankenseite eine potenzielle Gefahr: „Die Banken gehen inzwischen aufgrund des hohen Wettbewerbsdrucks untereinander deutlich mehr Risiken ein und nehmen teilweise nicht risikoadäquate Preise bei der Vergabe von Krediten." (ah)