Upgrade für „TSO Active Property III“

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DEXTRO hat die Vermögensanlage „TSO Active Property III“ der Anbieterin TSO Europe Funds, Inc. einer Neubewertung unterzogen. Das Ergebnis: Die Vermögensanlage wurde mit der Note AA bewertet und in die Risikoklasse 4 (nach WpHG) eingestuft.

Überblick der Kapitalanlage

Bei der geprüften Vermögensanlage „TSO Active Property III“ handelt es sich um eine Unternehmensbeteiligung als Limited Partner an der Emittentin und die Fortsetzung der erfolgreichen Produktreihe der Anbieterin TSO Europe Funds, Inc. Anlagestrategie der Beteiligungsgesellschaft ist das operative Tätigwerden im Immobilienbereich.

Investitionsgegenstand sind unterbewertete Gewerbeimmobilien und Projektentwicklungen im Südosten der USA. Im Rahmen der Portfoliostrategie werden sowohl unbebaute Grundstücke erworben und neu bebaut als auch bestehende Gewerbeimmobilien mit entsprechendem Potenzial für Sanierungen, Umbauten oder Erweiterungsmaßnahmen akquiriert. Ziel ist eine deutliche Erhöhung der Ertragskraft der Immobilien und des potentiellen Verkaufspreises. Nach Durchführung dieser Maßnahmen und einer anschließenden Bewirtschaftung der Immobilien ist der Verkauf nach etwa fünf bis sieben Jahren vorgesehen.

Die prospektierte Laufzeit der Gesellschaft beträgt rund elf Jahre bis Q4/2030, eine Verlängerung bis Q4/2032 ist möglich. DEXTRO prognostiziert aktuell ein Laufzeitende spätestens im Jahr 2028.

Begründung des Analyseergebnisses

Das Anlagekonzept basiert auf einer Private Equity Real Estate-Strategie im Segment Projektentwicklungen Gewerbeimmobilien in den USA. Die Portfoliostrategie erfordert eine entsprechende Erfahrung des Managements, die auf Basis des aktuellen Track-Records der TSO-Unternehmensgruppe bestätigt werden kann.

Die angestrebte Performance des als Blind-Pool emittierten Beteiligungskonzeptes beruht wesentlich auf der jeweiligen Objektentwicklung (verschiedene Marktsegmente im Südosten der USA angestrebt) sowie auf der Leistungsfähigkeit der Vertragspartner und des Asset Managements der TSO-Unternehmensgruppe, die Portfoliostrategie erfolgreich umzusetzen. Die Investitionskriterien sind auf eine weitgehende Risikostreuung (Nutzungsarten, Projekte und Standorte) ausgerichtet. Die der Anlagestrategie zugrundeliegende Sub-Assetklasse Gewerbeimmobilien USA verfügte in den vergangenen Jahren über eine sehr positive Performance. Das Preisniveau in den angestrebten Immobilienmärkten ist deutlich gestiegen. Die aktuelle Einschätzung der DEXTRO Group des Chancen/Risiko Profils der Anlagestrategie der Emittentin ist während des initialen Portfolioaufbaus zu überprüfen, insbesondere vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie bedingten Rezessionsszenarien bzgl. der Entwicklung der Key Value Driver: Marktentwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen, Immobilienkaufpreise und Finanzierungskonditionen sowie die Entwicklung der Miethöhe (indexiert) und Leerstand im Segment Büro. Wesentlichen Einfluss auf die Renditeerwartungen des Beteiligungsangebotes hat die Auswahl der Investitionsobjekte und die Beteiligungslaufzeit (Kapitalbindung Anleger), eine Auflösung der Beteiligungsgesellschaft wird vor 2030 erwartet. Die Investitionskriterien ermöglichen ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Segmente, Objekt- und Standortauswahl, der Vertragspartner sowie der Gesellschaftsstrukturen (auf Objektgesellschaftsebene) und sind primär auf eine Risikominimierung auf Portfolioebene ausgerichtet. Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um ein renditeorientiertes Investment. Das Portfoliokonzept basiert auf einer Projektentwicklungs- und einer Bewirtschaftungsstrategie. Die Emittentin ist seit mehreren Jahren als kompetente Nischenanbieterin von US-Immobilieninvestments am deutschen Beteiligungsmarkt aktiv. Das wirtschaftliche Ergebnis der Beteiligung und die Laufzeit (Kapitalbindung) sind ex-ante nur eingeschränkt prognostizierbar. Eine Portfolioallokation im Segment Gewerbeimmobilien-Projektentwicklungen sowie der geplante Fremdkapitalhebel auf Objekt- und Projektfinanzierungsebene erklären die Rentabilitätsprognose. (ah)